中新網(wǎng)9月6日電 據經(jīng)濟參考報報道，近幾年，隨著(zhù)城市化進(jìn)程的不斷加快，重慶市房地產(chǎn)業(yè)獲得快速發(fā)展。然而，在房地產(chǎn)業(yè)繁榮的背后，商業(yè)地產(chǎn)空置率卻居高不下，一度在全國40個(gè)重點(diǎn)城市中居于首位。業(yè)內人士和專(zhuān)家認為，重慶市商業(yè)地產(chǎn)空置率居高不下的狀況值得警惕，如仍得不到消化，將會(huì )嚴重影響房地產(chǎn)業(yè)的健康可持續發(fā)展。
有場(chǎng)無(wú)市空置率大幅攀升
重慶市國土資源和房屋管理局提供的數據顯示，今年1至6月，重慶市空置房數量仍在增加，全市商業(yè)用房竣工面積47萬(wàn)平方米，而銷(xiāo)售僅為25萬(wàn)平方米。1至6月，商品房空置面積533.57萬(wàn)平方米，同比上升6.6%，其中商業(yè)用房空置247.47萬(wàn)平方米，占46.4%，同比又上升11.8%�？罩靡荒暌陨系纳虡I(yè)用房162.87萬(wàn)平方米，占51.9%，同比上升10.3%。
快速增長(cháng)的重慶商業(yè)地產(chǎn)空置率，已超越國際上公認的10%的警戒線(xiàn)。
重慶大學(xué)建設和房地產(chǎn)管理學(xué)院副院長(cháng)顏哲認為，商圈的無(wú)序擴張，注重追求商業(yè)用房數量而缺乏整體專(zhuān)業(yè)規劃與定位是重慶市商業(yè)地產(chǎn)空置的重要原因。
據預測，重慶市主城區五大商圈未來(lái)三年商業(yè)面積放量達300萬(wàn)平方米，這其中不包含大渡口，巴南、渝北等近郊區域。同時(shí)，重慶市各區縣、市也在大力擴張商圈規模，涪陵、萬(wàn)州、永川、長(cháng)壽等縣市，均已形成一個(gè)獨立的商圈市場(chǎng)。業(yè)內專(zhuān)家稱(chēng)，各區縣各自為政建設購物中心、商業(yè)街，多以政府形象工程為主導，離開(kāi)了市場(chǎng)的實(shí)際需求，往往是超前開(kāi)發(fā)，過(guò)度開(kāi)發(fā)，有場(chǎng)無(wú)市。
都是高額利潤惹的“禍”
據記者調查，目前重慶市的商業(yè)地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)仍停留在落后的開(kāi)發(fā)模式上，不管是舊城改造還是新區建設，“有路必有商鋪、轉盤(pán)必修商業(yè)大廈、小區必有風(fēng)情街”的現象十分普遍，商業(yè)用房的投放量一般要占到項目總量的10%至20%。
重慶同成置業(yè)顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理商興洲說(shuō)：“之所以出現這種情況，是因為商業(yè)用房的銷(xiāo)售價(jià)格是住宅的幾倍，平街層(臨街商鋪)有可能達到十幾倍以上，它是開(kāi)發(fā)商利潤的主要來(lái)源�！�
重慶大學(xué)經(jīng)濟與工商管理學(xué)院博士生導師、常務(wù)副院長(cháng)孟衛東認為：“重慶商業(yè)地產(chǎn)項目的一大問(wèn)題是不遵循市場(chǎng)規律，盲目上馬。一些開(kāi)發(fā)商不考慮位置和地點(diǎn)，拿到土地就搞商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，而前期沒(méi)有經(jīng)過(guò)詳細調查，也沒(méi)有和一些大的商家進(jìn)行意向性的接觸。他們對于商業(yè)地產(chǎn)項目缺乏專(zhuān)業(yè)化的理解，經(jīng)常是以住宅開(kāi)發(fā)的模式來(lái)進(jìn)行商業(yè)項目的開(kāi)發(fā)。項目建成后，因為不符合進(jìn)駐商家的需要，一改再改，不僅增加了成本，而且延誤了商業(yè)經(jīng)營(yíng)者的使用時(shí)間�！�
顏哲指出，商業(yè)地產(chǎn)空置率過(guò)高，已造成資金的大量積壓，部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金鏈受到影響。據不完全統計，重慶空置商品房積壓資金已超過(guò)70億元，其中商業(yè)地產(chǎn)項目占有相當的比例。
為了消化空置商業(yè)用房，及時(shí)回籠資金，部分開(kāi)發(fā)商正采取各種優(yōu)惠方式，吸引消費者前來(lái)購買(mǎi)。重慶沙坪壩區的金沙國際商廈在銷(xiāo)售時(shí)，開(kāi)發(fā)商采取購買(mǎi)即“返租”的方式，實(shí)行六成10年按揭付款方式，并針對客戶(hù)首付的四成推出“交二緩二”的付款方式，即簽合同時(shí)首付兩成，剩余兩成交房時(shí)付一成，交房后三個(gè)月內再付一成�？蛻�(hù)在購買(mǎi)商鋪時(shí)，開(kāi)發(fā)商將一次性預付給客戶(hù)兩年10%的租金，這樣，客戶(hù)只需總房款的10%即可購買(mǎi)金沙國際的產(chǎn)權式商鋪。專(zhuān)家認為，開(kāi)發(fā)商為了保證其利潤，會(huì )將房?jì)r(jià)抬高，返租的錢(qián)，實(shí)際上是羊毛出在羊身上。這種做法無(wú)異于“飲鴆止渴”。
市商委發(fā)布風(fēng)險警示
目前，商業(yè)地產(chǎn)空置率居高不下的現象已引起了重慶市政府及有關(guān)部門(mén)的關(guān)注，日前重慶市商委發(fā)布了風(fēng)險警示，并采取一些措施限制商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。
據重慶市商委有關(guān)人士稱(chēng)，重慶主城九區已建和在建的大型綜合百貨店多達41個(gè)，營(yíng)業(yè)面積達80萬(wàn)平方米，這一數量已經(jīng)超過(guò)了市場(chǎng)實(shí)際需要。按慣例，一個(gè)大型百貨店需要30萬(wàn)人口支撐，而重慶市主城九區人口總量約600萬(wàn)人左右，規劃的開(kāi)店數量明顯超過(guò)了市場(chǎng)需求。
重慶市國土資源和房屋管理局房地產(chǎn)發(fā)展處處長(cháng)曾強向記者介紹，今年，重慶將嚴格控制商業(yè)用房供地，其用地范圍限制在土地供應量總量的20%以?xún)�，主城區原則上不再新推大型商業(yè)設施項目用地，以此控制商業(yè)用房的過(guò)快增長(cháng)。在控制增量源頭的同時(shí)，有關(guān)部門(mén)將加強對房地產(chǎn)市場(chǎng)運行狀況監控，并且采取措施消化空置房。同時(shí)，人民銀行重慶營(yíng)業(yè)部也采取措施限制投資性購房，將商業(yè)用房貸款首付比例從50%提高到60%，貸款利率在基準利率基礎上上浮20%。
專(zhuān)家認為，盡管如此，仍需政府和有關(guān)部門(mén)及開(kāi)發(fā)商努力，從政策層面和開(kāi)發(fā)理念、行為上下功夫，使商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)步入良性的發(fā)展軌道。他們提議：
一是政府及有關(guān)部門(mén)應遵循市場(chǎng)規律，從規劃入手，對商業(yè)地產(chǎn)項目進(jìn)行宏觀(guān)調控。商業(yè)規劃應與城市總體規劃相結合，重點(diǎn)提出網(wǎng)點(diǎn)數量、網(wǎng)點(diǎn)布局、業(yè)態(tài)結構、大型網(wǎng)點(diǎn)規模等內容，并嚴格按規劃開(kāi)發(fā)建設。
二是引導開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行充分市場(chǎng)調研，開(kāi)發(fā)符合市場(chǎng)需求的產(chǎn)品，加大監管力度。開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以前，應做充分的市場(chǎng)研究，根據行業(yè)的宏觀(guān)政策和商業(yè)規劃布局，以及項目周邊的商業(yè)氛圍，確定適合當地市場(chǎng)的商業(yè)定位。
三是在商業(yè)地產(chǎn)空置面積高居不下的情況下，開(kāi)發(fā)商應該及時(shí)地調整思路和項目規劃設計，例如原來(lái)用于做門(mén)面房的，可以改成寫(xiě)字樓、賓館或者是公寓，同時(shí)下調銷(xiāo)售價(jià)格，這樣可以消化一部分商業(yè)地產(chǎn)項目。
此外，建立適合重慶本土特征的市場(chǎng)評價(jià)體系，從而客觀(guān)、真實(shí)地對市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢進(jìn)行及時(shí)判斷和分析，為市場(chǎng)調控提供科學(xué)依據。(徐旭忠）
