中新網(wǎng)10月28日電 據每日經(jīng)濟新聞報道,“如果角色分工細化和商業(yè)地產(chǎn)金融創(chuàng )新的前提不存在,中國商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì )成為沒(méi)有工具、沒(méi)有規則、不知道誰(shuí)是裁判的市場(chǎng)!痹27日召開(kāi)的2005中國(上海)商業(yè)地產(chǎn)國際峰會(huì )上,國家建設部政策研究中心主任陳淮力陳中國商業(yè)地產(chǎn)當前發(fā)展中的兩大問(wèn)題。
“需要有基金的參與,這是大城市資本市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中必要的一步!标惢凑f(shuō)。他認為,商業(yè)地產(chǎn)是持有型地產(chǎn),并不通過(guò)居住消費和買(mǎi)賣(mài)差價(jià)獲得收益,而是經(jīng)持有過(guò)程中的流通獲得升值,實(shí)現收益。持有商業(yè)地產(chǎn)一定要有金融資本支持,尤其在大型產(chǎn)權并購案中,以及一些專(zhuān)門(mén)持有物業(yè)的投資集團中,如果沒(méi)有長(cháng)期金融品種支持,就不可能靈活有效地進(jìn)行資產(chǎn)運作。
在中國很多大城市,諸多購物中心出售給散客后,往往導致小業(yè)主招商遇阻,自己被迫成為小經(jīng)營(yíng)者,陳淮認為,這并不是合理的商業(yè)地產(chǎn)方式。
“如果像股市一樣僅靠散客進(jìn)出,不足以支持商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)資本融資!标惢凑J為,應該重新尋找業(yè)主,構建結構合理、規模強大的業(yè)主隊伍。
這樣的隊伍理所當然包括全球性的機構投資者。今年以來(lái),摩根士丹利、西蒙和嘉德置地已紛紛在中國內地大舉購買(mǎi)商業(yè)物業(yè),以期探路內地物業(yè)包海外上市的REITs之路。而海外機構的資金并非商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的唯一稻草。構建合理的商業(yè)地產(chǎn)模式,在金融系統內建立針對商業(yè)地產(chǎn)的金融中長(cháng)期創(chuàng )新貸款,也成為專(zhuān)家力薦之道。
商鋪經(jīng)營(yíng)者面對商業(yè)流通領(lǐng)域經(jīng)營(yíng)風(fēng)險、地產(chǎn)市場(chǎng)持有風(fēng)險和由銀行按揭貸款帶來(lái)的金融市場(chǎng)風(fēng)險,勢必難以承受。陳淮認為,需要發(fā)展獨立專(zhuān)門(mén)持有商業(yè)地產(chǎn)的角色!吧虡I(yè)地產(chǎn)誰(shuí)來(lái)持有,這是迫切需要弄明白的事情。中國加入WTO后,能夠與國外大型商業(yè)資本對抗的企業(yè)目前并不多,強大中國的商業(yè)資本隊伍要放在第一位!标惢幢硎,如果沒(méi)有強大的專(zhuān)門(mén)在流通領(lǐng)域獨立承擔流通風(fēng)險、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域分工發(fā)展、促進(jìn)生產(chǎn)消費結合的渠道,這不符合商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展需要。
在最新發(fā)布的《制定十一五規劃的建議》中,已有若干內容引起商業(yè)地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)人士的關(guān)注。文件明確指出,大城市要把發(fā)展服務(wù)業(yè)放在優(yōu)先位置,有條件的要逐步形成服務(wù)經(jīng)濟為主的產(chǎn)業(yè)結構;和商業(yè)地產(chǎn)有關(guān)聯(lián)的是進(jìn)一步循序漸進(jìn)中國城市化,城鄉平衡發(fā)育;加快發(fā)展城市軌道交通。
陳淮認為,這些內容最終都將直接反映在對商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展需求上,昭示了中國商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展前景巨大。(王舒)