中新網(wǎng)9月29日電 利嘉閣地產(chǎn)研究部主管周滿(mǎn)杰在香港經(jīng)濟導報撰文指出，目前樓市走勢正處于十字路口之上。周滿(mǎn)杰在文章中稱(chēng)，自今年5月份開(kāi)始，由于樓市屢受加息影響而持續停滯，交易量較年初高峰減少近半，房?jì)r(jià)未來(lái)走勢十分不明朗，買(mǎi)家幾乎提不起入市興趣，而業(yè)主則擔心過(guò)早出售物業(yè)無(wú)非趕上升值機會(huì )，令市場(chǎng)處于高度膠著(zhù)狀態(tài)。不過(guò)由于各項因素利好樓市，預計今年第四季度樓市將重新上升，而房?jì)r(jià)則會(huì )有5%的上升空間。
樓價(jià)調整未現拋售壓力
文章指出，過(guò)去數月中，由于樓市飽受加息困擾，加上市場(chǎng)缺乏能夠吸引買(mǎi)家入市的新盤(pán)，使二手樓市一直在低位徘徊。然而，二手樓市的成交量萎縮，卻并未影響房?jì)r(jià)走勢。自5月份樓市開(kāi)始調整以來(lái)，房?jì)r(jià)雖有升有跌，但整體走勢仍是向上，價(jià)現水平較5月初也仍有0.5%的升幅。技術(shù)上看，成交量減少而未見(jiàn)房?jì)r(jià)下跌，可見(jiàn)樓市并未出現炒家減價(jià)拋售的狀況，成交量萎縮只是短暫的市場(chǎng)調節。
此外，雖然有炒家減價(jià)拋售，但絕大部份仍能獲得豐厚的利潤，進(jìn)帳也仍有5%~10%的升幅，可見(jiàn)能令樓市趨跌的動(dòng)力非常微少。
因此從技術(shù)上看，樓市走勢仍屬大漲小回格局，牛市仍在運行中。筆者深信，是次調整屬短期整固，當加息因素被淡化，再加上賣(mài)地效應刺激，建立新的支持位，二手交投及樓價(jià)勢必再次踏上急速的上升軌道。
房?jì)r(jià)總體水平不偏高
周滿(mǎn)杰在文章中指出，目前二手住宅價(jià)格比年初上升約15%，但比1997年高峰期仍低約45%。期間房?jì)r(jià)雖然輕微下調，但仍有個(gè)別一手豪宅盤(pán)創(chuàng )出高價(jià)；東南九龍、新西九龍、青衣及青山公路等地區的二手房?jì)r(jià)，也在賣(mài)地、新盤(pán)火熱銷(xiāo)情等因素刺激下上升，可見(jiàn)市場(chǎng)并非一面倒地看淡后市，更不存在高位見(jiàn)頂、割價(jià)拋售等情況，估計住宅成交量萎縮只屬短期調整，因此相信目前整體樓市的價(jià)格水平并不偏高。
此外，目前一手房?jì)r(jià)普遍與同區二手房?jì)r(jià)仍有約20~30%的偏差。但由于一手新盤(pán)絕大部份為期房項目，反映買(mǎi)家和投資者仍看好樓市發(fā)展，認為期房在2~3年后落成時(shí)，房?jì)r(jià)將會(huì )比現在高出20~30%，這是看好后市的表現，也反映市場(chǎng)預期二手樓市可進(jìn)一步上升。
實(shí)質(zhì)利率趨跌有利后市
9月21日，銀行作出今年第六次加息，最優(yōu)惠利率已于年內累積上升1.75厘，而一般按揭息率加幅更高達2.25厘，令供樓人士每月供樓負擔增加15%。不過(guò)，若把通脹的因素計算在內，實(shí)質(zhì)利率(按揭利率減去通脹率，而最新的消費物價(jià)升幅為1.3%)的升幅不足1厘，供樓人士每月實(shí)質(zhì)供樓支出僅為8%。由于市場(chǎng)預期租金、薪酬及零售價(jià)格將會(huì )持續上升，預計今年底前通脹率為2.5%~3.0%，換言之，通脹率將可完全抵銷(xiāo)、甚至蓋過(guò)加息構成的影響，相信買(mǎi)家仍會(huì )樂(lè )意“借平錢(qián)”入市，并推動(dòng)成交量及房?jì)r(jià)上升。
新盤(pán)供應短缺 購買(mǎi)力投入二手市場(chǎng)
文章稱(chēng)，除了樓市暢旺以外，住宅供應短缺也是房?jì)r(jià)持續上漲的原因�？v觀(guān)1997年后的大跌樓市，一手住宅供過(guò)于求，攤薄市場(chǎng)的購買(mǎi)力，令二手市場(chǎng)疲弱；發(fā)展商新盤(pán)余貨囤積，也增添二手房的拋售，令房?jì)r(jià)反彈乏力。然而，隨著(zhù)政府于2002年暫停賣(mài)地，發(fā)展商用土地儲備越來(lái)越少，因而放慢推出新盤(pán)的速度，市場(chǎng)購買(mǎi)力隨即回流二手樓市，推動(dòng)二手房?jì)r(jià)回升，讓不少業(yè)主換樓能力加強。換樓流轉機制持續起動(dòng)，為樓市提供足夠上升動(dòng)力。
雖然去年政府恢復賣(mài)地，但勾出的地皮僅八幅，令發(fā)展商未來(lái)可發(fā)展的住宅項目有限，可以預期發(fā)展商將進(jìn)一步減少推盤(pán)以求預留空間作日后銷(xiāo)售部署，估計日后更多購買(mǎi)力將會(huì )投入二手市場(chǎng)發(fā)展，刺激樓價(jià)向上。
此外，新盤(pán)供應短缺，加上發(fā)展商拖慢售樓速度，令樓市重新由二手住宅主導。根據土地注冊處數據顯示，今年上半年香港僅有9654宗一手住宅買(mǎi)賣(mài)登記，較去年同期大跌38%；而二手成交比例繼1997年后再度超過(guò)80%，達至84.8%�；仡欉^(guò)去，二手房成交比例過(guò)80%時(shí)，每年房?jì)r(jià)平均升幅最少達20%。而今年上半年二手房成交量已突破80%，年初至今房?jì)r(jià)僅上升15%，相信下季度，房?jì)r(jià)至少仍有5%的上升空間。
整體工資增加 帶動(dòng)樓市持續向上
除了牛市持續、實(shí)質(zhì)利率趨跌以及新盤(pán)供應減少等因素外，在CEPA因素推動(dòng)下，香港市民就業(yè)機會(huì )及工資有所增加，職位穩定性較早年為高。買(mǎi)樓供樓是一個(gè)歷時(shí)長(cháng)達20~25年的長(cháng)期承諾，需要買(mǎi)家以穩定、充裕資金的支持。因此，今年年中開(kāi)始，整體工資增加以至職業(yè)穩定性的提高，將持續刺激住宅物業(yè)的需求，帶動(dòng)樓市持續向上。
周滿(mǎn)杰認為，現在樓市牛皮待變，各項基本因素仍利好樓市，加上實(shí)質(zhì)利率偏低，而發(fā)展商放慢推盤(pán)，令購買(mǎi)力轉投二手市場(chǎng)，刺激換樓流轉力度，預計樓市轉勢下跌的機會(huì )非常低；此外，樓市在過(guò)去數月的調整期中，已累積相當購買(mǎi)力，加上市場(chǎng)預期賣(mài)地成績(jì)理想，估計今年第四季的樓市將重新上升，整體住宅物業(yè)成交量可再升30%，而房?jì)r(jià)則會(huì )有5%的上升空間。
