中新網(wǎng)9月9日電 據《新京報》報道，9月8日，在國貿舉行的秋季房展會(huì )上人頭攢動(dòng)，許多展臺前聚集了大批咨詢(xún)者。這與今年夏季房展會(huì )相對冷清的情景形成鮮明對比，很多人會(huì )因此相信供需兩旺的北京樓市又回來(lái)了。
金九銀十要來(lái)了，這是基于對8月-9月樓市觀(guān)察的結果。北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)的數據確實(shí)表明潘石屹的建外SOHO七期一開(kāi)盤(pán)就賣(mài)了1.1個(gè)億；中原地產(chǎn)的數據是8月住宅新盤(pán)開(kāi)盤(pán)量遠遠超過(guò)去年；而昨日開(kāi)始的國貿秋季房展會(huì )，其火爆場(chǎng)面足以讓人感受到供銷(xiāo)兩旺的北京樓市又回來(lái)了。
開(kāi)發(fā)商從心理上走出觀(guān)望期
位于CBD核心區域的建外SOHO七期9月3日開(kāi)始銷(xiāo)售，來(lái)自北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數據顯示，該項目在今年8月取得預售許可證，而開(kāi)盤(pán)當日該項目共簽約36套，交易金額達1.1億元�！捌鋾r(shí)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)不是很穩定，我們就想等到市場(chǎng)平穩之后再推建外SOHO七期，最初的計劃推廣時(shí)間是9月15日，但從我們開(kāi)盤(pán)前做的市場(chǎng)調研結果發(fā)現，從9月份京城房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)逐步走出觀(guān)望期，我們就又將開(kāi)盤(pán)的時(shí)間提前到9月10日，結果建外SOHO七期開(kāi)始銷(xiāo)售的消息很快被放出去，最后則是又將開(kāi)盤(pán)時(shí)間提前到9月3日�！北硎居娩N(xiāo)售數據證明京城樓市已經(jīng)走出觀(guān)望期的SOHO中國董事長(cháng)潘石屹接受記者采訪(fǎng)時(shí)這樣說(shuō)，而潘石屹則是京城樓市從9月份走出觀(guān)望期的積極“鼓吹者”。
雖然有人表示潘石屹認為京城樓市9月走出觀(guān)望期是為其即將銷(xiāo)售的項目做準備，但從8月份房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現來(lái)看，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)從心理走出觀(guān)望期，紛紛將其手里緊握的項目推向市場(chǎng)。有關(guān)數據顯示，京城樓市從8月中旬就開(kāi)始出現開(kāi)發(fā)商大量放盤(pán)的現象。
來(lái)自中原地產(chǎn)的統計數據顯示，今年8月份新開(kāi)盤(pán)住宅項目就達到22個(gè)，甚至超過(guò)去年8月份新開(kāi)盤(pán)的數量，比去年開(kāi)盤(pán)數量最多的九月份僅少了5個(gè)項目。僅僅在8月20日一天內，京城的東西南北居然有多個(gè)新項目同時(shí)開(kāi)盤(pán)，除了位于首體的西部大盤(pán)主語(yǔ)城和位于通州的高檔住宅產(chǎn)品世爵·源墅在該日正式開(kāi)盤(pán)外，當天開(kāi)盤(pán)或認購的項目還有麗都區域的嘉林·海德大道，大興的大溪地，望京的嘉美風(fēng)尚中心和順義的麗嘉花園。包括融科·橄欖城、逸翠園、明天第一城、世茂奧臨花園等品牌開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的項目雖然沒(méi)有在該月開(kāi)盤(pán)，但同時(shí)于8月在市場(chǎng)上公開(kāi)高調亮相。
中原地產(chǎn)華北區域總經(jīng)理李文杰把開(kāi)發(fā)商紛紛在8月份開(kāi)盤(pán)的動(dòng)作表達為金九銀十做預熱準備。由北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)站提供的數據也進(jìn)一步佐證了開(kāi)發(fā)商從8月份開(kāi)始集中上市的趨勢。6月份北京房地產(chǎn)取得預售許可的項目為65個(gè)，其中住宅取得預售許可面積為196萬(wàn)平方米，7月份取得預售許可的項目則多達80個(gè)，其中住宅取得預售許可的面積為317萬(wàn)平方米，8月份取得預售許可的項目為70個(gè)，其中住宅取得預售許可的面積204萬(wàn)平方米左右，其中6-7月份兩個(gè)月推向市場(chǎng)的項目不及取得預售許可證項目的1/5.對金九銀十的信心，很自然地體現在開(kāi)發(fā)商推出項目的速度和包裝力度上。
“多數項目選擇在8-10月份開(kāi)始進(jìn)入市場(chǎng)，大部分開(kāi)發(fā)商認為樓市的觀(guān)望氛圍漸淡，通過(guò)集中入市進(jìn)一步烘托市場(chǎng)回暖氛圍，同時(shí)也是希望按照傳統的季節熱銷(xiāo)規律扭轉市場(chǎng)觀(guān)望氛圍�！卑凑绽钗慕艿挠^(guān)點(diǎn)，自住型房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)基本走出了觀(guān)望，處于觀(guān)望期的主要是投資型房地產(chǎn)項目市場(chǎng)。
而素有“北京樓市晴雨表”之稱(chēng)的秋季房展則在昨天正式開(kāi)展，參展共有77個(gè)項目，新盤(pán)的數量是28個(gè)，占到了三分之一，與往年相差不多，記者在昨日國貿秋季房展會(huì )發(fā)現今年秋季房展出現了少有的火爆，記者在現場(chǎng)看到今年秋季房展比春季房展以及去年的秋季房展的參展樓盤(pán)和進(jìn)入現場(chǎng)的參觀(guān)人樹(shù)均有所增加，整個(gè)展會(huì )現場(chǎng)出現了少有的擁擠場(chǎng)面，據其中參加展覽濱河苑項目負責人介紹，他們項目連續參加了今年春季、夏季以及秋季三個(gè)展會(huì )，明顯的感覺(jué)到秋季房展現場(chǎng)咨詢(xún)和意向簽約的客戶(hù)要好于春季和夏季房展，昨天一上午他們意向簽約客戶(hù)就達到50個(gè)人。
中低價(jià)位項目熱銷(xiāo)
8月20日，國美第一城四期開(kāi)盤(pán)，均價(jià)上升200元/平方米，開(kāi)盤(pán)當日現場(chǎng)人數遠超銷(xiāo)售套數；通州的藍調沙龍8月份銷(xiāo)售量猛增到200多套“北京房地產(chǎn)市場(chǎng)一直都是比較平穩的，市場(chǎng)真實(shí)的購買(mǎi)需求非常明顯�！苯ㄔO部政策研究中心副主任王玨林這樣對記者說(shuō)，目前普通住宅產(chǎn)品的供不應求，觀(guān)望者多為購買(mǎi)第二套以上房子的投資性人群，目前整個(gè)市場(chǎng)體現出來(lái)的更多的是市場(chǎng)結構性的不平衡，并非購買(mǎi)力減少。
8月20日，北京上半年的住宅產(chǎn)品中銷(xiāo)售冠軍國美第一城四期開(kāi)盤(pán)均價(jià)為5900元/平方米，雖然該項目四期的銷(xiāo)售均價(jià)上升了200元/平方米，但依舊購買(mǎi)者眾多，在開(kāi)盤(pán)當日由于現場(chǎng)人數遠超過(guò)能夠銷(xiāo)售的套數，因此開(kāi)發(fā)商不得不采取了搖號認購的方式。
同樣來(lái)自通州的房地產(chǎn)項目藍調沙龍今年8月份的銷(xiāo)售量則猛增到200多套，而在去年的8月和9月的銷(xiāo)售數量均在40多套左右，“今年8月份的銷(xiāo)售數量就比去年8-10月三個(gè)月的總數還多，我們從8月底開(kāi)始新投放3.8萬(wàn)平方米的項目，按照我們的計劃將在10月底全部銷(xiāo)售完畢�！彼{調沙龍銷(xiāo)售總監裴濤這樣告訴記者。
據裴濤介紹其項目在5月份明顯感受到宏觀(guān)調控對銷(xiāo)售方面帶來(lái)的影響，但是從7月份開(kāi)始，藍調沙龍的銷(xiāo)售數量一直在持續增加�！耙跃幼橹鞯钠胀ǚ康禺a(chǎn)項目基本走出了觀(guān)望，雖然購房者認為持幣待購可以導致房?jì)r(jià)有所下降，但從通州區域的房地產(chǎn)項目來(lái)看，從3月份到現在平均房?jì)r(jià)還是上漲了�！笔聦�(shí)上，雖然購房者一致認為持續觀(guān)望必將導致京城房地產(chǎn)項目的銷(xiāo)售價(jià)格有所下降，但是從單個(gè)項目來(lái)看，只要是后期銷(xiāo)售的產(chǎn)品，其產(chǎn)品銷(xiāo)售價(jià)格則比前期肯定有所上升，北京市建委公布的數據顯示，前7個(gè)月京城樓市的交易量在下降，但是銷(xiāo)售價(jià)格則在上漲，北京師范大學(xué)董藩教授將這種現象歸納為觀(guān)望者要付出踏空的代價(jià)。
購買(mǎi)市場(chǎng)逐漸回暖還是有跡象的，北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數據顯示，今年7月份住宅產(chǎn)品預售房屋達到11769套，平均每天銷(xiāo)售379套，進(jìn)入8月份預售房屋達到15151套，平均每天銷(xiāo)售482套，從9月3日到9月7日共銷(xiāo)售了2114套，平均每天銷(xiāo)售528套。
從這些數據則可以看出房地產(chǎn)住宅產(chǎn)品的銷(xiāo)售數量則在緩慢上升。
8月24日，建設部新聞發(fā)言人明確指出，國家近期不會(huì )取消商品房預售制度，這讓開(kāi)發(fā)商松了一口氣。顯然，從政府角度看，從今年3月份開(kāi)始針對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀(guān)調控等政策已經(jīng)起到了降溫的作用，這從建設部的果斷表態(tài)上也可見(jiàn)一斑。
多數房地產(chǎn)專(zhuān)家和開(kāi)發(fā)商在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，政策的穩定與否則是京城樓市能否走出觀(guān)望期的主要因素。華遠集團董事長(cháng)任志強認為，京城樓市能否走出觀(guān)望期“時(shí)間不是重要的，關(guān)鍵是政策�！薄叭缃裾叩淖兓�，把房地產(chǎn)發(fā)展商訓練得跟狗一樣靈敏，對各項政策非常敏感�，F在建設部已經(jīng)明確表態(tài)近期不會(huì )出臺政策就表明政策已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)相對穩定時(shí)期�！迸耸僬J為建設部不準備再出臺地產(chǎn)政策的表態(tài)也為房地產(chǎn)走出觀(guān)望期提供了依據。
多個(gè)項目8月高調亮相
8月份有多個(gè)項目開(kāi)始高調亮相，雖然這些項目并沒(méi)有選擇在8月份開(kāi)盤(pán)，但均表示要趕金九銀十這趟順風(fēng)車(chē)。據不完全統計目前已經(jīng)可以獲知的大約有50多個(gè)項目在9月、10月投向市場(chǎng)，在這些投向市場(chǎng)的項目中，多數為京城知名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的項目。
首創(chuàng )位于朝陽(yáng)公園附近的陽(yáng)光上東二期從9月就開(kāi)始進(jìn)行市場(chǎng)推廣，該項目本來(lái)是在6月份推向市場(chǎng)的，但是突遇中央政府對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀(guān)調控，將推廣時(shí)間推遲到9月份；同樣華潤位于大興的項目要在9月份開(kāi)始推廣新產(chǎn)品“花廳洋樓”；今典集團將在9月底左右對蘋(píng)果社區二期和位于朝陽(yáng)北路的40萬(wàn)平方米的新項目進(jìn)行市場(chǎng)推廣，目前朝陽(yáng)北路的項目正在進(jìn)行案名的征集中；聯(lián)想在京首個(gè)獨立開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目融科·橄欖城、合生創(chuàng )展的合生國際花園、城啟的天鵝灣項目、和記黃埔的逸翠園也將在近期推向市場(chǎng)。
融科·橄欖城總經(jīng)理鄭志剛認為，大開(kāi)發(fā)商一般是不存在資金方面壓力的，從這些大開(kāi)發(fā)商積極的態(tài)度來(lái)看，他們還是一直看好今年的京城樓市的傳統熱銷(xiāo)季節。不管北京樓市是否走出“觀(guān)望期”，雖然樓市的需求是客觀(guān)存在的，但是市場(chǎng)競爭將更加激烈，因此即使多數開(kāi)發(fā)商認為走出觀(guān)望期，但是同時(shí)也進(jìn)入了一個(gè)產(chǎn)品競爭期，就是除了產(chǎn)品差異越來(lái)越大，銷(xiāo)售差異也越來(lái)越大，即使是同一區域，有項目賣(mài)得火，也有項目賣(mài)不動(dòng)，而這個(gè)差異，取決于產(chǎn)品定位的差異、品質(zhì)的差異，開(kāi)發(fā)商服務(wù)的差異�！白鳛殚_(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，你產(chǎn)品定位越準確，做得越好，為客戶(hù)想得越多，得到的也會(huì )越多�！编嵵緞傉f(shuō)。
新開(kāi)盤(pán)項目起價(jià)不高
雖然許多開(kāi)發(fā)商認為京城樓市正在逐漸走出觀(guān)望期，但其投放產(chǎn)品的時(shí)候還是持有謹慎的態(tài)度。近期開(kāi)盤(pán)或認購的新盤(pán)無(wú)不采用低價(jià)的促銷(xiāo)策略，多數新開(kāi)盤(pán)項目的開(kāi)盤(pán)價(jià)格則要比周邊項目略有下降，這意味著(zhù)在博弈中，購房人已經(jīng)初步取得小勝。
事實(shí)上，目前大多數新盤(pán)還沒(méi)有定出最終售價(jià)，一方面因為今秋新盤(pán)量大，競爭激烈，另一方面雖然許多開(kāi)發(fā)商認為京城樓市逐漸走出觀(guān)望期，但是依舊感到市場(chǎng)前景不明朗，新盤(pán)一期售價(jià)普遍低于人們的預測。
8月底開(kāi)始內部認購的中海城項目，雖然其開(kāi)盤(pán)價(jià)尚未確定，但售樓人員對購房人說(shuō)均價(jià)是每平方米5380元。而距其不遠的世紀星，在2001年的均價(jià)就已經(jīng)達到了每平方米5500元。四年后同一區域的樓盤(pán)價(jià)格相差不多，說(shuō)明在宏觀(guān)調控下，京城樓盤(pán)價(jià)格漲幅趨緩。而位于北五環(huán)的頂秀青溪，推出的花園洋房產(chǎn)品均價(jià)每平方米7000元左右，和上元、傲城的板樓售價(jià)差不多；望京的融科·橄欖城，進(jìn)深11米左右的薄板，且一梯2戶(hù)到3戶(hù)，均價(jià)在每平方米7100元左右，而望京目前多數地產(chǎn)項目的銷(xiāo)售價(jià)格已經(jīng)突破7500元/平方米。
另?yè)私�，在普通住宅新盤(pán)低價(jià)的同時(shí)，別墅也開(kāi)始以低價(jià)為標榜，最近開(kāi)盤(pán)的通州區世爵·源墅的疊拼House每平方米均價(jià)4000多元，而這個(gè)價(jià)格與目前通州普通住宅的銷(xiāo)售價(jià)格相近。
