上海樓市新盤(pán)井噴，價(jià)格應聲下跌。但在北京，“8·31”之后聚積的樓盤(pán)，并未在預期內出現“供應洪峰”，價(jià)格也基本平穩。
與開(kāi)發(fā)商成功“截流”相對應的，是近期北京房展會(huì )上稀稀拉拉的看房者，不溫不火的成交量，以及開(kāi)發(fā)商“捂盤(pán)”的心理預期和會(huì )展商迫不及待的高調熱捧。種種跡象表明，北京樓市的“淡季”遠未結束，相持還將在一段時(shí)間內存在。
迫于資金鏈的壓力，上海的開(kāi)發(fā)商已率先“繳械”。但在北京，買(mǎi)賣(mài)雙方深厚的博奕底氣絲毫未減。購房者的“耐心極限”能否戰勝開(kāi)發(fā)商的“蓄洪能力”，將直接決定未來(lái)北京房?jì)r(jià)的走勢。觀(guān)望還在持續，新盤(pán)依舊在建。誰(shuí)會(huì )笑到最后，誰(shuí)將推倒第一塊“骨牌”，恐怕誰(shuí)的心里都沒(méi)有底。
開(kāi)發(fā)商成功“截流”
新樓盤(pán)洪峰“爽約”
在日前結束的“第19屆北京個(gè)人購房房地產(chǎn)展示交易會(huì )”上，樓盤(pán)“新面孔”倒是不少，但大多是順義、通州、甚至河北等地的“邊緣房”，老百姓預期中的市區“主力盤(pán)”基本上沒(méi)有露面。
和全國許多大城市一樣，去年“8·31”之后，北京樓市也蓄積了一大批尚未開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)建設用地。但去年底至今年初狂飆突進(jìn)的房?jì)r(jià)，使許多被市場(chǎng)利好沖昏頭腦的開(kāi)發(fā)商“捂盤(pán)”“惜售”。接著(zhù)在隨后到來(lái)的房地產(chǎn)新政策的影響下，這些樓盤(pán)又難以出手。因此，業(yè)界一致認定，這些被囤積起來(lái)的樓盤(pán)，將會(huì )在“金九銀十”集中上市，屆時(shí)北京樓市將出現“新盤(pán)洪峰”。
顯然，人們低估了北京開(kāi)發(fā)商的“蓄洪能力”。據北京市有關(guān)部門(mén)的數據，2005年北京計劃供應土地6500公頃，其中新增經(jīng)濟適用房用地200公頃，住宅商品房用地1750公頃。加上2004年“8·31”后提前釋放的1290公頃土地，北京的土地供應非常充足。
但這些土地并沒(méi)有變成上市交易的樓盤(pán)。以住宅銷(xiāo)售中占重頭的期房為例，2004年北京批準預售期房住宅面積2862.85萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)5%。而今年1至9月，批準預售面積1716萬(wàn)平方米，同比下降了23.1%；在預售成交方面，去年共成交2642.1萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)56.5%。而今年1至9月，成交量1519.5萬(wàn)平方米，同比下降了22.8%�，F房的空置情況更為突出：到去年底，空置一年以上的商品房同比下降20.9%。而到了今年9月底，空置面積同比上升了25.3%，增幅比上年同期高出32.9個(gè)百分點(diǎn)。
據北京鏈家房產(chǎn)中介市場(chǎng)部介紹，除去正常的土地供應，北京市僅去年“8·31”過(guò)關(guān)的項目就達288個(gè)，折合房屋面積超過(guò)8000萬(wàn)平方米。但截至9月底，北京商品房的竣工面積1786.3萬(wàn)平方米，批準預售的期房2153.6萬(wàn)平方米。業(yè)內人士分析，剩余的4000多萬(wàn)平方米未建房屋面積，除了躺在原地曬太陽(yáng)、因資金不足而開(kāi)發(fā)緩慢的地塊之外，有相當部分已開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，被捂在開(kāi)發(fā)商手中“待價(jià)而沽”。
搜房網(wǎng)的數據顯示，9月份北京共有56個(gè)項目開(kāi)盤(pán)上市，但全新項目只有17個(gè)，只有預計的一半多點(diǎn)兒，且大多數位于偏遠的效區。
“軟心理”博奕“硬需求”
與往年人滿(mǎn)為患、摩肩接踵的情形相比，今年北京的房展會(huì )，不論是客流量，還是成交額，都顯得量少而冷清。有的房展會(huì )甚至“樓盤(pán)不夠車(chē)來(lái)湊”，上演了樓車(chē)聯(lián)展的尷尬一幕。雖然近期一些房展商、開(kāi)發(fā)商和中介機構不斷強調，北京樓市逐漸回溫，開(kāi)始進(jìn)入“緩沖期”，但大部分消費者表示“還要等一等”。
據第19屆北京個(gè)人購房房地產(chǎn)展示交易會(huì )的主辦方———鏈家展覽展示中心介紹，本次房展會(huì )登記的全部客戶(hù)中，只有26%的人會(huì )考慮在3個(gè)月之內買(mǎi)房。而專(zhuān)家預計，受近期上海、杭州等地樓價(jià)下跌的刺激，北京消費者的觀(guān)望心理將得到加強，降價(jià)預期也更為強烈。北京市的數據表明，消費者的觀(guān)望和銀行收緊銀根，使開(kāi)發(fā)商自掏腰包的資金增幅達到23.8%，這在以往幾乎是不可能的。
但消費者的“觀(guān)望心理”正經(jīng)受著(zhù)“剛性需求”的考驗。北京鏈家房產(chǎn)中介市場(chǎng)總監金育松認為，北京的房?jì)r(jià)基本上屬“需求拉動(dòng)型”，是市場(chǎng)供需之間真實(shí)狀況的反應，投機泡沫較少。而開(kāi)發(fā)商近一年的“蓄洪”“捂盤(pán)”，使北京商品房的“硬需求”進(jìn)一步擴大。
更為重要的是，部分專(zhuān)家、個(gè)別媒體和一些政府官員多次強調，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)基本沒(méi)有泡沫，北京房?jì)r(jià)將穩中有升等觀(guān)點(diǎn)。這些言論，在一定程度上動(dòng)搖了那些“等米下鍋”的消費者的觀(guān)望信心。
整體上揚是“老主題”
漲幅下降是“新旋律”
中央七部門(mén)聯(lián)手打出房地產(chǎn)市場(chǎng)“組合拳”后的第四個(gè)月，一直平穩而堅挺的北京期房?jì)r(jià)格于8月份首次出現下降，環(huán)比降幅為3.4%。雖然是小幅下降，但對于聽(tīng)慣了“漲”聲一片的消費者來(lái)說(shuō)，這個(gè)消息讓他們增添了幾分希望和期待。到了9月，這個(gè)價(jià)格又上升了78元／平方米，漲幅達到1.1%。
鏈家市場(chǎng)部總監金育松說(shuō)，這種小降小升帶有一定的“迷惑性”。他認為，拉動(dòng)北京8月份期房?jì)r(jià)格下降的因素主要有二：一是城區高價(jià)的“主力房”沒(méi)有上市，大量成交的郊區低價(jià)房拉動(dòng)了期房?jì)r(jià)格下降；二是抬升房?jì)r(jià)上升的新盤(pán)上市減少，而成交的多是低價(jià)的后期尾盤(pán)房。
業(yè)內人士認為，北京樓市的“春天”還遠未到來(lái)，買(mǎi)賣(mài)雙方的較量和相持還將持續一段時(shí)間。但隨著(zhù)“主力房”的逐漸上市，平穩上升將是北京樓價(jià)的“主題曲”。而北京市的統計表明，今年1月至9月，商品住宅期房?jì)r(jià)格為每平方米6758元，同比上漲了1177元，漲幅為21.1%；存量住房均價(jià)4277／平方米，同比增長(cháng)8.3%.
首先，北京樓市的“底子”較為堅實(shí)。據統計，近幾年北京市的平均房?jì)r(jià)走勢相對平穩，增幅從未進(jìn)入全國前10名，也沒(méi)有超過(guò)10%的漲幅。這使得北京房?jì)r(jià)在面對七部門(mén)“組合拳”時(shí)，依然能保持平穩運行。
其次，投機性購房比例不高。北京市建委有關(guān)負責人認為，除了自住房之外，北京的投資性購房以長(cháng)期出租為主，不像長(cháng)三角地區是以短期內快速炒作為主，因此新政策的影響會(huì )較小。
第三，土地尤其是城區土地的稀缺性日益明顯。雖然北京的土地供應充足，不會(huì )出現土地緊張局面。但開(kāi)發(fā)商認為，真正能供應給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的地塊并不多。部分地塊因拆遷困難，而無(wú)法轉化成市場(chǎng)的有效供應。
第四，“北京不是北京人的北京”，這也是北京房?jì)r(jià)難以下降的重要原因。有專(zhuān)家認為，北京有數以萬(wàn)計的“北漂”一族；有全國最大的公務(wù)員群體；有規模最為龐大的涉外機構；有數量最多的外省市駐京辦事機構；有全國人數最多的白領(lǐng)階層；有全國規模最大的科教隊伍，還有數量最多的文化藝術(shù)機構和從業(yè)人員。這些人員的存在，使北京商品房的“硬缺口”進(jìn)一步擴大。
業(yè)內比較一致的看法是，目前北京房?jì)r(jià)下跌的可能性很小，除非開(kāi)發(fā)商因資金鏈斷裂而出現“拋盤(pán)”現象。從成本的角度看：土地出讓金不能少，少了基礎設施配套做不了；拆遷補償費用也不能降；建筑材料價(jià)格成本也居高不下。
供給和需求的博弈最終決定商品的價(jià)格，這是傳統經(jīng)濟學(xué)上的經(jīng)典理論。如果事實(shí)真像政府和開(kāi)發(fā)商分析的那樣，北京樓市的需求是建立在真實(shí)的基礎之上的話(huà)，整體上揚將是北京樓市的“永恒主題”，而漲幅下降則是“最新旋律”。( 據新華社北京10月26日電；作者：令偉家 顧晶 ）
