目前上海住房市場(chǎng)正處于政策適應期，繼續出臺宏觀(guān)調控政策的可能性并不大；而且隨著(zhù)短期調控目標的基本實(shí)現，政策面上已有略微松動(dòng)的跡象。如在8月份，人行上海分行建議對房齡10年左右的二手房貸款進(jìn)行政策松綁；上海市公積金管理中心也將職工首次購房公積金貸款最高調升為30萬(wàn)元。這也是房地產(chǎn)宏觀(guān)調控以來(lái)上海首次接連出臺兩項樓市激勵措施。
短線(xiàn)在調整中走穩
半年來(lái)的上海房?jì)r(jià)調整主要原因在于調控政策的出臺使投資成本大幅上升，對于投資者來(lái)講，已經(jīng)沒(méi)有了投資空間，自住型的剛性需求沒(méi)有能力接盤(pán)的情況下，房?jì)r(jià)下調不可避免。
近期的價(jià)格走勢主要決定于：樓市在供應量增加的情況下，是否有足夠的買(mǎi)家接盤(pán)。從供應方面看，隨著(zhù)9、10月份房產(chǎn)銷(xiāo)售旺季的到來(lái)，原先捂盤(pán)扛價(jià)的開(kāi)發(fā)商很可能將紛紛出手，近期將有一大批樓盤(pán)上市，市場(chǎng)供應量將大幅度回升。從需求方面看，隨著(zhù)價(jià)格的持續調整和公積金及商業(yè)性個(gè)人住房信貸政策的放松，自住需求將逐步增大，這有利于價(jià)格在相對低位的走穩。此外，政策的明朗化也有利于上海樓市短期發(fā)展的趨于穩定，目前成交量有所回升就是最好的體現。因此，價(jià)格在下調中走穩與成交量逐漸放大將是上海住房市場(chǎng)短期的主基調。
中期呈現緩慢調整
從中期看，上海住房市場(chǎng)供應量大于需求量的局面并不能明顯的改觀(guān)。根據具體的數據分析，今年年初本市網(wǎng)上在售的一手房面積在1100萬(wàn)平方米左右，1—8月全市新增批準預售商品房總面積約1600萬(wàn)平方米，兩者相加再減去今年8個(gè)月的市場(chǎng)吸納，至今年8月底仍在銷(xiāo)售的商品房面積達1800萬(wàn)平方米。按照保守估計，到年底這個(gè)數字將增加到2400萬(wàn)平方米。這個(gè)數值是去年底的兩倍多，也是歷史上的最高記錄。
此外，因為今年僅上海市政府“兩個(gè)1000萬(wàn)”工程還有約1000萬(wàn)平方米的項目沒(méi)有上市。所以，我認為，由于供應量大量累積，在今后的2年里，上海樓市都將面臨供應量大于需求量的局面。
正是由于上述原因，使兩、三年內僅僅依靠本地居民具有購買(mǎi)力的住房需求，是很難消化掉現有與新增的住房存量。而境外與外地居民投資需求的恢復還存在很多政策方面的不確定因素，其中的住房信貸政策取向有決定性的作用。上海住房一級市場(chǎng)交易面積與住房信貸增量的相關(guān)性為0.963,二級市場(chǎng)的這一數據為0.975。而本市住房市場(chǎng)的交易面積與儲蓄存款增量的相關(guān)性大約為0.75�？梢�(jiàn)，上海住房市場(chǎng)的交易量對住房消費信貸的增量呈現出高度的依賴(lài)，同時(shí)，上海住房成交價(jià)格也與住房消費信貸量表現出高度的正相關(guān)。
進(jìn)一步推斷，隨著(zhù)今年4月份以來(lái)緊縮的房貸政策導致的上海個(gè)人住房貸款增速大大放慢，今后一、兩年住房交易價(jià)格與交易量的增長(cháng)已很難恢復到前兩年的水平。 (來(lái)源：新聞晚報；作者：鄭捷）
