中新網(wǎng)10月28日電 據第一財經(jīng)日報報道，朱小姐前兩年在北京的美然動(dòng)力街區貸款購置了一套房子，在外企工作的她，卻選擇的是商業(yè)貸款而非公積金貸款。朱小姐表示，用公積金貸款手續相當繁雜，而且放貸時(shí)間較長(cháng)，不如商業(yè)貸款來(lái)得快。雖然公積金貸款要比商業(yè)貸款少1%左右的利息，但她所按揭的中國銀行卻用貼息返還的方式解決了這個(gè)問(wèn)題。而且公司給她建立了公積金賬戶(hù)，定期會(huì )把錢(qián)打到賬戶(hù)里，她也可以用這筆錢(qián)來(lái)還商業(yè)貸款，這與公積金貸款沒(méi)什么區別。
像朱小姐這樣的人還很多，據統計，將近一半的公積金沒(méi)有被繳存人享受到。也許對個(gè)人來(lái)講沒(méi)什么分別，然而對商業(yè)銀行來(lái)講卻有著(zhù)天壤之別。由此，公積金貸款與商業(yè)貸款之間利益博弈格局便已形成。
公積金貸款影響銀行利益
來(lái)自央行的《2004中國房地產(chǎn)金融報告》稱(chēng)，截至2004年底，全國住房公積金繳存余額為4893.5億元。除去個(gè)人住房貸款和購買(mǎi)國債，全國仍有沉淀資金2086.3億元。也就是說(shuō)，將近一半的公積金沒(méi)有被繳存人享受到，雖然購房人使用公積金可以享受更低的首付款和較低的利率，但在繁瑣的手續和銀行與開(kāi)發(fā)商設置的種種障礙面前，很多人還是選擇了商業(yè)貸款。原因何在？
“我們更愿意做商業(yè)貸款，最快三天就辦完了，而公積金貸款最快也要一個(gè)多月，首先要單位出示證明，然后還要經(jīng)過(guò)貸款審批手續、擔保審核手續、個(gè)人資信調查等，由于有了北京住房公積金管理中心這個(gè)中間環(huán)節，所以放貸時(shí)間大大增加。相比之下商業(yè)貸款更能擴大業(yè)務(wù)，還有利可圖�！币晃唤ㄔO銀行的內部人士直截了當的指出癥結所在。
此人士所說(shuō)的“有利可圖”不無(wú)道理，實(shí)際上，商業(yè)銀行更愿意用自有資金來(lái)進(jìn)行保值增值，而公積金貸款完全是“給別人作嫁衣”。
“北京所有繳存的公積金都是由北京住房公積金管理中心所有，他們會(huì )把這筆錢(qián)委托銀行進(jìn)行代管，而如果個(gè)人以公積金貸款，不管是還貸的錢(qián)還是積壓在賬戶(hù)里的錢(qián)，銀行都無(wú)權動(dòng)用，因此也就沒(méi)了收益�！敝猩阶C券公司分析師何旭認為，商業(yè)貸款就完全不一樣，屬于銀行自有資金，銀行可以用商業(yè)貸款人的還款額來(lái)進(jìn)行零風(fēng)險或低風(fēng)險的投資，從而獲得收益回報，擴大銀行的資金規模。
“實(shí)際上，我們存在銀行資金的利息為我們所有，而個(gè)人的還款利息也為我們所有，我們是拿出利息的5%給委托代管銀行作為手續費，相對于商業(yè)貸款100%的利息回報以及可支配收益來(lái)講，銀行當然愿意都做商業(yè)貸款�！北本┳》抗e金管理中心個(gè)貸處處長(cháng)潘峰稱(chēng)，銀行的商業(yè)貸款還款額非常穩定，而且這是一筆很大的收益，對于目前并不是太景氣的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)講，幾家銀行追逐一個(gè)項目比比皆是，如果獲得更多的商業(yè)貸款，可以增強競爭力、擴大市場(chǎng)份額，業(yè)務(wù)績(jì)效也會(huì )更好。
銀變相限制公積金貸款
不過(guò)一些購房者表示，之所以選擇商業(yè)貸款，除了公積金貸款手續繁雜之外，也有很多開(kāi)發(fā)商并不允許他們進(jìn)行公積金貸款。
“有些開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行開(kāi)發(fā)貸款的時(shí)候，商業(yè)銀行就要求不允許對個(gè)人實(shí)行公積金貸款，我們能怎么辦？”一位不愿透露姓名的開(kāi)發(fā)商表示。
對此，何旭認為這是很自然的事情：“一方面，商業(yè)貸款的利息要比公積金貸款的利息高，另一方面，商業(yè)貸款的首付比例為20%~30%，而公積金貸款的首付款比例僅為5%~10%，這不利于開(kāi)發(fā)商的資金周轉和回籠�！�
潘峰認為，有些開(kāi)發(fā)商抵制公積金貸款，主要是他們并不了解目前的手續簡(jiǎn)化情況，因此擔心回款速度。
“我們是面對所有公積金購房群體的，不是某個(gè)地產(chǎn)項目，因此我們沒(méi)有那么多的精力去與開(kāi)發(fā)商打交道。而銀行卻直接針對開(kāi)發(fā)商，他們甚至會(huì )在新樓盤(pán)的售樓處設點(diǎn)來(lái)推薦商業(yè)貸款。那些律師事務(wù)所也會(huì )在樓盤(pán)駐點(diǎn)，如果采用公積金貸款他們就沒(méi)了代理費�！迸朔逭f(shuō)。
但他也表示，這種變相的設置門(mén)檻造成了很多惡性競爭，銀行一味地追求商業(yè)貸款數量，卻忽視了質(zhì)量，忽視了貸款人的信用和資質(zhì)�！爸灰y行能爭取到商業(yè)貸款，撿到筐里都是菜�！�
公積金貸款期待變身
諸多的問(wèn)題困擾著(zhù)公積金貸款投放的合理路徑，于是一場(chǎng)求變的思路被很多人提出。
“我認為最好化解矛盾的方法是：可以讓銀行運用部分公積金在資本市場(chǎng)進(jìn)行運作，但要在風(fēng)險可控同時(shí)雙方認可的情況下，從而達到保值增值的目的，這樣既可以回報給廣大的公積金繳存人，又可以滿(mǎn)足銀行的收益需求�！焙涡裾f(shuō)。
《住房公積金管理條例》中表明，公積金管理中心被定位于“不以營(yíng)利為目的的事業(yè)單位”，隸屬于地方政府部門(mén)。但實(shí)踐當中，許多地方的公積金管理中心正扮演著(zhù)一個(gè)“金融機構”的角色。
“正是這種定位，造成公積金管理中心在資金管理運用上出現‘行政化’傾向。把廣大儲戶(hù)的儲存資金當作‘準政府資金’進(jìn)行運用。加上由于缺乏有效監管，致使‘內部人控制’和‘尋租’現象嚴重�！敝袊鐣�(huì )科學(xué)院經(jīng)濟研究所公積金問(wèn)題專(zhuān)家汪利娜表示。
她指出，要改變目前這種狀況，最好將住房公積金轉變成金融機構，同時(shí)改革現在的公積金配貸機制。
其一，是將公積金管理中心變成政策性金融機構，即由政府發(fā)起設立專(zhuān)門(mén)的經(jīng)營(yíng)機構，由政府承擔經(jīng)營(yíng)風(fēng)險，為政府政策目標服務(wù)，并以利息、期限和資金可得性等方面的優(yōu)惠來(lái)進(jìn)行融資。
其二，是改造成合作性金融機構，按照會(huì )員自愿入股、民主管理、互助互利的方式進(jìn)行運作，為會(huì )員提供特定的金融服務(wù)。
“如果考慮將公積金管理中心轉變成住房?jì)π钽y行，就更好了�！蓖衾日f(shuō)。
