中新網(wǎng)11月1日電 據每日經(jīng)濟新聞報道，繼萬(wàn)科藍山小城、中邦風(fēng)雅頌等樓盤(pán)之后，位于浦東上南地區的“翡翠上南”最近也惹上了麻煩事。開(kāi)發(fā)商在二期開(kāi)盤(pán)時(shí)采取的價(jià)格促銷(xiāo)引起前期業(yè)主不滿(mǎn)，31日在翡翠上南售樓處，業(yè)主為討說(shuō)法與銷(xiāo)售代理商互相對峙，場(chǎng)面一度劍拔弩張。
在房?jì)r(jià)預期下探的情況下，如何定價(jià)對開(kāi)發(fā)商是一個(gè)尷尬：定低了，先期購房的業(yè)主“有意見(jiàn)”；定高了，市場(chǎng)不能啟動(dòng)。于是，有業(yè)界人士指出：擺在開(kāi)發(fā)商面前的問(wèn)題，已不是該不該降的問(wèn)題，而是敢不敢降的問(wèn)題。
二期降價(jià)刺痛老業(yè)主
10月15日，翡翠上南二期開(kāi)盤(pán)，為刺激銷(xiāo)售，承銷(xiāo)商——上海同策房地產(chǎn)咨詢(xún)有限公司推出每平方米優(yōu)惠200元的措施。
這一舉措立即引起一期業(yè)主的不滿(mǎn)�！叭绻_(kāi)發(fā)商及承銷(xiāo)商不正視這個(gè)問(wèn)題的嚴重性并立即采取措施加以補償，最后受傷害的恐怕不僅僅是業(yè)主！”在上海某地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò )論壇上，一個(gè)主題為“業(yè)主很生氣，后果很?chē)乐�！”的貼子拉開(kāi)了一期業(yè)主向開(kāi)發(fā)商索賠的序幕。
10月16日，翡翠上南一期業(yè)主向開(kāi)發(fā)商上海源眾房地產(chǎn)有限公司遞交了交涉信。針對開(kāi)發(fā)商的促銷(xiāo)行為，一期業(yè)主在信中要求：1.開(kāi)發(fā)商退還200元-500元/平方米的購房?jì)r(jià)；2.開(kāi)發(fā)商承諾如果在交房前有降價(jià)行為，補差價(jià)損失；3.如果第2款不能承諾，可以協(xié)商一次性補償，購房業(yè)主可以不再要求再次補償。
“開(kāi)發(fā)商及承銷(xiāo)商必須給我們一個(gè)滿(mǎn)意的補償�！�31日，翡翠上南一期業(yè)主代表湯國平向記者強調。
湯國平提供的資料顯示，翡翠上南二期多層52號502室的單價(jià)為8700元/平方米，而一期業(yè)主購買(mǎi)的58號502室成交價(jià)為9075元/平方米。湯國平由此認為，翡翠上南降價(jià)已是不爭的事實(shí)。但翡翠上南銷(xiāo)售副經(jīng)理陸冬明表示，“公司決定不補償一期業(yè)主差價(jià)�！�
此前，上海曾出現了一些開(kāi)發(fā)商為老業(yè)主補差價(jià)的先例。但在法律上，開(kāi)發(fā)商也是沒(méi)有這種責任的。上海市中遠藍天律師事務(wù)所副主任張傳琦表示，如果開(kāi)發(fā)商與購房者在合同上沒(méi)有保價(jià)的約定，則開(kāi)發(fā)商沒(méi)有為購房者補差價(jià)的義務(wù)。所以，業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間的對峙，純屬市場(chǎng)上買(mǎi)賣(mài)雙方的博弈。
業(yè)主、開(kāi)發(fā)商都憂(yōu)心后市
對于上海樓市的后期走勢，翡翠上南一期業(yè)主憂(yōu)心忡忡，“我們明年10月份才交房，誰(shuí)能保證開(kāi)發(fā)商在這段時(shí)間里不降價(jià)？”而信心不足的還不只是業(yè)主。
盡管陸冬明一再強調，可以保證翡翠上南將來(lái)不會(huì )降價(jià)，但也表示，開(kāi)發(fā)商及銷(xiāo)售商肯定不會(huì )給業(yè)主不降價(jià)的書(shū)面承諾。
另一個(gè)細節同樣引起了記者的注意，在一期購房合同附則上的退房條款中，事先設定的無(wú)理由退房所需的違約金是：總房款的15%。
“目前上海各個(gè)樓盤(pán)的違約金基本范圍是1%-5%，15%非常少見(jiàn)�！睂Υ�，一熟悉樓盤(pán)銷(xiāo)售流程的業(yè)內人士坦言，設立違約金主要是為了避免高退房率，在樓市形勢好的時(shí)候，違約金往往只是一種象征性的條款，一般都很低�，F在將違約金提高到總房款的15%，說(shuō)明開(kāi)發(fā)商或銷(xiāo)售商對后市同樣缺乏信心，怕在形勢不好的時(shí)候出現退房潮。
統計數據也證明了這一點(diǎn)。上海市統計局《三季度本市企業(yè)景氣調查分析》顯示，上海市房地產(chǎn)企業(yè)家信心指數跌至不到90點(diǎn)，與1999年的水平相當。
開(kāi)發(fā)商難題演變
由于對后市信心缺失，如今越來(lái)越多業(yè)主開(kāi)始將“被動(dòng)維權”演變?yōu)椤爸鲃?dòng)監控”。
據了解，在上海一些專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)網(wǎng)的業(yè)主論壇里，不少業(yè)主在監控并貼出自己所購樓盤(pán)的近期成交信息，包括成交價(jià)格、房型、成交日期甚至具體樓層等�！耙坏┏霈F降價(jià)行為，我們便會(huì )組織業(yè)主向開(kāi)發(fā)商尋求索賠或直接退房�！币粯I(yè)主指出。
“事實(shí)上，現在擺在開(kāi)發(fā)商面前的問(wèn)題不再是該不該降的問(wèn)題，而是敢不敢降的問(wèn)題�！鄙虾Ｒ恢稍�(xún)機構的市場(chǎng)分析師感慨道，開(kāi)發(fā)商現在處境尷尬：積累半年之后，新房上市洪峰已到來(lái)；年關(guān)“還錢(qián)”的財務(wù)壓力也與日俱增；而每年第一季度的銷(xiāo)售淡季又轉眼將至。在多方擠壓下，開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷(xiāo)的壓力已空前加大。但是，一旦降價(jià)，給前期業(yè)主的補償也是一筆不小的費用�！叭绻祪r(jià)能起到效果還好說(shuō)，如果無(wú)法有效刺激銷(xiāo)售，還可能得不償失�！�(李靈)
