中新網(wǎng)11月11日日電 據華東新聞報道，樓市歷來(lái)有“金九銀十”之說(shuō)。更何況，去年同期宏觀(guān)調控后，很多地方的房?jì)r(jià)報復性反彈也是從“金九銀十”拉開(kāi)的。今年上半年，從中央到地方，樓市組合拳連續推出，房?jì)r(jià)整體出現下跌，但究竟是“回暖”還是“走低”，各方都抱著(zhù)“樓市走勢到底如何，金九銀十自看分曉”之觀(guān)。更有開(kāi)發(fā)商大膽預言：“金九銀十”到來(lái)之際，便是樓市行情回暖之時(shí)。如今，這個(gè)被各方翹首以盼的時(shí)期剛剛送走，站在樓市風(fēng)口浪尖的幾座城市，情況到底如何？
北京：開(kāi)發(fā)商死扛“不走軟”
自打春季抑制房?jì)r(jià)的政策出臺后，北京房地產(chǎn)的交易面積從4月的321萬(wàn)平方米驟減到5月的153萬(wàn)平方米，到現在，低迷狀態(tài)仍在持續。
過(guò)了新鮮勁的白菜就是垃圾，過(guò)了中秋的月餅不如燒餅，做生意的人都知道趕時(shí)效、捉賣(mài)點(diǎn)、抓眼球，都知道消費者得罪不起，一旦形成消費觀(guān)望，東西賣(mài)不出去，商家就得找地哭去、就得拼命降價(jià)重新吸引消費者的芳心。但就是賣(mài)房子的開(kāi)發(fā)商牛，和消費者僵持了半年多，打落了牙齒往肚子里吞，硬是價(jià)格上不讓分毫。
面對消費者的觀(guān)望之勢，開(kāi)發(fā)商真的不難受嗎？其實(shí)未必，有的開(kāi)發(fā)商為項目滯銷(xiāo)天天上火，員工的工資大幅下降了，但就是死挺價(jià)格。房子畢竟不是月餅、白菜，過(guò)了三五天也不會(huì )變質(zhì)。盡管活的難了點(diǎn)，但開(kāi)發(fā)商還有希望，等到“金九銀十”絕地反攻。
開(kāi)發(fā)商使出各種銷(xiāo)售招數，一些售樓處在九十月間也出現過(guò)人頭攢動(dòng)，但總是熱鬧歸熱鬧，老百姓的“錢(qián)袋子”依然不愿松動(dòng)。有購房者直接表示：“與其搞這些花哨優(yōu)惠，不如把房?jì)r(jià)直接降下來(lái)�！�
從數據看，9月北京商品房預售房屋(商品住宅＋經(jīng)濟適用房＋商鋪寫(xiě)字樓)總成交量16623套，總成交面積200萬(wàn)平方米。與今年8月相比，上升20.7%，但相對今年成交量較高的4月而言，則下降了38%。10月依然沒(méi)有起色。
來(lái)自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數據顯示：國慶期間，全市7天的網(wǎng)上簽約住宅套數共計1386套，平均每日成交住宅僅198套，這與9月平均每日成交547套的數量相比可謂相差懸殊，直到10月11日，才有所恢復。從10月的樓市表現看，供求情況呈現持平甚至下滑趨勢，這無(wú)疑給開(kāi)發(fā)商們當頭一棒。
一方面是購房者持續觀(guān)望，等待價(jià)格走穩，“宏觀(guān)調控高高掛，看你投降不投降”；一方面是開(kāi)發(fā)商死頂硬扛，“拼死撐到2008，這房?jì)r(jià)決不走軟”，不少北京開(kāi)發(fā)商到現在還為錯失上一波房?jì)r(jià)大漲機會(huì )心痛不已，于是更堅定了持久戰的信心。
但較勁歸較勁，錢(qián)可是真緊啊。11月初，北京召開(kāi)了一個(gè)金融地產(chǎn)方面的會(huì )議，原擬有兩三百位業(yè)界人士出席，結果一下子來(lái)了七八百位，連會(huì )議主辦方預備的材料都不夠分。怎么這樣多的開(kāi)發(fā)商主動(dòng)與會(huì )？一句話(huà)，錢(qián)緊、逼的，大家伙兒都指著(zhù)到會(huì )議上多找點(diǎn)融資途徑呢。(肖賓)
上海：“絕地反擊”落了空
“當下上海樓市的表現像溫吞水�！边@是上�；膷u房產(chǎn)工作室專(zhuān)家馮偉眼中的上海樓市行情。
從1999年開(kāi)始，步入了上升的金光大道，直到今年3月，這一高歌猛進(jìn)的勢頭才戛然而止。每年的9月中旬到10月底，素有“金九銀十”之稱(chēng)，是一年之中最讓開(kāi)發(fā)商期待的季節。而2005年的上海樓市，在數輪宏觀(guān)調控之后，遭遇了5年之中從未有過(guò)的“熊市”。那么，這個(gè)秋季，“金九銀十”能否重現上海灘？
“九十月的新樓成交量確實(shí)明顯放大，日均成交維持在五六百套左右，‘十一’房展會(huì )期間甚至達到日均700套的水平。而之前個(gè)別清淡的月份，每天只有一兩百套售出�！比蛑�(zhù)名物業(yè)顧問(wèn)服務(wù)公司世邦魏理仕住宅項目營(yíng)銷(xiāo)部高級董事陳煒指出。他轉而表示：即便如此，與去年同期動(dòng)輒日成交上千套的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)相比，差距還相當大，這從滬上各大銀行房貸量大幅縮水也可見(jiàn)端倪。據最新統計，截至10月底，滬上中資銀行個(gè)人房貸余額已經(jīng)連續4個(gè)月出現負增長(cháng)，共計少增長(cháng)66億元。
事實(shí)上，今年第二季度的低迷情形與去年甚為相似。所不同的是，去年開(kāi)發(fā)商贏(yíng)來(lái)了真正的“金九銀十”，成功上演了一場(chǎng)“絕地反擊戰”。而今年開(kāi)發(fā)商普遍寄予厚望的“金九銀十”并未如期而至。
“毫無(wú)疑問(wèn)，目前購房者已經(jīng)處于主動(dòng)地位�！瘪T偉說(shuō)。樓市重新回歸到買(mǎi)方市場(chǎng)的一個(gè)典型現象就是此起彼伏的退房潮，從個(gè)人退房鬧到了集體退房�！皬�7月開(kāi)始，就有很多購房者要求我們代理退房，以前這項業(yè)務(wù)幾乎是零�！鄙虾Ｉ旰坡蓭熓聞�(wù)所合伙人田庭峰律師表示。他坦言，絕大多數退房的理由都不大充分，有的稱(chēng)銀行貸款辦不出，有的貸款貸出來(lái)了買(mǎi)家也拒不簽字，還有的借口開(kāi)發(fā)商延期交付、配套設施沒(méi)跟上等等。倘在以前，買(mǎi)家會(huì )向開(kāi)發(fā)商提出賠償；而現在，基本上都是要求退房。
錯過(guò)了金九銀十，接下去就是很多開(kāi)發(fā)商的年終財務(wù)結算大限了，特別是春節前往往要結清工程款，這就要求開(kāi)發(fā)商盡快回籠資金。那么，當前購房者的心態(tài)又是如何？中國指數研究院華東分院近期對上海市民的購房意向進(jìn)行了調查，結果顯示，有71%的被調查者認為房?jì)r(jià)將繼續下跌，近一半的人認為下跌將持續到明年年中，近3成的人認為今年年底就會(huì )止跌。
“現在的房?jì)r(jià)，我覺(jué)得還沒(méi)觸底。年底前買(mǎi)肯定不合算，可能明年年初還要跳一次水�！�28歲的準購房人余先生的看法，在市民中間具有相當大的代表性。對此，陳煒表示，第三季度上海市場(chǎng)開(kāi)始出現由外環(huán)線(xiàn)向內環(huán)線(xiàn)擴展的房?jì)r(jià)回落現象，就連一向被認為最堅挺的高級公寓和高級別墅，價(jià)格也分別下降了2.9%和3.1%。而這一趨勢，將延續到第四季度到明年上半年，除了極個(gè)別的樓盤(pán)，總體還是會(huì )有一個(gè)下調的空間�！皟r(jià)格在下跌中走穩與成交量逐漸放大將是上海樓市短期的主基調�！敝袊裆虾７中酗L(fēng)險管理部鄭捷預測。
用“集體迷�！毙稳莠F在的開(kāi)發(fā)商應當不為過(guò)。(林琳)
杭州：降價(jià)聲中有轉機
對于杭州樓市九十月份的行情而言，“金九”的成色顯然不足，“銀十”的判斷也有些抬舉。倒是在開(kāi)發(fā)商花樣百出的降價(jià)吆喝聲里，成交量的放大似乎預示著(zhù)杭城樓市的轉機。
杭州市官方網(wǎng)站透明售房網(wǎng)的統計數字顯示，10月的最后一周，杭州納入網(wǎng)上售房的8大區域一手商品房銷(xiāo)售量達728套，創(chuàng )下迄今為止本年度周成交最高記錄。隨后的11月第一周，一手房銷(xiāo)量賣(mài)出629套，總成交面積7.8萬(wàn)多平方米，總成交金額6.2億元。與八九月份相比，銷(xiāo)量仍算維持高位，在全年也是屈指可數。杭州市房產(chǎn)管理部門(mén)總結說(shuō)：“最近一個(gè)來(lái)月，杭州一手樓市銷(xiāo)量連續創(chuàng )出較好的業(yè)績(jì)�！�
這是否表明杭州樓市已走出“寒冬”？單從10月的成交量看，行情確在節節攀升，令人信心滿(mǎn)懷。但如果再看看價(jià)格和預期，對于市場(chǎng)趨勢的判斷恐怕要打折扣了。
首先，當基于價(jià)格與成交量的“二維”空間來(lái)考量行情時(shí)，人們會(huì )發(fā)現，目前的銷(xiāo)量是在開(kāi)發(fā)商的全面降價(jià)、促銷(xiāo)中取得的。是價(jià)格——確切地說(shuō)，是處于下降通道的價(jià)格拉動(dòng)了銷(xiāo)量。杭城樓市的全面促銷(xiāo)從“十一”黃金周期間的浙江省第12屆房地產(chǎn)博覽會(huì )上開(kāi)始，手段不斷翻新。有記者評說(shuō)，整個(gè)房博會(huì )“簡(jiǎn)直就是個(gè)開(kāi)發(fā)商比拼‘打折藝術(shù)’的競技場(chǎng)�！睅缀跛袠潜P(pán)的開(kāi)盤(pán)都伴隨著(zhù)折扣。降價(jià)促銷(xiāo)之下，市場(chǎng)供求雙方的利益均衡點(diǎn)似乎在不斷逼近，自住型購房需求開(kāi)始釋放，也再次印證了那句經(jīng)典的經(jīng)濟學(xué)術(shù)語(yǔ)：沒(méi)有賣(mài)不動(dòng)的商品，只有賣(mài)不動(dòng)的價(jià)格。
其次，如果在判斷未來(lái)樓市走勢時(shí)，再將消費者預期作為綜合考量的“第三維”，那么，變數明顯增多。在10月的“房博會(huì )”上，杭州華坤市場(chǎng)研究有限公司，以深度訪(fǎng)談(對47家開(kāi)發(fā)商)加隨機抽樣(對153位購房者)的方式，就樓市熱點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行調查，結果大相徑庭。對“樓市回暖”的看法是：開(kāi)發(fā)商樂(lè )觀(guān)，消費者保守。36.2%的開(kāi)發(fā)商認為“房博會(huì )”后樓市就會(huì )回暖，32.2%的購房者則表示“說(shuō)不清”；23.15的購房者認為最遲今年年底明年初房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì )回暖，而2成多的人則持相反看法。在購房時(shí)序方面，盡管85.3%的開(kāi)發(fā)商認為購房者不會(huì )延遲購房，但實(shí)際上，有46.5%的購房者表示要延遲。6成多的開(kāi)發(fā)商認為，購房者的決策主要傾向于買(mǎi)品牌好、配套好的房子，但事實(shí)上，“購房者的態(tài)度沒(méi)有那么鮮明，對于品牌而言，購房者認為如此之高的房?jì)r(jià)，怎一個(gè)品牌了得？”近7成的購房者表示，樓市并不明朗，需要觀(guān)望一段時(shí)間再決定。顯然，他們在購房決策上還是根據樓市的宏觀(guān)走勢來(lái)決定的。
綜合考量，與其說(shuō)杭州樓市已走出“寒冬”，倒不如說(shuō)，杭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)在價(jià)格不斷接近銷(xiāo)售者心理預期的進(jìn)程中，初現轉機的曙光。如果再聯(lián)系最近杭州一樓盤(pán)涉嫌雇傭農民工連夜排隊、制造虛假搶購景象的傳聞，杭州樓市走出“寒冬”的判斷，就更讓人心慌——也許，那只是年終的階段性反彈？(徐壽松)
南京：城中房?jì)r(jià)逆市上揚
有人說(shuō)，今年的南京樓市，從河西板塊到江北板塊，可謂是“降價(jià)聲聲聲入耳”。就連傳統的購房旺季“金九銀十”，觀(guān)望氣氛依然濃郁，部分板塊房?jì)r(jià)持續下跌。
據南京抉策房地產(chǎn)公司提供的監測數據，今年第三季度，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)總需求為313萬(wàn)平方米，總供給為558萬(wàn)平方米，總供需比達到1.78∶1，其中新建商品房的供需比更是高達2.2∶1，供大于求的情況較第二季度有所加劇。接下來(lái)的第四季度，南京新建商品房還將有530萬(wàn)平方米的供給量，整個(gè)2005年南京新建商品房的上市總量將達到1400萬(wàn)平方米。這些房源如何消化，是擺在開(kāi)發(fā)商面前的一道難題。
據了解，第四季度新建商品房市場(chǎng)中，江寧片區所占的市場(chǎng)份額最大，達到21.5%。這是因為該片區2004年新建商品房的供應量就很大，但銷(xiāo)售情況一般，使得剩余房源要相對多于其他片區，而今年前三季度，該片區又繼續新增了一些房源。
不過(guò)，也有例外。擁有“絕版”稱(chēng)謂的南京城中板塊，一直是“穩”字當頭，不見(jiàn)下降也不見(jiàn)大漲。而一場(chǎng)逆市漲價(jià)風(fēng)潮就在金秋十月發(fā)生。城中樓市憑什么那么紅火？一位業(yè)內人士說(shuō)：供求關(guān)系是硬道理！他認為，地段價(jià)值成為樓盤(pán)的絕對優(yōu)勢，土地的稀缺性注定主城區住宅將是不可復制的珍品。從長(cháng)遠的城市規劃看，最近南京規劃部門(mén)下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步加強城鄉規劃工作的意見(jiàn)》中表明，城中開(kāi)發(fā)要嚴格限制，開(kāi)發(fā)量要逐年減少，這也成為城中房?jì)r(jià)走強的重大利好消息。細數城中的樓盤(pán)，上市量不會(huì )超過(guò)100萬(wàn)平方米，與河西、江寧、江北相比，城中地段更顯地段的彌足珍貴。
從上半年零星樓盤(pán)沖萬(wàn)元，到下半年集中亮相，城中萬(wàn)元樓盤(pán)再次給樓市帶來(lái)強烈的沖擊。業(yè)內人士預言，城中樓盤(pán)價(jià)格再次超越萬(wàn)元大關(guān)，將給其他樓盤(pán)帶來(lái)漲價(jià)的信心和一定的示范效應。下半年，城中板塊價(jià)格上升的可能性很大，主要原因還是新上市的房源量小、求大于供的緣故。雖然還要受整個(gè)大市的制約和影響，但可以肯定，降的可能性很小，穩中有升才是主旋律。(鄧華寧）
