9月份已經(jīng)過(guò)去，期盼中的“金九”卻并未出現，市場(chǎng)觀(guān)望氣氛繼續加重，多空雙方的觀(guān)點(diǎn)也在悄然轉變：“空頭偶像”蔡為民表示，樓市明年年初將探明底部；而原多方代表人物洪曦卻認為，房產(chǎn)不宜作為投資品，1年之內機會(huì )不多。
多方
蔡為民：明年初“揀便宜貨”
網(wǎng)友冠以“空頭偶像”的衛明不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)智庫負責人蔡為民，其最廣為人知的觀(guān)點(diǎn)是，上海房地產(chǎn)會(huì )下跌30%。
捂盤(pán)難有實(shí)質(zhì)性幫助
蔡為民是以臺灣樓市上世紀90年代早期出現的下挫并持續低迷的例子作為上述觀(guān)點(diǎn)的依據。如今，在堅持“下跌30%”的觀(guān)點(diǎn)的同時(shí)，他還強調，隨著(zhù)樓市在第四季度進(jìn)一步下跌，一些“揀便宜貨”的機會(huì )將會(huì )出現在投資者眼前。
“第四季度將是第三季度房產(chǎn)走勢的延續”，蔡為民指出，現在不少開(kāi)發(fā)商采取了延遲開(kāi)盤(pán)的觀(guān)望態(tài)度，但此舉也使得開(kāi)發(fā)商的資金鏈必須接受更大程度地考驗。事實(shí)上，延遲推盤(pán)對開(kāi)發(fā)商難有實(shí)質(zhì)性幫助，在目前的市場(chǎng)形勢下，開(kāi)發(fā)商除了降價(jià)別無(wú)他法，如果錯過(guò)“金九銀十”這一傳統的購房旺季，推盤(pán)難度將進(jìn)一步增加，也就意味著(zhù)，等開(kāi)發(fā)商資金鏈繃不住的時(shí)候，還是要通過(guò)更大幅度地降價(jià)來(lái)回籠資金。
中心樓盤(pán)風(fēng)險較小
據了解，曾經(jīng)公布要在9月中下旬開(kāi)盤(pán)的16個(gè)新盤(pán)中，目前已有9個(gè)表示開(kāi)盤(pán)時(shí)間將延遲到10月份以后。
在這樣的趨勢下，蔡為民認為，10月份至11月份將會(huì )出現一輪更大規模的房?jì)r(jià)下調，對投資者而言，這段時(shí)間會(huì )出現一定的投資機會(huì )�！叭绻獟阋素�，一些發(fā)展前景看好的區域值得關(guān)注，比如靜安、長(cháng)寧，在市中心接盤(pán)風(fēng)險較小�！�
目前，上海市中心區域的房?jì)r(jià)已經(jīng)在回落。以靜安為例，相比該區中心區域今年年初超過(guò)3萬(wàn)元/平方米的高位，8月份推盤(pán)的靜安四季精裝修房均價(jià)則小降至2.6萬(wàn)元/平方米。蔡為民認為，靜安區房?jì)r(jià)還有一定的下跌空間，1.7萬(wàn)-1.8萬(wàn)元/平方米的價(jià)格對投資者來(lái)說(shuō)是比較有誘惑力的，這樣的價(jià)格完全有望在今年年底出現。
蔡為民還指出，“有潛力的低價(jià)樓盤(pán)”亦是投資者揀便宜貨的機會(huì )所在，這主要是指那些為緩解開(kāi)發(fā)商資金面的緊張狀況，采取“跳水式”降價(jià)的樓盤(pán)。事實(shí)上，不少境外資金在等待這樣的入場(chǎng)機會(huì )，據了解，有一個(gè)來(lái)自中國臺灣的購房團正在尋覓合適的樓盤(pán)。
明年初探明底部
當然，第四季度房市的風(fēng)險依然存在，投資者不可忽視。
“其中政策面的不確定性給投資者出了一個(gè)難題”，蔡為民指出，房市政策面的“假空襲警報”在第三季度曾屢屢出現，征收個(gè)人所得稅、取消預售制度等議論已經(jīng)讓投資者如驚弓之鳥(niǎo)。對此，投資者在進(jìn)行決策時(shí)，首要要考慮資金操作的安全性，選擇能方便、及時(shí)脫手的樓盤(pán)，其次才是利潤最大化。蔡為民特意提及九亭、松江一帶的樓盤(pán)，價(jià)格持續大幅回落，確實(shí)給投資者提供了一定的入場(chǎng)機會(huì )，但必須考慮到這些樓盤(pán)難以脫手的風(fēng)險。
“今年整體下跌25%，明年初還有5%左右的跌幅”，蔡為民認為滬上樓市將在第四季度繼續調整，明年年初才會(huì )逐步進(jìn)入底部盤(pán)整的階段。
空方
洪曦：一年內樓市機會(huì )不多
“現在，投資者不要把房產(chǎn)當作投資品種，1年內上海樓市沒(méi)什么機會(huì )”，前段時(shí)間一直看多的個(gè)人投資理財網(wǎng)CEO洪曦，最近觀(guān)點(diǎn)有了變化。
對國際熱錢(qián)的吸引力下降
洪曦并不認為自己的角色由多頭轉換為空頭，“幾個(gè)對投資者最有參考價(jià)值的金融指標發(fā)生了變動(dòng)，所以投資決策也應相應調整�！�
洪曦指出，投資決策的一個(gè)重要參考是貨幣市場(chǎng)基金收益率。據悉，中國的貨幣市場(chǎng)基金收益率在今年3月份(當時(shí)約3%)后一路下滑，最近發(fā)行的一年期央票收益率只有1.34%，3個(gè)月期央票的收益率僅為1.0859%。
洪曦認為，由于美國的債券收益率基本上穩定在4%以上，這就意味著(zhù)外資若要賭人民幣升值，必須預期人民幣1年內有3%以上的升幅，風(fēng)險比較大，這樣的信號對上海樓市并非利好。
他還列出了另一組值得注意的指標：滬上房地產(chǎn)的回報率基本在3%左右，而海外房地產(chǎn)信托投資基金(REITS)的收益普遍能達到5%-6%，趨利的資本自然會(huì )流向回報更高的投資品種。
房產(chǎn)投資熱情難再
由于目前國內還沒(méi)有更好的投資渠道，不能對投資樓市構成很大威脅，更沒(méi)重大利好因素出現，這使得樓市處在一個(gè)既無(wú)暴漲也無(wú)暴跌的狀態(tài)。洪曦認為，這種市況并不適合投資套利，哪怕是暴跌都還可以做空。如果從長(cháng)期投資的角度考慮，最重要的衡量指標就是房產(chǎn)的租金回報率，而現在3%的回報率，意味著(zhù)買(mǎi)房產(chǎn)和買(mǎi)國債差不多。
據了解，今年我國發(fā)行的三年期和五年期國債的票面年利率在3%-4%。而國債的回報一般被認為是沒(méi)有風(fēng)險的，對照國債利率，房產(chǎn)投資的回報僅是無(wú)風(fēng)險收益，卻沒(méi)有投資價(jià)值。
以50萬(wàn)元的房子為例，如果無(wú)風(fēng)險收益率是3%，年收益為1.5萬(wàn)元；如果希望實(shí)現5%的年收益率，應該是2.5萬(wàn)元，月租金需達到2000元；如果加上折舊，以20年為例，每年的折舊為2.5萬(wàn)元，月租金需達到4000元。因此，如要投資50萬(wàn)元的房子，其月租金需達到4000元才算是有吸引力的投資，即回報率要有10%(3%是無(wú)風(fēng)險收益，2%是風(fēng)險收益，5%是折舊攤銷(xiāo))。
“如果能找到回報率在6%以上的房產(chǎn)投資項目，還是可以考慮持有的”，洪曦表示，不過(guò)這樣的機會(huì )現在并不多見(jiàn)。
普通房產(chǎn)項目不樂(lè )觀(guān)
“由于中國人均占有土地少的狀況不會(huì )改變，地價(jià)上升的趨勢難以逆轉，從長(cháng)遠來(lái)看，房?jì)r(jià)還是會(huì )上漲的”，洪曦也強調，“利率、匯率等方面的變化尚不明朗，宏觀(guān)調控的效果還將進(jìn)一步顯現，至少在1年內房產(chǎn)沒(méi)什么可玩的了�！�
不過(guò)洪曦還指出，房?jì)r(jià)的分化趨勢值得注意。在一些國際化的高檔社區，比如古北、碧云等，由于受到外資青睞，整體回報率將呈上升趨勢；而普通的房產(chǎn)項目，一方面供給持續放量，另一方面剛性需求未能提供足夠的現金流，難以支撐其上漲。(來(lái)源：每日經(jīng)濟新聞；作者：陳中小路）
