當前以市場(chǎng)化為方向進(jìn)行的住房制度改革，停止住房實(shí)物分配、逐步實(shí)行住房分配貨幣化，取代了以往低效率、不透明、不公平的住房制度，正在釋放出巨大的能量。
根據全國16個(gè)主要城市的調查，近年來(lái)城鎮居民的住房面積得到了大幅提高。2004年底，城市人均住房使用面積平均達到20.15平方米，比1998年提高了3平方米；戶(hù)均使用面積達到60.17平方米，比1998年提高了8.59平方米。住宅的成套率達到80%左右，住房自有率也達到了70%。
以市場(chǎng)化為導向的改革，并不意味著(zhù)政府無(wú)所作為。參照國外的經(jīng)驗，政府對房地產(chǎn)市場(chǎng)的適當介入是必須的，但是這種介入須立足于市場(chǎng)規律，以尊重市場(chǎng)為出發(fā)點(diǎn)，而不是人為地扭曲市場(chǎng)。
如何合理界定政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的職責？
在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，地方政府獲得了最大的收益，因此不能回避相應的責任。根據全國人大副委員長(cháng)盛華仁提供的數據，從2001年到2003年，地方政府的土地出讓收入為9100億元。而在1998年，這個(gè)數據不過(guò)區區67億元。同時(shí)，在整個(gè)房地產(chǎn)建設、交易過(guò)程中，政府稅、費收入占到房地產(chǎn)價(jià)格的30%到40%左右。如果再加上占房地產(chǎn)價(jià)格20%到40%的土地費用，地方政府在房地產(chǎn)上的收入約占整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格的50%到80%。在歐美國家，地價(jià)、稅費相加大約只占住房?jì)r(jià)格的20%左右。用高房?jì)r(jià)購買(mǎi)住房的消費者，實(shí)際上承擔了巨大的房地產(chǎn)市場(chǎng)成本和城市建設資金籌集的責任。
這些巨額收益，地方政府應該以透明的方式納入地方財政預算，否則就是失職。在巨額資金運作不透明的情況下，所有購房者將繼續為高房?jì)r(jià)中的政府溢價(jià)部分埋單。
不僅如此，政府應該擔當準確、及時(shí)、全面、透明信息的提供者，和市場(chǎng)規則制訂者的角色。公眾對于房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷，建立在全面的信息基礎上。作為一種市場(chǎng)行為，房地產(chǎn)投機活動(dòng)的存在是必然的，最好的抑制辦法是提供全面而公開(kāi)的信息，以便讓公眾獨立地作出理性選擇。
在健全的市場(chǎng)環(huán)境下，房地產(chǎn)價(jià)格應該等于其重置價(jià)格(或各期租金收益現值之和)，并受供求關(guān)系的影響。但在信息不對稱(chēng)的情況下，過(guò)度的炒作常常會(huì )導致開(kāi)發(fā)商高估房地產(chǎn)投資的未來(lái)收益，購買(mǎi)者也會(huì )由此高估房?jì)r(jià)，成為形成房地產(chǎn)泡沫的一個(gè)重要原因。因此，準確、及時(shí)、全面、透明的信息是房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩運行的基礎。
最后，在住房制度改革目標基本實(shí)現以后，我國的政策性住房金融需要重新定位：應該作為社會(huì )保障制度的一部分，從為住房改革提供配套金融服務(wù)，轉移到為中低收入階層居民住房消費提供金融服務(wù)、促進(jìn)住房社會(huì )公平目標上面來(lái)。我國的政策性住房金融制度基本以住房公積金存貸款為主，管理機構為各地的住房公積金管理中心。從目前狀況看，公積金的覆蓋面和資金籌集均存在問(wèn)題，發(fā)展思路需要重新定位。
目前的政策性住房金融制度，政府的補貼效率并不高。我國政府采取“暗補”的方式，即在經(jīng)濟適用住房建設上，采取免交土地出讓金、優(yōu)先獲得信貸資金、享受某些稅費減免等措施，鑒于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，可以考慮將“暗補”變?yōu)椤懊餮a”，由對開(kāi)發(fā)商補貼轉變?yōu)橹苯訉Ψ蠗l件的消費者進(jìn)行補貼，例如實(shí)施廉租房政策。
如何才能合理有效地利用在中國十分稀缺的土地資源，同時(shí)又能覆蓋到不同利益階層的利益訴求？目前看來(lái)，只能依靠一個(gè)高效、透明、公正的房地產(chǎn)市場(chǎng)。政府須在尊重房地產(chǎn)市場(chǎng)規律的基礎上合理介入，承擔自身應當承擔的責任。(來(lái)源：每日經(jīng)濟新聞；作者：國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(cháng)巴曙松)
