中新網(wǎng)9月12日電 建設部政策研究中心文林峰，李海霞在最新一期《中國經(jīng)營(yíng)報》上載文指出，今年4月份以來(lái)，國務(wù)院以及有關(guān)部委相繼出臺了一系列宏觀(guān)調控政策，其中影響力度最大的當屬七部委的《關(guān)于做好穩定住房?jì)r(jià)格的意見(jiàn)》。目前，調控政策發(fā)揮作用已過(guò)去幾個(gè)月了，房地產(chǎn)市場(chǎng)也出現了一些相應變化。對當前房地產(chǎn)市場(chǎng)重點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行深入分析，有利于認清形勢，引導未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)持續健康發(fā)展。
房?jì)r(jià)合理性與發(fā)展趨勢
評價(jià)房?jì)r(jià)是否合理，不僅要看本地居民消費能力，更要看市場(chǎng)供需關(guān)系以及價(jià)格與價(jià)值的背離程度，最重要的是房?jì)r(jià)是一個(gè)完全地區化、個(gè)性化的市場(chǎng)。不同位置不同檔次的住房不能簡(jiǎn)單地進(jìn)行對比和測算平均房?jì)r(jià)，如同是北京建國門(mén)CBD地區的住宅項目，高檔公寓和普通住宅房?jì)r(jià)差距可能會(huì )大到一倍以上。如果以平均房?jì)r(jià)來(lái)衡量，就會(huì )抹殺了具體項目?jì)r(jià)格變動(dòng)情況。因此，分析房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，必須關(guān)注同一地段同一品質(zhì)商品住宅價(jià)格變動(dòng)情況和發(fā)展趨勢。
從今年第一季度末期開(kāi)始的宏觀(guān)政策，重點(diǎn)在于控制投資規模，調整供應結構，穩定房?jì)r(jià)和規范市場(chǎng)行為。穩定房?jì)r(jià)是指防止房?jì)r(jià)上漲的幅度過(guò)快，而不是讓房?jì)r(jià)的絕對值降下來(lái)。北京市的房?jì)r(jià)總體來(lái)看，一直處于平穩增長(cháng)趨勢，沒(méi)有出現過(guò)大起大落，與首都、國際化大都市地位相比，房?jì)r(jià)水平總體是比較合理的，特別是三環(huán)以?xún)鹊貐^。未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，需求呈強勁發(fā)展態(tài)勢，房?jì)r(jià)總水平將呈穩步增長(cháng)。
宏觀(guān)調控作用與真實(shí)需求的市場(chǎng)潛力
宏觀(guān)調控的8項政策中，期房限轉、兩年內全額征收營(yíng)業(yè)稅等政策對于抑制投機行為效果最為顯著(zhù)，據測算，每年房?jì)r(jià)至少漲幅達8%以上，短期投機才有利可圖，目前，因對未來(lái)兩年房?jì)r(jià)走勢判斷不明朗，投機行為大部分退出了炒作市場(chǎng)。
目前市場(chǎng)處于觀(guān)望期的主要原因是，宏觀(guān)調控政策出臺后，一些專(zhuān)家、媒體關(guān)于房?jì)r(jià)必將大跌的輿論誤導了消費者。另外，交易成本上升，特別是非普通住宅受到影響最大，這一切均導致市場(chǎng)各種需求都處于觀(guān)望期�，F在，隨著(zhù)建設主管部門(mén)已明確表示近期不會(huì )再出臺新的調控政策，市場(chǎng)已開(kāi)始轉暖，樓盤(pán)訪(fǎng)問(wèn)量明顯增長(cháng)。估計未來(lái)一個(gè)月以?xún)葘⒆叱鲇^(guān)望期。
我們在給北京市做“十一五”住宅發(fā)展規劃時(shí)做過(guò)預測，大約每年新建商品住宅的市場(chǎng)需求量仍在2300萬(wàn)平方米以上，再加上存量住宅的交易量逐年增長(cháng)，市場(chǎng)需求量仍將保持平穩增長(cháng)趨勢。
土地出讓制度與未來(lái)純熟地出讓發(fā)展方向
當前推行的所有經(jīng)營(yíng)性商業(yè)、住宅項目用地一律實(shí)行公開(kāi)的招、拍、掛的土地政策，對于規范市場(chǎng)，提升土地利用價(jià)值作用重大。特別是以后將逐步推廣的工業(yè)項目建設用地也將實(shí)行公開(kāi)招、拍、掛政策，將有力改變目前工業(yè)用地地價(jià)過(guò)低的問(wèn)題，達到集約、節約利用土地，建設節約型社會(huì )發(fā)展目標。
住房供應結構趨向合理，任務(wù)依然艱巨
總體來(lái)看，面向中低收入階層的普通商品住宅供應不足，高檔項目供應相對較多。這次宏觀(guān)調控政策，從需求方面(通過(guò)對普通商品住宅的界定，引導開(kāi)發(fā)企業(yè)建設符合標準的住宅項目)對供應結構進(jìn)行了有效引導，即通過(guò)市場(chǎng)方式而非行政方式對開(kāi)發(fā)項目進(jìn)行引導，必將改變供需結構的矛盾。另外，從政府主管部門(mén)的角度，也更加重視普通住宅(包括經(jīng)濟適用住房)建設項目的供應量與審批以及后續管理，保障已經(jīng)批準的普通住宅項目能原汁原味供應市場(chǎng)。當然，在市場(chǎng)經(jīng)濟條件下，開(kāi)發(fā)企業(yè)追求高利潤的目標是不可改變的。因此，在旺盛的市場(chǎng)需求拉動(dòng)下，供應結構調整的力度還應該不斷增強。
