中新網(wǎng)9月2日電 《瞭望》周刊載文指出，實(shí)施期房銷(xiāo)售制度改革，拔掉觸發(fā)中國金融危機的導火索，是當前宏觀(guān)經(jīng)濟政策不應忽視的選擇。
央行《2004中國房地產(chǎn)金融報告》關(guān)于“取消現行的房屋預售制度”的建議，一石激起千層浪，引起業(yè)界的激烈爭論。盡管建設主管部門(mén)明確表態(tài)，國家近期不會(huì )出臺取消商品房預售制度的政策，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們也列舉了“一旦取消，后果很?chē)乐亍钡姆N種理由，但中國期房銷(xiāo)售制度中存在的種種弊端不容回避。
文章指出，在目前國情下，期房銷(xiāo)售制度存在以下弊�。菏紫仁墙灰撞还�。中國實(shí)行的期房銷(xiāo)售制度，住房還處在建設過(guò)程中，購房者就支付了全部的房?jì)r(jià)款，并承擔了未來(lái)全部的風(fēng)險。當建成的現房與協(xié)議、廣告和口頭承諾出現差異時(shí)，往往是處于弱勢的購房者被迫接受不符合需求的住房或者承擔毀約的責任。這實(shí)際上是以期房銷(xiāo)售的名義，實(shí)現了現房銷(xiāo)售的實(shí)質(zhì)，將經(jīng)營(yíng)風(fēng)險轉嫁給了社會(huì )。一是購房者支付了全部的房?jì)r(jià)款，承擔了開(kāi)發(fā)的全部風(fēng)險；二是開(kāi)發(fā)商占用了購房者的資金，實(shí)現了“空手套白狼”的經(jīng)營(yíng)模式，而且是購房者承擔了資金利息；三是通過(guò)住房按揭把開(kāi)發(fā)風(fēng)險轉嫁到銀行。
其次是銷(xiāo)售不規范。住房是非標準化產(chǎn)品，由于位置空間不同，每一套住房都是不同質(zhì)的�，F有國內市場(chǎng)的住房銷(xiāo)售是買(mǎi)賣(mài)雙方信息高度不對稱(chēng)的市場(chǎng)交易，商品房采用期房銷(xiāo)售制度，實(shí)際上是用標準化產(chǎn)品偷換非標準化產(chǎn)品，是用前驗商品偷換后驗商品。購房者未驗貨就支付了全部房款或由銀行代付了全部房款，這是一種不規范的交易方式。再加之中國房地產(chǎn)市場(chǎng)正處在發(fā)育階段，法律法規、管理機制和管理功能不健全，房地產(chǎn)交易市場(chǎng)缺乏有效的規范。這種不規范的交易方式為不規范銷(xiāo)售、違法違規銷(xiāo)售提供了可乘之機。有些中小房地產(chǎn)商只做“一錘子買(mǎi)賣(mài)”，利用虛假廣告和推銷(xiāo)招術(shù)夸大功能、質(zhì)量、面積等，誘騙消費者，把期房賣(mài)出去賺一把就一走了之。中國商品房銷(xiāo)售中存在著(zhù)虛假廣告、定金圈套、合同欺詐、一房多售、面積縮水、質(zhì)量低劣、會(huì )所改變用途、延期辦證，得房率、綠化率、容積率與實(shí)際不符，將已抵押的期房銷(xiāo)售、將已預售的商品房抵押、用假按揭騙貸等種種惡意違約和欺詐行為，極大地損害了購房人的利益，并引發(fā)了大量的法律糾紛。
第三，造成不平等競爭和低效率競爭。期房銷(xiāo)售制度降低了房地產(chǎn)業(yè)的門(mén)檻，開(kāi)發(fā)商的實(shí)力、品牌、技術(shù)、戰略都不十分重要，只要具備搞定地方政府和商業(yè)銀行權勢人物的能力，能夠獲得廉價(jià)土地資源和低成本的銀行貸款，就意味著(zhù)項目的成功。結果房地產(chǎn)業(yè)聚集著(zhù)大量的中小房地產(chǎn)商，一些極差的房地產(chǎn)公司也活得很好，而具有實(shí)力、品牌、技術(shù)、管理的企業(yè)的競爭優(yōu)勢并不明顯。產(chǎn)業(yè)沒(méi)有形成優(yōu)勝劣汰的機制，反而造成了特殊落后的企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式。一是以圈地、圈錢(qián)為主要特征的盈利模式，房地產(chǎn)公司老板90%的時(shí)間用于對政府和銀行的公關(guān)，只有大約10%的時(shí)間用來(lái)考慮如何搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。形成了“以老板為驅動(dòng)力”的機會(huì )型發(fā)展模式。二是形成了以概念炒作為主的銷(xiāo)售方式。利用概念的差異化來(lái)渲染和夸張產(chǎn)品的差異化，這是房地產(chǎn)企業(yè)不采用戰略、不依靠品牌，甚至無(wú)相應技術(shù)人才、無(wú)穩定的經(jīng)營(yíng)隊伍的重要原因。三是經(jīng)營(yíng)模式以銷(xiāo)售為主。
最終導致規模不經(jīng)濟。中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)達到3萬(wàn)多個(gè)，其中有2／3的企業(yè)因任務(wù)不足而處于低利潤或虧損狀態(tài)，低水平、小規模建設現象嚴重，產(chǎn)業(yè)集中度低。全國房地產(chǎn)企業(yè)前十強的國內市場(chǎng)占有率僅為2.73%。而香港前10家房地產(chǎn)集團占據的市場(chǎng)份額達到80%，其中前三家就占50%，主宰了香港房地產(chǎn)市場(chǎng)的運行和發(fā)展。
文章指出，如果“一刀切”實(shí)行現房銷(xiāo)售的新制度，確實(shí)會(huì )增加企業(yè)的成本和風(fēng)險，也有可能會(huì )產(chǎn)生一系列嚴重后果，所以期房銷(xiāo)售制度改革必須制定可行的方案。
首先，制定可行的改革期房銷(xiāo)售制度的時(shí)間表。期房銷(xiāo)售改為現房銷(xiāo)售，一是會(huì )給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)成本和風(fēng)險，甚至造成資金鏈條斷裂導致樓盤(pán)爛尾、公司破產(chǎn)危機。二是會(huì )在一段時(shí)間內使市場(chǎng)的供給短缺，引發(fā)住房?jì)r(jià)格的上漲，造成市場(chǎng)震蕩。因此，改革應該制定可行的改期房銷(xiāo)售為現房銷(xiāo)售的方案和時(shí)間表，逐步推進(jìn)實(shí)施，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)出現大起大落，影響宏觀(guān)經(jīng)濟的穩定。第一，可以給開(kāi)發(fā)商留有一二年的過(guò)渡期。第二，在實(shí)施中可以把在建項目和待批項目區分開(kāi)來(lái)，新批項目按文件執行之日實(shí)行現房銷(xiāo)售制度，在建項目在一定時(shí)期內可以要求高層住宅樓主體完成2／3才能預售，進(jìn)一步可以要求結構封頂才能預售，這些可以由地方政府根據當地情況設定，但是要設定全國統一的取消期房預售制度的最終期限。
其次，設計配套政策。房地產(chǎn)資本市場(chǎng)的制度缺陷是只有單一的房地產(chǎn)銀行信貸，沒(méi)有房地產(chǎn)金融。因此，在取消預售制度的同時(shí)，需要推進(jìn)房地產(chǎn)資本市場(chǎng)的發(fā)育，這是資本密集型的房地產(chǎn)業(yè)持續健康發(fā)展的關(guān)鍵，也是成功的國際經(jīng)驗。在目前宏觀(guān)調控政策壓縮房地產(chǎn)投資增長(cháng)的情況下，應該進(jìn)行包括發(fā)展房地產(chǎn)投資基金、房地產(chǎn)證券化的方案設計和試點(diǎn)，選擇合適的方式和時(shí)機推進(jìn)房地產(chǎn)資本市場(chǎng)的改革和發(fā)展。(任紀軍)
