中新網(wǎng)9月15日電 據北京青年報報道，近日，新出爐的“2004年度中國納稅百強排行榜”以及此后媒體對房地產(chǎn)企業(yè)在納稅上的質(zhì)疑再次掀起軒然大波，讓房地產(chǎn)企業(yè)的納稅問(wèn)題再度成為關(guān)注焦點(diǎn)。
2004年納稅300強沒(méi)有房地產(chǎn)商
在這份2004年度中國納稅500強企業(yè)排行榜中，300名以?xún)葻o(wú)一家房地產(chǎn)企業(yè)。在這份500強名單中前300名沒(méi)有一家房地產(chǎn)公司，這個(gè)榜對房地產(chǎn)企業(yè)的影響可想而知，有評論甚至說(shuō)房地產(chǎn)企業(yè)是“財富巨人，納稅侏儒”。一些中國房地產(chǎn)業(yè)內比較活躍的知名開(kāi)發(fā)商也在第一時(shí)間對此發(fā)表了自己的觀(guān)點(diǎn)，并列舉了多條原因澄清房地產(chǎn)企業(yè)被當作“偷稅漏稅大戶(hù)”是個(gè)誤解。
而據了解，這項由國稅總局機關(guān)報《中國稅務(wù)報》發(fā)起的納稅排行榜已經(jīng)舉辦了五屆，由于其納稅數字是由國家稅務(wù)總局計劃統計司提供的，其權威性和影響力毋庸置疑。那么，到底是什么原因讓納稅300強少了地產(chǎn)商？情況是不是像有些開(kāi)發(fā)商所說(shuō)的那樣是稅制的問(wèn)題？記者就這些問(wèn)題采訪(fǎng)了國家稅務(wù)部門(mén)的有關(guān)人士以及業(yè)內人士。
地產(chǎn)商納稅普遍存在6個(gè)問(wèn)題
房地產(chǎn)企業(yè)的納稅問(wèn)題一直存在。二季度北京、上海、深圳等各大城市稅務(wù)部門(mén)公布的欠稅企業(yè)，90%以上都是地產(chǎn)企業(yè)。
綜合各級稅務(wù)部門(mén)有關(guān)人士的介紹和房地產(chǎn)業(yè)內人士的觀(guān)點(diǎn)，從總體上看，目前全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在繳稅納稅中普遍存在以下六個(gè)主要問(wèn)題：一是在扣繳個(gè)人所得稅時(shí)普遍都存在少計稅收入；二是預收款不繳稅或延遲申報納稅；三是項目連續滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，項目決算期又有意無(wú)意地滯后，導致成本難以理清，企業(yè)所得稅應納稅所得額難以確定；四是借合作建房政策偷稅漏稅；五是故意遺漏土地增值稅和印花稅；六是繳稅時(shí)能拖就拖，欠著(zhù)不繳。
兩大“漏洞”是主要原因
而國家稅務(wù)部門(mén)人士和業(yè)內人士認為，由于政策監管問(wèn)題，納稅問(wèn)題多多少少在哪個(gè)行業(yè)都存在，但造成地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有一家進(jìn)入納稅300強，除了有的開(kāi)發(fā)商近日在部分媒體上所說(shuō)的“土地制度改革，使過(guò)去開(kāi)發(fā)企業(yè)分裂成多個(gè)項目公司，分頭納稅”以外，最關(guān)鍵的原因有兩個(gè)：一是政策監管漏洞，據介紹，地產(chǎn)商納稅“大頭”主要有兩大塊：一是5.5%的營(yíng)業(yè)稅；二是33%的利潤所得稅。由于所得稅33%的比例比較高，因此，地產(chǎn)商納稅問(wèn)題主要也在所得稅上。業(yè)內人士透露，而通常利用政策監管漏洞規避的手法主要有兩種：目前現行的地產(chǎn)企業(yè)的所得稅收取政策是每季度“預提”，即按每季度收入的10%的33%收入，最后樓盤(pán)結案的時(shí)候再多退少補。而現實(shí)情況是，由于很多樓盤(pán)多是分期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，有的甚至好幾年都遲遲不能結案；有的地產(chǎn)商樓盤(pán)結案了也不去最后清算所得稅，因為要牽涉到很多賬目審核的緣故。業(yè)內人士透露，這里面的“漏洞很大”。另外一種是通過(guò)“提高成本”，轉移利潤。如很多房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )在海外注冊另一個(gè)公司，通過(guò)這個(gè)公司“高價(jià)”采購設施設備轉移利潤，比如：一部進(jìn)口電梯，采購成本可能是30萬(wàn)元，但開(kāi)發(fā)企業(yè)賬面上的支出卻是100萬(wàn)元，其中的70萬(wàn)元就通過(guò)這種方式“轉移”到海外的公司賬面上了。而以上這些問(wèn)題，現在的有關(guān)規定沒(méi)有認定，也就無(wú)法限制。
二是地產(chǎn)商變化經(jīng)營(yíng)模式逃避所得稅，據業(yè)內人士透露，隨著(zhù)土地資源獲取難度的加大，房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟，越來(lái)越多的地產(chǎn)商開(kāi)始采用另一種方式規避交納所得稅，具體做法是：把住宅部分開(kāi)發(fā)所得到的利潤沉淀到公建或商業(yè)物業(yè)上去，通過(guò)長(cháng)期持有商業(yè)或公建物業(yè)，不僅可以在項目結案的時(shí)候少交稅，還能通過(guò)持有物業(yè)長(cháng)期經(jīng)營(yíng)或作為抵押物在缺錢(qián)的時(shí)候去向銀行做抵押貸款。比如：某個(gè)開(kāi)發(fā)了將近300萬(wàn)平方米住宅的大開(kāi)發(fā)商，在住宅開(kāi)發(fā)接近尾聲的時(shí)候，投資建設了一個(gè)近70萬(wàn)平方米的商業(yè)，幾乎把住宅部分所賺到的利潤全都投到這個(gè)商業(yè)上去，不僅不用交納數額巨大的所得稅，還長(cháng)期持有了固定資產(chǎn)，還可以通過(guò)出租長(cháng)期經(jīng)營(yíng)這個(gè)商業(yè)物業(yè)獲利，可謂“一舉三得”。這種算賬的做法，隨著(zhù)土地資源的減少，被越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商采用。(余美英)
