中新網(wǎng)10月21日電 據東方早報報道，“目前，是我國商業(yè)地產(chǎn)的建設高峰期，卻也是問(wèn)題凸顯期�！敝袊鞘猩虡I(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設管理聯(lián)合會(huì )會(huì )長(cháng)荀培路在首屆中國國際商業(yè)地產(chǎn)高峰論壇上指出。隨著(zhù)中國城市化進(jìn)程的加快，商業(yè)地產(chǎn)在各地烽煙四起，但在非成熟運行的市場(chǎng)環(huán)境下，各方面問(wèn)題也逐漸暴露，給廣大商業(yè)地產(chǎn)投資者、運營(yíng)者、管理者提出了嚴峻的挑戰。
商業(yè)地產(chǎn)投資浪費
在業(yè)內專(zhuān)家看來(lái)，中國商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)存在著(zhù)許多“先天不足”。
首當其沖的就是商業(yè)地產(chǎn)的盲目發(fā)展�！吧虡I(yè)地產(chǎn)與城市規劃未掛鉤，供給過(guò)剩的問(wèn)題越來(lái)越明顯�！眹鴦�(wù)院政策研究室綜合司司長(cháng)陳文玲嚴肅地指出，“我國商業(yè)地產(chǎn)上半年的空置率已接近30%，投資浪費現象是不言而喻的�！�
來(lái)自國家統計局的數據也顯示，今年上半年，全國商業(yè)用房空置面積為2878萬(wàn)平方米，占全國商品房空置面積的27.2%，比住宅空置面積高出18%。盡管如此，商業(yè)地產(chǎn)的新開(kāi)工面積仍然迅速增長(cháng)。
中國商業(yè)經(jīng)濟學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)黃國雄認為，結構失衡是一些地方商業(yè)地產(chǎn)閑置率居高不下的主要原因。一方面是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)地域之間的不平衡，如大城市、沿海城市、市中心商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過(guò)快、過(guò)猛、過(guò)集中；另一方面是業(yè)態(tài)之間的不平衡，如流通產(chǎn)業(yè)、零售業(yè)開(kāi)發(fā)不多，基礎設施開(kāi)發(fā)相對不足�！懊つ块_(kāi)發(fā)將使問(wèn)題越來(lái)越嚴重，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展必須進(jìn)入理性開(kāi)發(fā)階段�！�
此外，運營(yíng)方式和后期管理方面的缺陷和不足也使人擔憂(yōu)�！按蟛糠稚虡I(yè)地產(chǎn)造起來(lái)以后就把它當作商品房賣(mài)掉，或者分塊賣(mài)給營(yíng)銷(xiāo)商，營(yíng)銷(xiāo)商則各自設計各自的東西，這樣的分散作戰將使項目發(fā)展受到極大限制。同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)賣(mài)掉之后，還會(huì )有許多問(wèn)題隨之而來(lái)，不規范的管理卻制約了商業(yè)地產(chǎn)的持續發(fā)展力�！标愇牧岜硎�，“如果這些問(wèn)題不解決，矛盾積累造成商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)良莠不齊，更會(huì )使整個(gè)行業(yè)受到影響甚至挫折�！�
轉變商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展方式
轉變商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展方式，提升商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展質(zhì)量，已成為政府以及投資者、經(jīng)營(yíng)者、管理者、使用者共同的責任。
對此，國務(wù)院政策研究室綜合司司長(cháng)陳文玲提出商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展應該把握“三個(gè)適度”。一是適度超前，“既滿(mǎn)足經(jīng)營(yíng)者的需要又滿(mǎn)足消費者的需要，這應該是商業(yè)地產(chǎn)供給方式的出發(fā)點(diǎn)，并可以適度超前，而我們現在的問(wèn)題是過(guò)度超前，追求超大型、追求超多功能、追求全球第一，這個(gè)沒(méi)有必要，還是不求最大但求最好、但求最強、但求競爭力最高�！�
二是適度規模，“現在無(wú)論是總體規模、單體規模還是擴張規模都顯得過(guò)大，開(kāi)發(fā)規模超過(guò)了市場(chǎng)需求，擴張能力超過(guò)了運營(yíng)能力，這實(shí)際上是把投資者逼上了一個(gè)懸崖，適度規模是任何一個(gè)企業(yè)都需要把握的原則，否則可能面臨由盛轉衰�！�
三是適度發(fā)展，“國家改革開(kāi)放26年，可我們的商業(yè)地產(chǎn)還處于模仿階段，沒(méi)有創(chuàng )新、沒(méi)有內在功能和運營(yíng)能力的塑造，這可能會(huì )使我們的投資付諸東流。所以，中國的商業(yè)地產(chǎn)需要進(jìn)一步優(yōu)化布局、優(yōu)化結構、優(yōu)化質(zhì)量、優(yōu)化運營(yíng)和優(yōu)化管理，使未來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)能有較清晰的市場(chǎng)信號和較透明的市場(chǎng)預期，這對每一個(gè)投資者都是有利的�！�
建設部政策研究中心副主任王玨林還表示，繼續培育和推進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展是政府接下來(lái)的重點(diǎn)工作，包括加強對商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局的研究，盡快出臺城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規劃條例，加大對大型商業(yè)地產(chǎn)設施的調控。
商業(yè)地產(chǎn)可持續發(fā)展值得關(guān)注
企業(yè)和行業(yè)也在思考商業(yè)地產(chǎn)可持續發(fā)展的問(wèn)題。
中國商業(yè)經(jīng)濟學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)黃國雄表示，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要處理好多方面的關(guān)系�！叭玳_(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的關(guān)系，現在是開(kāi)發(fā)容易經(jīng)營(yíng)難，因為不少商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)涉及到了城市的形象問(wèn)題，所以政府會(huì )支持，立項就能夠得到貸款，貸款就會(huì )動(dòng)工，但建起來(lái)以后怎么經(jīng)營(yíng)考慮得不夠。還有策劃與規劃的關(guān)系，現在大部分的商業(yè)地產(chǎn)項目都是先規劃后策劃、有規劃無(wú)策劃，特別是缺乏前期的策劃準備�！�
“對商業(yè)地產(chǎn)投資者來(lái)說(shuō)，基于市場(chǎng)現狀做出合理規劃和預期是很關(guān)鍵的�！敝倭柯�(lián)行中國區副董事李杰也表示，“在我們所接觸的客戶(hù)中，的確有一部分追求極端的高、極端的大氣，但這會(huì )導致自身投資回收期大幅度的延長(cháng)、回報率大幅度的降低�！�
他認為，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商現在還是需要做到從實(shí)際出發(fā)，用發(fā)展的眼光來(lái)看問(wèn)題，要清楚自己項目的優(yōu)勢、劣勢，考慮到未來(lái)的競爭對手是誰(shuí)；要清楚項目周邊的情況，包括商務(wù)氛圍、交通、需求等；還要充分體會(huì )國家宏觀(guān)政策對商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的引導和制約。(李和裕）
