中新網(wǎng)北京十月十三日電(記者阮煜琳)國際物業(yè)顧問(wèn)戴德梁行十三日在北京表示，盡管跨境REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)的出現提供了種種房地產(chǎn)投資的渠道和便利，但國內尚未成熟的房地產(chǎn)運營(yíng)模式，構成了內地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行境外融資的障礙。
戴德梁行估計部高級助理董事葉子華在今天的新聞發(fā)布會(huì )上表示，跨境REITs將面臨五大障礙。首先是物業(yè)業(yè)權。部分國內房地產(chǎn)項目的產(chǎn)權問(wèn)題成為REITs融資的一大法律障礙。其中不單純是土地使用權性質(zhì)和使用年限問(wèn)題，也包含取得正式產(chǎn)權證明文件的問(wèn)題。因此物業(yè)業(yè)主在籌備將房地產(chǎn)項目注入REITs時(shí)，必須先確定已取得房地產(chǎn)的產(chǎn)權證明文件。
其次是專(zhuān)業(yè)管理。國內的房產(chǎn)項目普遍缺乏專(zhuān)業(yè)資產(chǎn)管理等問(wèn)題，而且國內現有能提供租戶(hù)組合和長(cháng)期回報率等投資運營(yíng)狀況分析的專(zhuān)業(yè)資產(chǎn)管理公司較少，物業(yè)業(yè)主需要聘請專(zhuān)業(yè)管理公司參與運營(yíng)。
同時(shí)，房地產(chǎn)項目要透過(guò)REITs上市融資，必須先由當地證監會(huì )認可的房地產(chǎn)評估機構評定房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。由于國內房地產(chǎn)商普遍沒(méi)有接受此市場(chǎng)概念，所以可能與基金經(jīng)理在基金單位的定價(jià)上出現分歧。
在會(huì )計準則方面，葉子華說(shuō)，證監會(huì )對上市公司信息透明度有較高要求，特別是財務(wù)及稅務(wù)方面，需要配合國際會(huì )計準則，并須全面披露，而國內房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在這方面存在缺陷，有待進(jìn)一步提高企業(yè)的信息透明度。
另外，由于國內房地產(chǎn)稅前回報率一般會(huì )達到百分之七至十以上，但由于國內稅種較多，稅率也較高，稅后的投資回報很不一定能達到境外投資者的預期收益率。
這位投資專(zhuān)家表示，以現時(shí)國內房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的營(yíng)運模式，要通過(guò)境外監管機構的嚴格要求，可能需要較長(cháng)時(shí)間的準備。但從長(cháng)遠看，目前存在的諸多障礙將隨著(zhù)內地市場(chǎng)與國際市場(chǎng)的接軌逐漸得以解決。
