在世界各發(fā)達國家的房地產(chǎn)銷(xiāo)售活動(dòng)中，因主要是以存量住房交易為主，一般占到交易量的80%左右，因此，大部分是現房銷(xiāo)售。當然，也有部分屬于個(gè)性化的訂制別墅，需要預收部分房款。中國香港地區在經(jīng)濟快速增長(cháng)時(shí)期，由于人口增長(cháng)過(guò)快，住房供應量一時(shí)難以滿(mǎn)足龐大的需求，采取了期房銷(xiāo)售，旨在迅速增加市場(chǎng)供應量，緩解供求矛盾，預防房?jì)r(jià)過(guò)快上漲。但不論是香港還是發(fā)達國家，與房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規非常健全，并且消費者購房時(shí)都是委托專(zhuān)業(yè)律師代辦，因此，很少出現質(zhì)量與合同糾紛，當然，在個(gè)別案例中也出現過(guò)因資金一時(shí)短缺不能及時(shí)交房的現象，但總體來(lái)看，市場(chǎng)化程度較高，各項制度完善。
中國房地產(chǎn)業(yè)真正起步是在上個(gè)世紀八十年代中后期，當時(shí)很多政策制度都借鑒了香港的辦法。至于期房預售，主要是因為中國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道比較缺乏，沒(méi)有直接融資方式，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款也是九十年代中后期才蓬勃興起的，此前都是以其他名目獲得銀行貸款，而個(gè)人住房貸款則是從1998年才開(kāi)始迅速發(fā)展。在房地產(chǎn)業(yè)的起步發(fā)展階段，開(kāi)發(fā)企業(yè)需要從市場(chǎng)上籌集資金，在直接融資匱乏、間接融資數量有限的情況下，只能通過(guò)從消費者預收款和訂金中獲得資金支持進(jìn)行項目開(kāi)發(fā)。由于中國房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)法律法規還不是很健全，因此，不僅因資金鏈跟不上而出現了爛尾樓，也因質(zhì)量監管力度較弱而出現大量的質(zhì)量糾紛，有些還存在開(kāi)發(fā)商虛假合同的嚴重欺詐行為。
雖然期房銷(xiāo)售從廣東開(kāi)始出現，但從新世紀初，在市場(chǎng)化水平逐漸提高，市場(chǎng)供需關(guān)系基本平衡并且供略大于求，在充分的市場(chǎng)競爭條件下，廣州大部分樓盤(pán)已開(kāi)始實(shí)現現房銷(xiāo)售。但目前從全國來(lái)看，全面禁止期房銷(xiāo)售時(shí)機還不成熟，主要基于以下考慮：
一是現房銷(xiāo)售適于市場(chǎng)供需關(guān)系和房?jì)r(jià)比較穩定，甚至是供略大于求的地區。而中國目前不論是東部沿海地區還是中西部房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速崛起的城市，都存在著(zhù)房?jì)r(jià)上漲幅度過(guò)快的問(wèn)題，一下子全面推行現房銷(xiāo)售，會(huì )因延緩供應周期而出現一個(gè)相當長(cháng)時(shí)期內(1-2年)市場(chǎng)供應量急劇減少，因此，應因地制宜，在市場(chǎng)發(fā)展比較平緩的地區先行試點(diǎn)推進(jìn)。
二是一些供需矛盾比較突出的地區，供應量無(wú)法滿(mǎn)足巨大的市場(chǎng)需求，一些樓盤(pán)經(jīng)常在沒(méi)有開(kāi)盤(pán)時(shí)就被內部認購一空。如果以現房銷(xiāo)售，按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設周期，1-2年后再上市，則會(huì )導致市場(chǎng)供應量的空白期，加劇供需矛盾，引發(fā)房?jì)r(jià)迅速上漲。因此，不能急于全面推行現房銷(xiāo)售。
三是當前金融品種單一的問(wèn)題還沒(méi)有改善，房地產(chǎn)企業(yè)缺乏直接融資渠道，過(guò)度依賴(lài)于銀行貸款，如果相關(guān)的金融配套政策不能及時(shí)跟進(jìn)，則會(huì )導致開(kāi)發(fā)項目不能及時(shí)竣工建成，帶來(lái)更大的銀行金融風(fēng)險和市場(chǎng)糾紛，也會(huì )帶來(lái)一些虛假行為，如施工企業(yè)墊資并造成新的拖欠工程款，私下收取訂金和預收款給消費者帶來(lái)更大的風(fēng)險等。
因此，從長(cháng)期趨勢看，房屋銷(xiāo)售必然會(huì )走向現房銷(xiāo)售，但在目前條件下，在市場(chǎng)環(huán)境還不具備，特別是相關(guān)金融配套政策不足的情況下，還不宜一刀切地全面強制推行，應因地制宜，經(jīng)過(guò)相當長(cháng)的過(guò)渡期再強制推行。(來(lái)源：中國建設報；作者：建設部政策研究中心住宅與房地產(chǎn)業(yè)研究處副處長(cháng)、副研究員文林峰)
