中新網(wǎng)9月30日電 據每日經(jīng)濟新聞報道，網(wǎng)上房地產(chǎn)交易數據顯示，9月，上海商品房成交均價(jià)持續下跌，成交量則成逐步上升的態(tài)勢。然而，成交量的增加卻無(wú)法讓開(kāi)發(fā)商釋然，因為他們付出的代價(jià)是房?jì)r(jià)“跳水”。
成交量增加而房?jì)r(jià)“跳水”
“整個(gè)9月價(jià)跌量升的態(tài)勢明顯�！�29日，易居中國分析師鄭翎昀指出，這里的“量”既包括供應量也包括成交量。
易居中國統計數據顯示，9月份上海出現新房供應量的“井噴”。截至9月22日，上海全市住宅供應量為231.8萬(wàn)平方米，是8月份142.6萬(wàn)平方米的1.6倍。與此同時(shí)，從9月份第一周開(kāi)始，上海新房成交量出現逐月上升態(tài)勢。第一周全市住宅類(lèi)商品房成交面積為22.9萬(wàn)平方米，第二周為25.1萬(wàn)平方米，到第三周已達31.7萬(wàn)平方米。截至9月29日，全市住宅類(lèi)商品房成交面積約123萬(wàn)平方米。9月29日，上海樓市成交突然放量，當日總成交套數達732套，總成交面積82494平方米，總成交金額達71550萬(wàn)元，創(chuàng )下今年宏觀(guān)調控以來(lái)上海日成交量最高紀錄。
然而，成交量的增加卻無(wú)法讓開(kāi)發(fā)商釋然，因為他們付出的代價(jià)是房?jì)r(jià)“跳水”。
易居中國統計數據顯示，9月份前三周上海房?jì)r(jià)下跌幅度達17%。網(wǎng)上房地產(chǎn)交易數據也顯示，9月份以來(lái)上海各環(huán)線(xiàn)住宅成交價(jià)格全線(xiàn)下跌，以9月份第二周(9月9日-15日)為例，內環(huán)住宅成交均價(jià)下跌15%，內中環(huán)下跌9.5%，中外環(huán)下跌6.3%，外郊環(huán)下跌5%，郊環(huán)下跌幅度更達22.1%。當周，上海全市住宅成交均價(jià)下跌10.4%。
鄭翎昀表示，9月份以來(lái)，上海開(kāi)發(fā)商降價(jià)打折的形式明顯增多，而一個(gè)普遍的現象是一些開(kāi)發(fā)商為了緩解資金壓力，將部分房源拿出來(lái)進(jìn)行低價(jià)促銷(xiāo)。最突出的例子是，9月4日萬(wàn)兆房產(chǎn)推出碧林灣二期項目，降價(jià)1000元/平方米以6700元/平方米入市，受到購房者追捧，160套特價(jià)房?jì)商毂挥喿?40套。在成功套現1億元以后，開(kāi)發(fā)商又迅速將價(jià)格回調至7700元/平方米。
不過(guò)，由于大部分開(kāi)發(fā)商降價(jià)只是為了緩解資金壓力，降價(jià)力度有限。上海申新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司市場(chǎng)研究室主任蔣正華指出，因此無(wú)法刺激成交量的大幅回升。
對于成交量的回升，蔣正華認為，這僅僅是一次階段性的成交量“反彈”，并不能改變整個(gè)市場(chǎng)交易量偏小的基本事實(shí)和態(tài)勢。
“事實(shí)上，所謂的‘金九銀十’更像是開(kāi)發(fā)商以?xún)r(jià)格戰為主的促銷(xiāo)季節�！笔Y正華坦言。
供大于求開(kāi)發(fā)商無(wú)奈降價(jià)
值得注意的是，這種下跌與市場(chǎng)調控初期由于成交結構變動(dòng)導致的下跌不同。鄭翎昀指出，主要是由于成交房源價(jià)格實(shí)實(shí)在在下跌所造成的。近期新增供應量中5000-8000元/平方米價(jià)位的住宅產(chǎn)品是近期主力品種，各樓盤(pán)價(jià)格幾乎都有不同程度的下跌。
“房地產(chǎn)價(jià)格是由供求關(guān)系決定的，但現在上海樓市已出現了嚴重的供大于求的狀況�！笔Y正華指出。
易居中國發(fā)布的《未來(lái)市場(chǎng)分析》報告預計，今年上海全年的供應量將達到3000萬(wàn)平方米左右。而以目前的月度成交量看，預計后4個(gè)月的成交量也就在600萬(wàn)-800萬(wàn)平方米之間，全年成交量大約在2200萬(wàn)平方米，供過(guò)于求狀況突出。
而促使樓市向下另一個(gè)動(dòng)因是開(kāi)發(fā)商日益緊張的資金鏈。
鄭翎昀認為，盡管現在日子不好過(guò)，但大部分開(kāi)發(fā)商都不愿大幅降價(jià)。更習慣的做法是在資金緊張的時(shí)候，便拿出部分房源來(lái)降價(jià)套現“保命”。在這種行為影響下，上海樓市價(jià)格將隨著(zhù)時(shí)間的推移而逐步滑落。
“毫無(wú)疑問(wèn)，上海樓市下行將經(jīng)歷一個(gè)反復探底、摸底和筑底的過(guò)程�！币粯I(yè)內人士強調，在整個(gè)下行期間將出現大跌、小跌、明跌、暗跌的交錯，甚至包括下跌后又稍有回升，回升后又繼續下跌。只有這樣，才能最大限度地吸引和消耗市場(chǎng)存在的“自住需求”�！笆聦�(shí)上，整個(gè)過(guò)程就是各方包括開(kāi)發(fā)商及購房者之間的反復博弈，最后市場(chǎng)會(huì )在一個(gè)新的基礎上實(shí)現平衡�！�
蔣正華強調，上海樓市供求基本平衡的前提條件是上海房?jì)r(jià)總體上下降25%-30%，才能真正激發(fā)大量的有效需求，房?jì)r(jià)泡沫不擠干，就免談“金九銀十”銷(xiāo)售旺季。(李靈、王芳艷）
