中新網(wǎng)10月27日電 據中國財經(jīng)報報道，商品房預售制，這個(gè)目前仍在中國房地產(chǎn)業(yè)中十分流行的銷(xiāo)售模式，究竟是應該取消，還是做進(jìn)一步完善？爭論由此在金融監管部門(mén)、經(jīng)濟法律界專(zhuān)家、消費者代表、房地產(chǎn)商等諸多利益集團間激烈展開(kāi)。
預售制乃“萬(wàn)惡之源”
“我認為預售制度是萬(wàn)惡之源，是房地產(chǎn)各種失信、違約、侵權行為的根源！”在日前中消協(xié)召開(kāi)的有關(guān)商品房銷(xiāo)售模式研討會(huì )上，中國社科院法學(xué)研究所所長(cháng)助理劉俊海語(yǔ)驚四座。
在他看來(lái)，商品房預售既不規范，也不透明，更不誠信，也不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續健康發(fā)展。同時(shí)，部門(mén)立法的痕跡非常明顯，因而對企業(yè)和行業(yè)利益保護有加，對商品房預售制度的弊端缺乏補救措施。與現房買(mǎi)賣(mài)相比，預售給消費者帶來(lái)了標的物本身的不確定性、商品房權利狀況的不確定、開(kāi)發(fā)商的履約能力和誠信度的不確定等諸多風(fēng)險，還助長(cháng)了消費者的非理性消費，人為制造了消費者的搏殺游戲以及商業(yè)銀行之間的不正當競爭。
劉俊海的呼聲在會(huì )場(chǎng)內顯然不是孤立的：作為取消商品房預售制的始作俑者的央行乃至各級消協(xié)，都旗幟鮮明地站在了“取消”這一邊。
8月15日人民銀行《2004年中國房地產(chǎn)金融報告》明確提出：建議取消商品房預售制度。由此，取消商品房預售制大幕正式拉開(kāi)。人民銀行研究局金融風(fēng)險處副處長(cháng)卜永祥在比較各國房地產(chǎn)銷(xiāo)售制度后指出，國外盡管存在房屋預售制度，但更多僅僅是一種預訂制度。央行此次提出取消房屋預售制度建議的出發(fā)點(diǎn)，是讓房屋銷(xiāo)售制度和房屋銷(xiāo)售中的融資制度實(shí)現分離。
與會(huì )的四川省、北京市、浙江省和福建省消費者協(xié)會(huì )相關(guān)負責人一致指出，中國現行的期房銷(xiāo)售制度種種弊端是引發(fā)大量投訴、潛伏著(zhù)社會(huì )不安定因素的重要原因。
完善制度是現實(shí)之選
與金融監管部門(mén)和消協(xié)猛烈抨擊商品房預售制形成鮮明對照，來(lái)自房地產(chǎn)商界的代表和部分專(zhuān)家，卻對取消預售制存在諸多擔心。他們認為，進(jìn)一步完善商品房預售制度應該是一個(gè)比較現實(shí)的舉措。
作為參會(huì )的惟一的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商代表，北京市華遠地產(chǎn)股份有限公司財務(wù)經(jīng)理焦瑞云坦言，目前房地產(chǎn)企業(yè)的暴利時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，房地產(chǎn)出現的問(wèn)題并不是預售制帶來(lái)的，而恰恰是中國目前商品房預售體制還存在很多漏洞，因而，完善商品房預售制度應該是一個(gè)比較現實(shí)的舉措。
此外，還有專(zhuān)家擔心，如果立即取消預售制度，商品房?jì)r(jià)格可能會(huì )上漲。中國銀監會(huì )統計部分析處副處長(cháng)曹子瑋認為，價(jià)格上漲的可能性要大于價(jià)格下跌的可能性。其原因有三，第一，如果取消了預售模式，由于低成本資金來(lái)源減少，資金使用周期變長(cháng)，這意味著(zhù)資金成本在加大。第二，由于對某些資金雄厚的企業(yè)給予過(guò)多的優(yōu)惠，會(huì )形成房地產(chǎn)行業(yè)的壟斷局面，從而導致幾家大的房地產(chǎn)企業(yè)形成價(jià)格聯(lián)盟的可能性。第三，進(jìn)入壁壘提高勢必會(huì )導致供給的相應減少�！耙蚨�，提高開(kāi)發(fā)商申購預售證的門(mén)檻，加強預售證與預售款的管理，在目前來(lái)看恐怕是比較可行的�！�(鐘昱、李彬)
