最近，有不少媒體報道有些商業(yè)銀行分行開(kāi)始對住房抵押貸款松綁的消息，將個(gè)人首付從三成降為二成，有的還將貸款的利率作了下調。這些消息無(wú)須得到確切的證實(shí)，因為這是市場(chǎng)競爭的必然結果，即使現在沒(méi)有出現，將來(lái)也會(huì )出現。
銀行對住房按揭貸款情有獨鐘的原因之一，是銀行監管制度的變化。2004年之后，我國銀行開(kāi)始實(shí)施資本充足率管理，在此約束下，商業(yè)銀行一邊通過(guò)各種方式補充資本金，一邊調整自己的業(yè)務(wù)結構，盡可能地擴大低風(fēng)險的業(yè)務(wù)。
對于銀行而言，低風(fēng)險的業(yè)務(wù)主要有兩類(lèi)，一類(lèi)是政府債券，另外一類(lèi)就是住房抵押貸款。我國目前的債券市場(chǎng)容量還十分有限，銀行還不可能通過(guò)大規模地增加持有債券數量的方式，完成自己的業(yè)務(wù)結構調整。而最近幾年的住房抵押貸款業(yè)務(wù)的高速增長(cháng)，讓銀行找到了調整自己業(yè)務(wù)結構的出路，幾乎所有的銀行都將房地產(chǎn)抵押貸款作為未來(lái)的戰略重點(diǎn)來(lái)發(fā)展。
商業(yè)銀行垂涎于住房抵押貸款的另外一個(gè)重要原因，是住房抵押貸款的風(fēng)險與收益不對稱(chēng)，風(fēng)險小而收益大。一般而言，低風(fēng)險的貸款，利率也應該較低，這樣才符合風(fēng)險與收益對等的原則。在美國等利率市場(chǎng)化程度高的國家，住房按揭貸款的利率比公司貸款的利率要低很多，有的住房按揭貸款的利率只有公司貸款利率的一半。在另外一些國家，利率市場(chǎng)化程度不高，但政府強行規定按揭貸款的利率比公司業(yè)務(wù)貸款低。而我國的住房按揭貸款與公司貸款的利率基本相同，收益與風(fēng)險脫節，使住房抵押貸款市場(chǎng)出現了惡性競爭局面。在利率市場(chǎng)化還不能發(fā)揮作用的情況下，銀行必然以放松對開(kāi)發(fā)商的貸款條件為代價(jià)取得住房按揭業(yè)務(wù)，這是房地產(chǎn)金融風(fēng)險的制度性原因。
國外早有前車(chē)之鑒。上個(gè)世紀80年代后期，日本出現了連續5年的房地產(chǎn)價(jià)格的高速上漲，產(chǎn)生了嚴重的房地產(chǎn)泡沫，日本銀行監管制度的變化導致商業(yè)銀行對房地產(chǎn)貸款的偏好是重要原因之一。1985年前后，為了減少金融自由化與國際化過(guò)程中銀行的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險，日本政府在匯率改革的過(guò)程中，推行銀行資本金管理改革，部分銀行執行國際清算銀行制訂的銀行資本金管理規定，促使銀行貸款向住房抵押貸款傾斜，使銀行之間在不動(dòng)產(chǎn)貸款上產(chǎn)生惡性競爭，刺激了房地產(chǎn)泡沫的不斷膨脹。
日本的銀行資本金比率一直比較低，平均只有3%左右，與8%的標準有很大的差距。當時(shí)的日本政府執行雙重標準，銀行既可以按照日本本國的4%的標準，也可以按照8%的國際標準，對于有海外分支機構的銀行，必須執行8%的國際標準。在此要求下，日本銀行除了必須不斷補充資本金之外，調整銀行資產(chǎn)結構也成為當然的選擇。房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險權重只有一般公司貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險的一半，意味著(zhù)銀行發(fā)放相同數量的貸款，如果是房地產(chǎn)抵押貸款，只需要一半的資本金即可。受此影響，日本的銀行將資金大量投放到不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，助長(cháng)了房地產(chǎn)泡沫。
在目前的利率水平下，商業(yè)銀行是不會(huì )真正執行緊縮的房地產(chǎn)金融政策的，正確的辦法是降低房地產(chǎn)住房抵押貸款的利率，拉開(kāi)住房抵押貸款與公司貸款的利率差距。只有這樣，銀行之間在按揭貸款市場(chǎng)的惡性競爭才會(huì )消除，房地產(chǎn)金融的系統風(fēng)險才會(huì )降低。(來(lái)源：每日經(jīng)濟新聞；作者：尹中立)
