中新網(wǎng)10月28日電 據新京報報道，商品房預售制度給銀行房地產(chǎn)業(yè)貸款帶來(lái)的風(fēng)險，近日又在中消協(xié)的一場(chǎng)研討會(huì )上被提出，再次引起廣泛爭議。有專(zhuān)家稱(chēng)售制度是房地產(chǎn)各種失信、違約、侵權行為的根源。但其實(shí)，因為給銀行帶來(lái)風(fēng)險而堅決主張取消商品房預售的聲音并不多，不論是金融專(zhuān)家還是商業(yè)銀行主管房貸的負責人，大多認為商品房預售在目前中國的金融監管體制下會(huì )有風(fēng)險，但這個(gè)風(fēng)險不是必然的，關(guān)鍵是如何去完善銀行的風(fēng)險防范機制。
市場(chǎng)：2004年逾60%開(kāi)發(fā)貸款來(lái)自銀行
“現在房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)資金的主要來(lái)源有三塊，一塊是開(kāi)發(fā)商自有資金，按照規定開(kāi)發(fā)商自有資金應該達到項目開(kāi)發(fā)資金的35%，一塊是銀行貸款，根據央行的《2004年房地產(chǎn)金融報告》，2004年全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)籌措的資金中，銀行貸款只占到18.4%。另一塊，是開(kāi)發(fā)商的預售回款。這也就是商品房預售制度帶給開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)資金。根據央行的報告，2004年全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)籌措資金共計17168.8億元，其中‘定金和預收款’占到總量的43.1%。而預售款實(shí)際上也是銀行的貸款。因此從央行這份報告看，在商品房預售制度下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從銀行處的貸款將達到60%以上，實(shí)際上的貸款比例還要高�！�
一位房地產(chǎn)業(yè)內人士跟記者這樣分析，“風(fēng)險肯定存在，而且預售制度是增加了銀行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險，比如，之前的全聯(lián)地產(chǎn)利用公司員工騙貸和今年4月工行對‘森豪公寓’項目發(fā)放按揭貸款過(guò)程中，累計有約6.45億元巨額資金因虛假按揭形成風(fēng)險。但風(fēng)險和受益綜合考慮，現在的銀行都還是愿意這樣做�！�
銀行：原因是沒(méi)有良好的后期監管體制
然而有問(wèn)題并不等于就要取消商品房預售制度。對于此前央行提出的要取消商品房預售制度的說(shuō)法，各商業(yè)銀行有自己的看法。
某國有商業(yè)銀行北京分行房地產(chǎn)信貸部門(mén)的負責人對記者表示，“很多國家和地區也存在商品房預售的問(wèn)題，但因為有良好的后期監管體制，并沒(méi)有帶來(lái)高金融風(fēng)險。中國銀行業(yè)目前的風(fēng)險主要來(lái)于監管不到位，并不是商品房預售本身的問(wèn)題�！蓖鯘浞治稣J為，盡管有一些問(wèn)題，但個(gè)人按揭貸款目前來(lái)看還是各家銀行的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)，不良比率很低，從風(fēng)險收益的角度來(lái)看，各家銀行并不愿放棄。
事實(shí)上，截至2005年6月末，中國商業(yè)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額為8459.45億元，增長(cháng)18.65%，增幅同比回落7.69個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)貸款緊縮給銀行帶來(lái)了經(jīng)營(yíng)壓力。為了緩解這一壓力，在不觸及政策紅線(xiàn)的前提下，不少銀行正在試探性地打開(kāi)房貸口子。當然這個(gè)口子主要還是面向優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)。
專(zhuān)家：必須建立完善的市場(chǎng)監管體系
王濟武也認為，目前銀行應該著(zhù)重解決自身存在的缺陷，而不是取消商品房預售。其主要包括三個(gè)方面：一是完善對期房的評估體系，提高商業(yè)銀行的風(fēng)險鑒別能力，如果銀行內部不能完全解決這個(gè)問(wèn)題，應該仿照西方一些國家的做法，發(fā)展一批小型金融服務(wù)機構為銀行提供風(fēng)險控制建議；二是銀行間要做到信息資源共享；三是銀行應該加強對違約者資產(chǎn)的處理能力。
中國社科院金融研究所金融發(fā)展與金融制度室主任易憲容認為，如果目前房屋預售制度不取消，仍然讓其運作，那么必須建立完善的市場(chǎng)監管體系，包括四個(gè)方面：一是政府要建立嚴格的房地產(chǎn)市場(chǎng)準入制度，政府要對開(kāi)發(fā)企業(yè)的財務(wù)狀況、信用狀況進(jìn)行審核，只有達到一定資質(zhì)的開(kāi)發(fā)企業(yè)才能進(jìn)入商品房預售市場(chǎng)；二是要建立由銀行、開(kāi)發(fā)商、購房者共同承擔的風(fēng)險共擔機制；三是預售資金可根據工程進(jìn)度分期付款，這樣可保證商品房質(zhì)量；四是商品房預售資金不能由開(kāi)發(fā)商直接管理，而是采取設立專(zhuān)門(mén)賬號的方式由銀行托管，這樣可以防止開(kāi)發(fā)商挪用房屋預售資金，同時(shí)還能杜絕開(kāi)發(fā)商的假按揭。
各大行控制開(kāi)發(fā)貸款比較嚴格
中國農業(yè)銀行總行房地產(chǎn)信貸部的一位負責人告訴記者，受外部環(huán)境影響，目前各大銀行在控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款方面還是比較嚴格的。主要采取的措施包括：控制開(kāi)發(fā)貸款在貸款總額中的比重、選擇好的開(kāi)發(fā)商給予授信、選擇好的項目并在貸款期內進(jìn)行檢查、部分回收支行的貸款審批權等。
這位負責人告訴記者，每個(gè)銀行在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險的內部控制方面都有自己的一些做法，具體措施各個(gè)銀行都不一樣，而且屬于不便對外透露的銀行內部秘密，但在一些主要的風(fēng)險控制方法上，各家銀行差別并不是特別大。
從目前的情況來(lái)看，各家銀行對個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)爭取比較積極，大家都想擴大住房按揭業(yè)務(wù)的市場(chǎng)占有率。盡管央行通過(guò)文件已經(jīng)提高了商品房按揭貸款門(mén)檻，而且各大銀行基本上都在執行央行的文件，但不少體制比較靈活的股份制商業(yè)銀行為了爭取商品房按揭貸款推出了許多招攬業(yè)務(wù)的優(yōu)惠制度，這也說(shuō)明各大銀行在控制商品房按揭貸款的風(fēng)險上并不像其他貸款種類(lèi)那么謹慎。
取消預售會(huì )加大銀行風(fēng)險
某商業(yè)銀行稱(chēng)央行沒(méi)有提供足夠數據證明，對房地產(chǎn)行業(yè)的貸款比對其他行業(yè)的貸款風(fēng)險更大
8月15日央行發(fā)布的一份《2004中國房地產(chǎn)金融報告》，確實(shí)讓全國的地產(chǎn)商們緊張了不少。比較戲劇性的是，對于一份2萬(wàn)多字的長(cháng)篇《報告》，引起大家激烈討論的卻是一條只有幾十字的建議：“很多市場(chǎng)風(fēng)險和交易問(wèn)題都源于商品房新房的預售制度，目前經(jīng)營(yíng)良好的房地產(chǎn)商已經(jīng)積累了一定的實(shí)力，可以考慮取消現行的房屋預售制度，改期房銷(xiāo)售為現房銷(xiāo)售。
對此，某國有商業(yè)銀行北京分行房地產(chǎn)信貸部門(mén)的負責人表示，目前只是央行提出建議，但是房地產(chǎn)是一個(gè)政策性很強的行業(yè)，現在已經(jīng)圍繞商品房預售制度，在政府部門(mén)形成了一整套制度設計架構，在銀行部門(mén)也形成了完整的風(fēng)險控制鏈條，如果要改成現房銷(xiāo)售，很多方面都要調整，不是央行幾句話(huà)就可以輕易改變的。他舉例說(shuō)，按照目前的政策，開(kāi)發(fā)商要有35%的自有資金，同時(shí)四證齊全，才能從銀行獲得開(kāi)發(fā)貸款。實(shí)際上整個(gè)項目的運轉資金包括三個(gè)部分：開(kāi)發(fā)商自有資金、銀行貸款、預售回款�，F在如果把開(kāi)發(fā)商預售回款這條路堵死，那么是否要提高開(kāi)發(fā)商自有資金比例？如果不提高，或者提高程度不大，勢必會(huì )加大開(kāi)發(fā)商對銀行的資金需求，從而加大銀行風(fēng)險。
另一位國有商業(yè)銀行不愿透露姓名的相關(guān)負責人表示，央行報告中涉及取消房屋預售的只有短短幾句話(huà)，并且沒(méi)有給出具體理由。事實(shí)上，央行沒(méi)有提供足夠數據證明，對房地產(chǎn)行業(yè)的貸款比對其他行業(yè)的貸款風(fēng)險更大，對個(gè)人住房抵押貸款比對個(gè)人的消費貸款或者其他個(gè)人金融業(yè)務(wù)的風(fēng)險更大，因此大家目前還看不到取消預售的正確性在哪里。這位負責人表示，央行只是給金融機構發(fā)出了一個(gè)風(fēng)險警示，請商業(yè)銀行不要對預售房進(jìn)行貸款。不過(guò)，商業(yè)銀行的另一主管部門(mén)銀監會(huì )并沒(méi)有明確支持央行做法，并且事實(shí)上，商業(yè)銀行也是根據自己的情況獨立發(fā)放貸款。
假按揭與商品房預售無(wú)關(guān)
王濟武介紹說(shuō)，早期商品房預售的確出現過(guò)很多問(wèn)題。像上世紀80年代末廣東等地出現了期房銷(xiāo)售，深圳、惠州等地經(jīng)常發(fā)生開(kāi)發(fā)商收取期房訂金之后攜款潛逃，東莞、江門(mén)等地也出現了爛尾樓和各種糾紛。但這些問(wèn)題在很大程度上是由于我國房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)法律法規還不健全引起的，這些問(wèn)題要超越期房銷(xiāo)售本身。
后來(lái)1995年1月1日開(kāi)始實(shí)施的《城市房地產(chǎn)管理法》對商品房預售給予了肯定，應當說(shuō)，這十年來(lái)，商品房預售制度對中國房地產(chǎn)市場(chǎng)由小變大的發(fā)展作出了巨大貢獻。
盡管這幾年也出現過(guò)“森豪公寓”、“全聯(lián)地產(chǎn)”等著(zhù)名案件，但是從整體上看，商品房預售出現的問(wèn)題明顯減少，越來(lái)越可靠。
“假按揭騙貸和期房銷(xiāo)售沒(méi)有必然關(guān)系�！蹦硣猩虡I(yè)銀行北京分行房地產(chǎn)信貸部門(mén)的一位負責人這樣明確表示，他介紹說(shuō)，即使是現房銷(xiāo)售，如果開(kāi)發(fā)商的戶(hù)型結構設計不合理或者有其他問(wèn)題，房子不好賣(mài)，開(kāi)發(fā)商同樣可能通過(guò)假按揭來(lái)騙貸；而即使是期房，只要市場(chǎng)上有需求，開(kāi)發(fā)商不愁銷(xiāo)路，開(kāi)發(fā)商也不會(huì )鋌而走險通過(guò)假按揭騙取貸款。(張宏強、陳龍）
