中新網(wǎng)11月29日電 據《經(jīng)濟參考報》報道，購房者不受房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商指定銀行貸款之累，還可享受一次性付款優(yōu)惠，并能自由選擇購買(mǎi)房貸險，市價(jià)40萬(wàn)元的商品房一下能省近兩萬(wàn)元，而這一切源于貸款模式的改變。
今年6月，中國建設銀行四川省分行率先面向個(gè)人購房者推出“直貸式”業(yè)務(wù)，客戶(hù)可以個(gè)人身份直接向銀行申請住房貸款。是平抑房?jì)r(jià)，還是招攬客戶(hù)，銀行業(yè)意在何為？
直貸：讓消費者一“省”到底
據中國建設銀行四川省分行住房金融與個(gè)人信貸部總經(jīng)理助理郭江介紹，過(guò)去購房者貸款，需開(kāi)發(fā)商擔保才能向指定銀行申請，消費者不僅不能享受到一次性付款優(yōu)惠，還將為此購買(mǎi)貸款期限內的房貸險，增加了購房壓力。
郭江說(shuō)，“直貸式”個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)不受樓盤(pán)合作銀行的限制，購房者一旦簽訂了購房合同，就可以向開(kāi)展“直貸”業(yè)務(wù)的銀行提出貸款申請，經(jīng)過(guò)調查審批后簽訂借款合同，銀行隨即發(fā)放貸款。只要資料齊備、條件合格，兩小時(shí)內就可辦理完畢。這樣一來(lái)，購房者就可享受開(kāi)發(fā)商提供的3%至6%一次性付款優(yōu)惠，加之房貸險不再強制購買(mǎi)，同時(shí)還能以享受銀行基準貸款利率下浮優(yōu)惠，實(shí)實(shí)在在為消費者減輕了購房壓力。
此項業(yè)務(wù)自今年6月推出以來(lái)，建行四川省分行已經(jīng)辦理了“直貸”客戶(hù)2100多戶(hù)，貸款總金額超過(guò)5億，占個(gè)人住房貸款發(fā)放總額的一半。郭江算了筆帳：假設購買(mǎi)市價(jià)為40萬(wàn)元的商品房，其中貸款30萬(wàn)、20年按揭，一次性付款總房?jì)r(jià)大約可優(yōu)惠1.6萬(wàn)元；免去20年每年0.45‰房貸險，總額為2700元。這樣算下來(lái)，40萬(wàn)元的商品房首次付款時(shí)即可節省將近兩萬(wàn)元，而在辦理貸款時(shí)只需向擔保公司支付貸款額8‰的擔保費即可。
舊模式沿用十年國際接軌大勢所趨
據了解，中國目前的商品房按揭貸款方式沿用的還是1995年廣東模式，當時(shí)中國建設銀行廣東佛山支行率先在全國推出商品房按揭貸款業(yè)務(wù)，由開(kāi)發(fā)商為購房者做擔保向銀行貸款，開(kāi)發(fā)商則向銀行繳納貸款額5%至20%不等的保證金，產(chǎn)權證辦理完畢后退還。在當時(shí)還顯稚嫩的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)上，這種貸款模迅速地在全國推開(kāi)。
建行四川省分行行長(cháng)趙富高分析說(shuō)，表面上看，銀行通過(guò)這種方式貸款，規避了自身的風(fēng)險，但它依存的基礎是開(kāi)發(fā)商在客戶(hù)還款期內存在且不倒閉。而現實(shí)中，大多開(kāi)發(fā)商為了一個(gè)房產(chǎn)項目會(huì )臨時(shí)成立一個(gè)項目公司，等房產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售結束，項目公司就宣告關(guān)閉。即使以后購房者個(gè)人出現任何還款上的問(wèn)題，銀行很難再找到當初的開(kāi)發(fā)商，擔保更無(wú)從談起。同時(shí)，在個(gè)人資信還不健全的情況下，開(kāi)發(fā)商為購房者提供擔保向銀行交納5%-20%不等的保證金，在一定程度上影響了資金的周轉，開(kāi)發(fā)商又不得不將這些成本通過(guò)提高房?jì)r(jià)轉嫁到購房者上，這也就是開(kāi)發(fā)商為何對一次性付款客戶(hù)實(shí)行優(yōu)惠的原因。
趙富高說(shuō)，資金壓力下，一些開(kāi)發(fā)商想盡一切辦法來(lái)套取、甚至騙取銀行貸款。近年來(lái)，開(kāi)發(fā)商搞“假按揭”騙取銀行貸款的事件層出不窮：期房還未賣(mài)掉，開(kāi)發(fā)商就使用公司內部人員、甚至是陌生人的資料來(lái)冒充真實(shí)的購房者，以騙取銀行貸款。
趙富高認為，開(kāi)發(fā)商既負責房屋建設銷(xiāo)售又為購房者提供擔保的模式，已經(jīng)越來(lái)越不符合市場(chǎng)細分的要求。個(gè)人提出貸款申請，銀行與專(zhuān)業(yè)擔保公司一起對其審驗，由專(zhuān)業(yè)擔保公司進(jìn)行階段性擔保，這是國際通用的、也是在中國應該逐步推廣的模式。
市場(chǎng)細分 多方共贏(yíng)
“直貸”模式下，開(kāi)發(fā)商不再向銀行交納擔保金，資金周轉壓力減輕，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始輕裝上陣。成都地建置業(yè)發(fā)展公司營(yíng)銷(xiāo)總監閻家勝表示：“銀行的‘直貸’業(yè)務(wù)，是在幫房地產(chǎn)公司摔掉包袱，使我們更專(zhuān)注于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域�！�
而引入專(zhuān)業(yè)擔保公司作為第三方，不僅可以更好的控制風(fēng)險，更為專(zhuān)業(yè)中介組織提供了市場(chǎng)發(fā)展的空間。成都市住房置業(yè)擔保有限公司副總經(jīng)理黃睿表示，自今年6月中國建設銀行、中國銀行等在成都的分支金融機構相繼推出“直貸”業(yè)務(wù)以來(lái)，已經(jīng)成功擔保3000多戶(hù)“直貸”申請，擔保貸款總額超過(guò)六個(gè)億。
郭江說(shuō)，下一步建設銀行將繼續細分市場(chǎng)，對購買(mǎi)期房和現房的申請人將區別辦理。如果購買(mǎi)期房，將由專(zhuān)業(yè)擔保公司與銀行共同評估市場(chǎng)、承擔風(fēng)險；如果購買(mǎi)現房，則不一定需要擔保機構，申請人也不再需要繳納擔保金。同時(shí)，針對中高端客戶(hù)，建行還將完善今年9月推出的授信額度更高的“免擔保直貸式”，免去了擔保費，費用將更省。（劉海）
