中新網(wǎng)10月10日電 據中國經(jīng)濟時(shí)報報道，接二連三的有關(guān)房地產(chǎn)宏觀(guān)調控，受影響最大的是二手房市場(chǎng)。尤其是今年5月七部委發(fā)布的房產(chǎn)新政規定，產(chǎn)權不滿(mǎn)兩年的二手房交易要交5.5%的營(yíng)業(yè)稅和20%的個(gè)人所得稅，不僅有效遏制了投資客，也在一定程度上抑制了一部分正常的二手房交易。但是“上有政策下有對策”，這兩項稅收政策頒布幾個(gè)月以來(lái)，并沒(méi)有在一些地方嚴格實(shí)施，地方為了自身經(jīng)濟利益，采取了睜只眼閉只眼的對策。對此，國家稅務(wù)總局幾次明令禁止。據悉，9月份，就是這兩項稅收在全國真正嚴格實(shí)施的開(kāi)始。那么，今后的二手房市場(chǎng)將面臨怎樣的變化？
二手房受20%的個(gè)稅影響最大
從6月1日開(kāi)始征收的二手房交易契稅(3%)和營(yíng)業(yè)稅(5.5%)，受此影響的二手房不足兩成。另外，由于這兩項稅率較以往的變動(dòng)幅度并不是很大，因此，它們對于二手房購置成本的增減影響并不大。然而，20%的二手房個(gè)稅稅率卻使得購房成本增加1成，且絕大部分的二手房產(chǎn)權都不滿(mǎn)兩年，不在個(gè)稅的優(yōu)惠之列。這樣一來(lái)，從二手房交易量和交易價(jià)格兩個(gè)層面都造成一定的影響，特別是使得交易量大大萎縮。
一位全國連鎖的房產(chǎn)中介經(jīng)紀人接受記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)：“自去年以來(lái)，有關(guān)房地產(chǎn)的宏觀(guān)調控政策連續出臺后，老百姓產(chǎn)生了觀(guān)望心理，二手房屋交易市場(chǎng)逐漸步入冷清的走勢�！敝写蠛慊回撠熑朔Q(chēng)，部分購房者出于對長(cháng)期市場(chǎng)價(jià)格的看跌走勢而選擇觀(guān)望，紛紛延遲了決策時(shí)間，以時(shí)間來(lái)?yè)Q取購房成本的降低。
由于中國的二手房交易一直是處于賣(mài)方市場(chǎng)，加上宏觀(guān)調控政策使得供需矛盾加大。據中大恒基品牌策略中心市場(chǎng)研究部的統計顯示，2004年北京市二手房供需比為1:7，今年到目前為止這個(gè)比例為1:5，但是房源供給依然是供需的瓶頸。自從轉讓二手住房所得應繳納營(yíng)業(yè)稅出臺后，房東采取提高價(jià)格的方式來(lái)轉嫁這部分新增的稅款。這樣就導致兩個(gè)結果：一是二手房?jì)r(jià)居高不下，二是房源量進(jìn)一步萎縮。
我愛(ài)我家企劃部一位工作人員接受記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，5月份政策出臺后，二手房交易量明顯下降，新政實(shí)施前后二手房源掛牌量下降了35%，客戶(hù)委托量下降了28%，成交量下降了近40%。我愛(ài)我家市場(chǎng)研究中心數據顯示：5月份北京市二手房交易量為7600套，6月份為5600套，7月份為3500套。
據記者調查，在對二手房交易征收個(gè)稅的最初一周，交易量出現較明顯的下滑，交易均價(jià)也是穩中微漲。今年1-6月份，北京市二手房交易量3.29萬(wàn)套，同比增長(cháng)26%。其中，第一季度同比增長(cháng)39%，第二季度同比增長(cháng)19%，明顯低于第一季度和上半年的同比增長(cháng)率。從這些數據不難看出：受稅收的影響，二手房市場(chǎng)有點(diǎn)冷，而個(gè)稅問(wèn)題更是其中最主要的原因。
交易逐步開(kāi)始回暖
數據顯示：今年1-7月份，就北京市完成二手房交易3.9萬(wàn)套，相當于去年全年該市的交易數字。為此，幾家房產(chǎn)中介分析，老百姓此前的觀(guān)望情緒并沒(méi)有擴散地特別厲害，就目前來(lái)說(shuō)，二手房市場(chǎng)已經(jīng)走出觀(guān)望期，后市值得期待，很有可能走出旺盛的勢頭。
據我愛(ài)我家的統計顯示，8月份，二手房交易出現了小幅增長(cháng)，漲幅為13%，房源供給量增長(cháng)14%，客戶(hù)需求量增長(cháng)54%。從這一現象分析，二手房市場(chǎng)正在回暖并迎來(lái)“金九銀十”的交易高峰。
記者又從北京順馳房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司了解到，6月份新政剛出臺，整個(gè)公司只售出一套二手房。但目前來(lái)看二手房市場(chǎng)已經(jīng)回暖，8月的銷(xiāo)售情況明顯比5、6月要好得多。近來(lái)門(mén)店咨詢(xún)量明顯提高了，公司正在準備迎接9月和10月的銷(xiāo)售高峰期。
另外，北京萬(wàn)眾恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司一位姓楊的經(jīng)紀人也告訴記者，有些房主在6月份的時(shí)候適當調低了房子的價(jià)格，這幾個(gè)月賣(mài)得都不錯。但他認為，從目前開(kāi)始，二手房?jì)r(jià)馬上就要漲起來(lái)了。
據記者了解，還有一部分二手房買(mǎi)賣(mài)為了避免20%個(gè)稅，采取了私下協(xié)議的方式，這也在一定程度上提高了二手房交易量。例如產(chǎn)權不滿(mǎn)兩年的二手房，房主不用將20%的個(gè)稅加到房?jì)r(jià)中而擔心房子無(wú)人問(wèn)津，購房者也不用掏這部分房?jì)r(jià)之外的“冤枉錢(qián)”，在中介公司的擔保下，雙方私下擬定一個(gè)協(xié)議，在預見(jiàn)支付一定數額的定金或是首付之后，等產(chǎn)權滿(mǎn)兩年再辦交易手續，人為地延遲了交易手續。
離紅火場(chǎng)面還有距離
中大恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀公司負責人對記者說(shuō)，隨著(zhù)居民收入的差異化和購房者需求的細分，房地產(chǎn)消費領(lǐng)域必將形成一個(gè)有機互動(dòng)的梯級消費格局，二手房市場(chǎng)是梯級消費格局中承上啟下的一個(gè)重要環(huán)節。
他說(shuō)，房地產(chǎn)宏觀(guān)調控政策對于二手房市場(chǎng)的發(fā)展產(chǎn)生了一定影響。雖然經(jīng)過(guò)市場(chǎng)過(guò)渡以及后續新政策出臺的調整，二手房市場(chǎng)交易量開(kāi)始回暖，但離紅火的場(chǎng)面仍有不小的差距。
該人士認為，為房地產(chǎn)行業(yè)降溫和控制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的勢頭，主要應從改變一手房供應結構、增加經(jīng)濟適用房和廉租房供應量入手，而不應該抑制二手房市場(chǎng)的發(fā)展�，F階段市場(chǎng)的供不應求是導致房?jì)r(jià)不斷上漲的主因，那么二級市場(chǎng)的發(fā)達，二手房需求的增加必然在一定程度上制約一手房需求的上升，一手房購房需求的減少以及二手房交易比例的增加最終也能抑制整體房?jì)r(jià)上漲。(朱菲娜、胡亮）
