國家稅務(wù)總局局長(cháng)謝旭人19日在“中國財稅論壇2005”上表示，“十一五”期間，中國將積極穩妥地深化稅制改革，其中包括實(shí)施城鎮建設稅費改革，穩步推行物業(yè)稅，并相應取消相關(guān)收費。謝旭人同時(shí)表示，“十一五”期間實(shí)行綜合與分類(lèi)相結合的個(gè)人所得稅制度，并適時(shí)實(shí)施燃油稅。
物業(yè)稅實(shí)施房?jì)r(jià)理論上最高降四成
據有關(guān)專(zhuān)家預測，開(kāi)征物業(yè)稅，從理論上講房?jì)r(jià)最高可能降四成。但理論不等于就會(huì )成為現實(shí)，專(zhuān)家認為將來(lái)可能買(mǎi)房容易養房難。
據專(zhuān)家介紹，所謂物業(yè)稅又稱(chēng)財產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅，“主要針對土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，而應繳納的稅值會(huì )隨著(zhù)其市值的升高而提高”。物業(yè)稅改革的基本框架是“將現行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并，轉化為房產(chǎn)保有階段統一收取的物業(yè)稅”。
理論上房?jì)r(jià)會(huì )得到平抑
如果開(kāi)征物業(yè)稅，最直接的結果便是降低開(kāi)發(fā)成本，導致房?jì)r(jià)下降。
據估算，在目前的房?jì)r(jià)構成中，稅費及房產(chǎn)商利潤占到60%，建筑成本只占40%。購房者買(mǎi)一套房子的錢(qián)中，包含房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的營(yíng)業(yè)稅、印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等等以及房地產(chǎn)占用的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、耕地占用稅、城鎮土地使用稅等。如果改用許多國家采用的逐年繳納的辦法，以財產(chǎn)稅的形式分期支付地租和稅費，現在的開(kāi)發(fā)成本就可以大幅下降，房?jì)r(jià)也會(huì )跟著(zhù)大幅度下降。
據某地產(chǎn)研究機構人士分析，從理論上說(shuō)，由于地價(jià)和相關(guān)稅費分70年交，也就意味著(zhù)占住宅成本50%多的地價(jià)和相關(guān)稅費在銷(xiāo)售時(shí)只需先繳納七十分之一，其余在剩余的69年中分別繳納，下降了(70-1)/70＝98.57%，表現在房?jì)r(jià)中，成本就下降了50%×98.57%＝49.29%�？紤]到需求提高導致發(fā)展商在經(jīng)營(yíng)中的其他因素，將其中的10%份額據為己有，也有39%以上的降低幅度。
現實(shí)與理論可能有差距
不過(guò)，理論歸理論，很多專(zhuān)家和發(fā)展商還有不同的看法。
東方海外房產(chǎn)集團的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部副經(jīng)理何以戰曾表示，房?jì)r(jià)是有多種因素綜合作用的結果，并不會(huì )因為一個(gè)因素的出現而造成房?jì)r(jià)的下降。并且他認為，物業(yè)稅還不是影響房?jì)r(jià)的根本因素。
華東師范大學(xué)商學(xué)院工商管理系副教授王學(xué)英說(shuō)：“物業(yè)稅即使在理論上使房?jì)r(jià)有了下降的空間，但是發(fā)展商是不愿意看到房?jì)r(jià)降低的。雖然這是正常的變化，但可能會(huì )對市場(chǎng)產(chǎn)生意想不到的影響。所以發(fā)展商可能會(huì )通過(guò)使用更好的建材或加大綠化及配套設施等手段，繼續保持房?jì)r(jià)的上升�！�
對于目前物業(yè)稅的實(shí)施可能對房?jì)r(jià)的影響，王青蘭認為購房者應該有個(gè)全面的心理準備。但是她也認為，即使房?jì)r(jià)沒(méi)有出現大家預想的變動(dòng)，但房子品質(zhì)的提高也是房?jì)r(jià)下降的變相表現形式。
房屋可能買(mǎi)得起住不起
目前，中國實(shí)行的是“批租”土地使用制度，即在土地所有權屬于國家的前提下，規定用地者可以向政府購買(mǎi)一定期限內的土地使用權，而其中大部分稅費，用地者須一次性支付。對于政府而言，實(shí)行“物業(yè)稅”制度后，土地的使用要定期進(jìn)行評估。從理論上說(shuō)，征收物業(yè)稅，會(huì )使土地初始價(jià)格比較低，但是每年都要承擔一定的物業(yè)稅，物業(yè)稅成了未來(lái)的預期收入。而業(yè)主所擁有的房產(chǎn)會(huì )由于基本設施的變化而升值，從而物業(yè)稅也會(huì )跟著(zhù)提高。
隨之而來(lái)的問(wèn)題是：使用成本增加了，“買(mǎi)得起住不起”的情況將大幅增加。開(kāi)征物業(yè)稅后，大批本來(lái)家庭經(jīng)濟實(shí)力不強、只是因為購房“門(mén)檻”降低了而購置房屋尤其是使用銀行貸款按揭購房者，會(huì )有可能像一些租得起辦公場(chǎng)所但付不起昂貴物業(yè)管理費的公司一樣。
成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)少不了眾多的個(gè)人投資者，但開(kāi)征物業(yè)稅后，投資房屋租賃顯然成本會(huì )增加，風(fēng)險也會(huì )提高，市場(chǎng)將會(huì )減少很多個(gè)人投資者。開(kāi)征物業(yè)稅，顯然會(huì )動(dòng)搖投資類(lèi)物業(yè)的市場(chǎng)前景。
三大問(wèn)題值得關(guān)注
開(kāi)征物業(yè)稅，不但可以大幅度擠出土地出讓金的泡沫，減少房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)風(fēng)險，均衡各方稅負，增加國家稅收，而且還能降低城市居民的購房“門(mén)檻”，增強百姓改善住房的機會(huì )和能力。但其將產(chǎn)生的許多新情況、新問(wèn)題，也應引起社會(huì )的密切關(guān)注。
問(wèn)題一：新房與舊房
物業(yè)稅開(kāi)征前購買(mǎi)的房屋，已經(jīng)在購房款中一次性支付了地價(jià)和相關(guān)稅費，對于這樣的房屋如果也開(kāi)征物業(yè)稅，就有重復征稅的嫌疑，就有失公平。如何解決這一問(wèn)題，業(yè)界權威人士建議，在新稅法實(shí)施的一定期限內，對老房產(chǎn)采取過(guò)渡措施或對新房和舊房采取不同的稅率和征稅辦法。
問(wèn)題二：自住物業(yè)與經(jīng)營(yíng)性物業(yè)
物業(yè)稅的征收必須顧及納稅水平與收入水平、稅負能力的對稱(chēng)性。以納稅能力衡量，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)與純消費性物業(yè)的性質(zhì)是不同的。后者是純支出，而前者則通過(guò)房屋出租收取利潤，如果兩者按相同稅率征取，則會(huì )失去物業(yè)稅有效調節社會(huì )貧富差距的功能。
問(wèn)題三：普通物業(yè)與豪宅
對于自住物業(yè)，有的是幾十平方米的普通住宅，有的是幾百平方米的高級別墅。普通住宅與高檔豪宅的稅率是否應有所區別，“居者有其屋”是不應該限制的，要限制的是對寶貴的土地資源的過(guò)度占用。業(yè)內資深人士認為，對普通住宅和高檔豪宅應征收不同稅率的物業(yè)稅，這不是“殺富”，不同稅率所表達的將是社會(huì )“公平”的要求。
(來(lái)源：新華社 轉載時(shí)略有刪節）
