近日，在北京舉辦的“2005新財富房地產(chǎn)融資高峰論壇”上，國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(cháng)巴曙松建議，國內房地產(chǎn)商“今后不要對銀行在房地產(chǎn)融資中的表現寄予過(guò)大希望”，而是要把目光盯在日益增多的“新型融資渠道”上。
巴曙松表示，目前房地產(chǎn)行業(yè)投資大都嚴重依賴(lài)銀行貸款，如果銀行在如此短的時(shí)間內，提高三個(gè)點(diǎn)的資本充足率，無(wú)疑會(huì )形成嚴重的信貸緊縮，而這將對今后房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展乃至整個(gè)社會(huì )經(jīng)濟的增長(cháng)形成一種擠壓。
資本充足率僅在4.5%-4.7%間
據了解，“中國銀行現有資本充足率在4.5%-4.7%間”。2004年3月1日，中國銀監會(huì )頒布的《商業(yè)銀行資本充足率管理辦法》開(kāi)始實(shí)施。該辦法規定：到2007年1月1日，國內各商業(yè)銀行資本充足率不得低于8%。而根據惠譽(yù)國際評級分析師DavidMarshall等人提供的一份中國銀行業(yè)報告顯示：截至2004年6月底，四大國有商業(yè)銀行和11家全國性股份制商業(yè)銀行的資本充足率僅分別為4%和3.1%。
“目前，考慮到中行、建行、農行注資之后的狀況，中國銀行業(yè)的平均資本充足率也才達到4.5%-4.7%，”巴曙松對記者表示，“這意味著(zhù)，無(wú)論如何在未來(lái)兩年之內，中國整個(gè)銀行業(yè)的平均資本充足率要提高至少3個(gè)百分點(diǎn)。這是一個(gè)非常巨大的數字！”而要實(shí)現這個(gè)目標，除了海外上市融資擴大資本金規模之外，銀行必須把它的很大一部分資產(chǎn)從風(fēng)險較高的信貸資產(chǎn)轉向風(fēng)險較低的債券資產(chǎn)�！痹谒磥�(lái)，國內銀行在今后兩年內必將緊縮信貸，以進(jìn)一步實(shí)現提高資本充足率的目標。
巴曙松說(shuō):“近年來(lái)，在中國的貨幣政策決策中，房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響力在迅速提高，在2003年以來(lái)的宏觀(guān)調控中，房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢一直成為貨幣政策決策的重要參考指標。從121號文件，一直到2005年3月17日調整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款政策，均是如此。2005年3月17日推出的商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款政策的調整，主要是將現行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實(shí)行下限管理，下限利率水平為相應期限檔次貸款基準利率的0.9倍。同時(shí)，提高準入門(mén)檻，對房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快城市或地區，個(gè)人住房貸款最低首付款比例可由現行的20%提高到30%。從貨幣政策的決策看，除了體現出貨幣政策對于房地產(chǎn)市場(chǎng)的日益提高的敏感性之外，還顯現出房地產(chǎn)融資政策的調整。
房地產(chǎn)融資政策正在進(jìn)行調整
首先，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀(guān)調控政策從2004年的供給導向轉向了需求導向。2004年，宏觀(guān)調控的初衷也許是希望抑制房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)快上漲，但實(shí)際采取的政策卻在客觀(guān)上推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上升幅度。因為主導性的調控思路是從供給方著(zhù)手的。由于強調管住土地，減少了房地產(chǎn)商的土地購買(mǎi)量；強調管緊信貸，用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金也隨之減少，從而使市場(chǎng)的房地產(chǎn)供給減少。產(chǎn)生的實(shí)際效果是，在宏觀(guān)調控的作用下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給下降得更快，需求下降得有限，最后，房?jì)r(jià)以比原來(lái)更快的速度在上漲，對房?jì)r(jià)的控制力卻在下降。
其次，中國的房地產(chǎn)貸款利率將會(huì )進(jìn)入一個(gè)自主定價(jià)，差異化的新時(shí)代。2004年10月29日，人行取消了商業(yè)銀行貸款浮動(dòng)的上限，2005年3月17日發(fā)布的規定里，開(kāi)始為商業(yè)銀行在房地產(chǎn)貸款領(lǐng)域進(jìn)行差別的利率定價(jià)提供了可能。這意味著(zhù)商業(yè)銀行對不同的項目，不同經(jīng)濟周期的不同階段，分別可以給出不同的利率水平�？梢钥隙ǖ氖�，銀行的利率定價(jià)在房地產(chǎn)領(lǐng)域會(huì )進(jìn)入一個(gè)差異化的時(shí)代。不同的房地產(chǎn)項目，不同的房地產(chǎn)商，不同購買(mǎi)人的貸款利率都會(huì )有比較大的差異。而隨著(zhù)金融機構自主定價(jià)能力的提高，未來(lái)的差異化將更趨明顯。
“我們經(jīng)常批評房地產(chǎn)投資增長(cháng)過(guò)快、過(guò)熱，這是一個(gè)非常狹隘的統計�！卑褪锼烧J為，實(shí)際上長(cháng)期以來(lái)，中國城市居民的住房主要來(lái)源渠道是單位自建房，集資建房等，住房商品化程度有限。如果在統計口徑中把單位自建房以及其他種種形式的非市場(chǎng)化建房規模，加上目前統計的市場(chǎng)化形式進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)投資規模的話(huà)，近幾年來(lái)，中國全口徑的房地產(chǎn)投資的增幅是有限的。同時(shí)，衡量房?jì)r(jià)是否過(guò)高，考慮到中國的收入的不透明性，不能僅看房?jì)r(jià)和每個(gè)月的支付水平之比，要看支付能力的提高和房?jì)r(jià)的上升之比。如果收入增幅快于房?jì)r(jià)升速，表明購房者的承擔能力在提高。事實(shí)證明，中國人在過(guò)去10年的收入上升速度快于房?jì)r(jià)的上升速度。因此，從發(fā)展趨勢看，在防范局部地區形成流動(dòng)性房地產(chǎn)泡沫的同時(shí)，從全局看，宏觀(guān)政策應當在積極支持形成有效的房地產(chǎn)供給，來(lái)滿(mǎn)足不斷提高的需求，才是一個(gè)根本的政策趨勢。
必須開(kāi)辟多元化的融資渠道
巴曙松表示,房地產(chǎn)行業(yè)必須要從銀行之外去想融資辦法。他認為，中國的市場(chǎng)體系里面有非常充足的貨幣,商品貿易吸收不了，必然轉向“非貿易部門(mén)”，也就是房地產(chǎn)市場(chǎng)、股票市場(chǎng)等。而股票市場(chǎng)不太“爭氣”，這樣就自然而然使這些購買(mǎi)力轉向房地產(chǎn)市場(chǎng)。
“我碰到很多海外的基金、銀行、包括外資銀行,他們說(shuō)中國的房地產(chǎn)商被中國的銀行給慣壞了,因為非常容易就能拿到資金,建設成本也比較低。一個(gè)主要的原因是沒(méi)有其他渠道可以吸收富余資金�！卑褪锼烧f(shuō)。
巴曙松表示，中國的融資結構如不做大的調整，房地產(chǎn)市場(chǎng)的大起大落還是很難避免的。比如說(shuō)中國2004年銀行的信貸，人民幣貸款是2.2萬(wàn)億，通過(guò)證券市場(chǎng)的融資360億，通過(guò)海外的融資120多億美元，國內的股票市場(chǎng)如此的滯后。2.2萬(wàn)億，這是什么的概念，使得整個(gè)社會(huì )的融資過(guò)份的依賴(lài)于銀行，而銀行一收縮經(jīng)濟收縮，而銀行一擴張經(jīng)濟就擴張，我們看到經(jīng)濟波動(dòng)也導致銀行的不良資產(chǎn)。銀行承擔了融資的任務(wù)，同時(shí)也承擔了風(fēng)險，現在銀行開(kāi)始有嚴格的監管要求，在2007年之前資本充足率必須達到8%，目前國內銀行資本充足率不到5%，就是按照5%來(lái)算，還有3%，如果考慮到市場(chǎng)風(fēng)險，現在銀行有兩三億的債券，至少還要再加一個(gè)百分點(diǎn)，對銀行系統要在未來(lái)的兩年內，資本充足率平均上4%，這是非常激進(jìn)的。
最近一年來(lái)，房地產(chǎn)自籌資金的比重上升很快，其他很多行業(yè)都還完全靠銀行的貸款，必須要開(kāi)拓多元化的融資渠道，債券、短期融資券等等，要不然會(huì )對中國的經(jīng)濟產(chǎn)生擠壓。(來(lái)源：經(jīng)濟參考報；作者：洛濤）
