東方時(shí)空：用數字掌握生活，今天我們將繼續關(guān)注業(yè)主委員會(huì )的問(wèn)題。業(yè)委會(huì )是業(yè)主維護業(yè)權的組織。組織了業(yè)委會(huì )，業(yè)主們才能獲得與物業(yè)公司平等對話(huà)的權利。在上一期的節目中我們的調查顯示，有七成業(yè)主所在的小區還沒(méi)有成立業(yè)委會(huì )。我這里還有北京市的數字。北京有2900多個(gè)物業(yè)管理區域，只有400多個(gè)成立了業(yè)主委員會(huì )，不到15%。業(yè)委會(huì )為何難以成立？究竟難在哪里？
舒可心是原北京市朝陽(yáng)園小區業(yè)委會(huì )主任，現在專(zhuān)門(mén)幫小區業(yè)主成立業(yè)委會(huì )。對業(yè)委會(huì )成立的艱難最有發(fā)言權。他向我們講解了業(yè)委會(huì )成立的一般程序：
業(yè)委會(huì )成立的程序
業(yè)主 選舉業(yè)委會(huì )成員
→籌備組→籌備會(huì )議→首次業(yè)主大會(huì )→ 通過(guò)業(yè)主公約 →到小區辦備案
開(kāi)發(fā)商 通過(guò)議事規程
業(yè)委會(huì )成立有幾難？
1.業(yè)委會(huì )籌備組建立
2.籌備組成員中的業(yè)主代表選擇
3.籌備組成員政府方面代表工作時(shí)間保障
4.籌備組工作決議產(chǎn)生
5.業(yè)委會(huì )委員候選人產(chǎn)生
6.業(yè)委會(huì )備案所需資料整理、匯集
業(yè)委會(huì )成立遭遇開(kāi)發(fā)商不配合
這樣的情況可能很多小區在成立業(yè)委會(huì )的過(guò)程中都會(huì )遇到，在北京市方丹苑小區業(yè)委會(huì )成立過(guò)程中他們遇到了什么情況呢？2005年11月，方丹苑小區部門(mén)居民發(fā)現家中失竊， 失竊案再次把業(yè)主們渴望成立業(yè)委會(huì )的問(wèn)題凸現出來(lái)。王先生說(shuō)他居住的方丹苑小區，第一批業(yè)主2003年初入住，一期入住400多戶(hù)，超過(guò)80%入住率。這兩點(diǎn)都符合成立業(yè)主委員會(huì )的基本條件。而這400多戶(hù)早在一年前就曾經(jīng)民主選舉產(chǎn)生過(guò)一次業(yè)委會(huì )名單，但是最終沒(méi)能得到政府部門(mén)的備案認可。
《業(yè)主大會(huì )規程》規定，籌備組由開(kāi)發(fā)商和業(yè)主代表組成。而北京市建設委員會(huì )《關(guān)于首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議籌備工作中有關(guān)問(wèn)題的補充通知》中規定： 籌備組可由業(yè)主代表和建設單位直接組成。建設單位因自身原因不參加籌備組的，應向社區居委會(huì )做出明確表示。
而方丹苑小區的籌備會(huì )議，因為開(kāi)發(fā)商沒(méi)有參加，但又沒(méi)有寫(xiě)出明確表態(tài)不參加的書(shū)面材料，所以小區辦認定這次籌備大會(huì )的選舉是無(wú)效的，成立業(yè)委會(huì )的事情中途夭折�？磥�(lái)，開(kāi)發(fā)商消極對待業(yè)委會(huì )成立是方丹苑小區業(yè)委會(huì )籌備過(guò)程中遇到的一個(gè)突出問(wèn)題。這種情況是否帶有普遍性呢？我們也做了一個(gè)調查
調查數據 成立業(yè)委會(huì )難在哪？(12533人參加調查)
·缺乏主管部門(mén)支持 28%
·開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司設置障礙 26%
·組織選舉難度大 18%
·業(yè)主不知道如何成立 14%
·沒(méi)有業(yè)主牽頭 14%
選舉制度設計給選舉帶來(lái)的困難
從調查結果和短片來(lái)看許多小區在成立過(guò)程中都遇到了開(kāi)發(fā)商不配合的問(wèn)題。這里既有部分開(kāi)發(fā)商處于自身利益不希望成立業(yè)委會(huì )的主觀(guān)因素，也有相關(guān)配套制度沒(méi)有跟上的缺憾。相關(guān)法規賦予了開(kāi)發(fā)商參與業(yè)委會(huì )籌備的權利，但是對籌備過(guò)程中開(kāi)發(fā)商不配合沒(méi)有制約手段。而主管部門(mén)支持不夠的感受可能很大程度上來(lái)自于相關(guān)法規的不完善。
離業(yè)委會(huì )遙遙無(wú)期的分期樓盤(pán)
如果開(kāi)發(fā)商配合的話(huà)是否就能一帆風(fēng)順呢？繼續講述方丹苑小區遇到的情況：業(yè)委會(huì )成立不起來(lái)，業(yè)主們與物業(yè)公司沒(méi)有正常的溝通渠道，不斷產(chǎn)生摩擦�；靵y的局面持續了一年，為了解決物業(yè)費的追繳問(wèn)題，今年5月，物業(yè)公司主動(dòng)找開(kāi)發(fā)商協(xié)調好，開(kāi)始幫助業(yè)主組建業(yè)委會(huì )�？墒沁@一次，業(yè)委會(huì )的組建又遇到一個(gè)新的障礙。小區辦說(shuō)小區還有二期，等二期建成了在成立業(yè)委會(huì )。北京市在貫徹《物業(yè)管理條例》的若干意見(jiàn)中，明確規定：商品房(包括經(jīng)濟適用房)入住率超過(guò)50%的或者入住率不足50%但首戶(hù)入住已滿(mǎn)兩年的物業(yè)管理區域，應當盡快組織，選舉產(chǎn)生業(yè)委會(huì )。
規定中所說(shuō)的物業(yè)管理區域，究竟應該怎么劃分，其實(shí)《物業(yè)管理條例》只有一個(gè)指導性意見(jiàn)。業(yè)主們反映，要求小區所有樓盤(pán)售出才能召開(kāi)籌備大會(huì )。如果還有三期，那么小區業(yè)委會(huì )的成立就更加遙遙無(wú)期了。
難以收集的3/4業(yè)主投票
像方丹苑小區這種情況是否具有普遍性？《物業(yè)管理條例》規定一個(gè)物業(yè)管理區域成立一個(gè)業(yè)委會(huì )，物業(yè)管理區域如何劃分更科學(xué)？如果前面這些問(wèn)題都解決了，業(yè)主們在召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，成立業(yè)委會(huì )時(shí)又會(huì )遇到什么新情況呢？我們來(lái)看看北京另一個(gè)小區金地格林小鎮第一次業(yè)主大會(huì )的情況。
據了解，當地政府主管部門(mén)和物業(yè)公司都非常配合業(yè)委會(huì )的籌備工作。但記者從采訪(fǎng)中了解到，這個(gè)大會(huì )也是差點(diǎn)流產(chǎn)。11月13日10點(diǎn)，北京格林小鎮舉行了首屆業(yè)主大會(huì )。北京市金地格林小鎮第一次業(yè)主大會(huì )的召開(kāi)看起來(lái)比其他小區要氣派得多，但是現場(chǎng)許多人可能不知道，這個(gè)大會(huì )因為第一次沒(méi)能收集到小區3/4業(yè)主的投票而差點(diǎn)流產(chǎn)。業(yè)主代表常大軍告訴我們，3/4實(shí)現起來(lái)太難了，他們第一個(gè)20天就沒(méi)能收集夠�！段飿I(yè)管理條例》第12條規定，業(yè)主大會(huì )做出制定和修改業(yè)主公約等決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區域內全體業(yè)主所持投票權2/3以上通過(guò)。根據這項規定，要想爭取2/3業(yè)主的贊成票，必須確保至少3/4的業(yè)主參加投票。這就意味著(zhù)，常大軍他們籌備組的九名成員，必須在業(yè)主大會(huì )召開(kāi)前20天，完成小區1795戶(hù)的選票發(fā)放和回收工作。否則這次業(yè)主大會(huì )就宣布失敗�；I備組的9名成員全部是上班一族，完全是利用晚上和周末時(shí)間發(fā)放選票。盡管發(fā)動(dòng)了所有能發(fā)動(dòng)起來(lái)的人一起幫忙，在第一個(gè)20天，籌備組仍然沒(méi)能收集到3/4的業(yè)主投票。
有近兩成的業(yè)主認為，組織選舉難度大是業(yè)委會(huì )難以成立的重要原因。
舒可心談到了對選舉制度設計的看法，像片子當中的格林小鎮現有1795家住戶(hù)，北京市還有上萬(wàn)戶(hù)更大的小區，幾個(gè)熱心業(yè)主完全利用業(yè)余時(shí)間在短期內完成這么大范圍的選票收集工作，難度之大簡(jiǎn)直無(wú)法想象。著(zhù)名房地產(chǎn)維權律師秦兵曾經(jīng)對記者感慨，召開(kāi)一次業(yè)主大會(huì )比開(kāi)人代會(huì )還難。
連線(xiàn)香港物業(yè)協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)孫國林
與內地相比香港是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和物業(yè)管理比較成熟的地區，以上這些難題在香港是如何解決的？我們連線(xiàn)了香港物業(yè)協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)孫國林。
主持人：孫先生，你好！在內地業(yè)主們通過(guò)成立業(yè)主委員會(huì )來(lái)維護自己的權益，香港業(yè)主通過(guò)什么組織維護業(yè)權？
孫：業(yè)主的組織在香港來(lái)講是有兩個(gè)組織的，第一是業(yè)主委員會(huì )，另外一個(gè)是業(yè)主立案法團。有一些管的很好的物業(yè)，(業(yè)主)他也是相信這個(gè)物業(yè)管理公司，交給物業(yè)管理公司去決定任何的大小事物，就只有一個(gè)(業(yè)主)委員會(huì )存在，那個(gè)是不成立立案法團的。有一些物業(yè)管理公司，業(yè)主也不相信他，他覺(jué)得有必要把物業(yè)管理權拿回來(lái)，另外招標，另外去找別家的物業(yè)管理公司，馬上要成立立案法團，立案法團是要有相當的責任的，要承擔法律責任的。如果成立了法團以后，一般業(yè)主委員會(huì )已經(jīng)不存在了。
主持人：在內地，對于業(yè)主比較多的很多小區在首次召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，表決業(yè)主公約、選舉業(yè)委會(huì )的時(shí)候都面臨一個(gè)困難，就是湊夠全部業(yè)主的三分之二，在香港業(yè)主想要成立一個(gè)維護自己業(yè)權的組織，需要全體業(yè)主中占多大比例的人同意？
孫：如果要自己管理社區，業(yè)主之間要組織一個(gè)立案法團，他要通過(guò)5%的業(yè)主發(fā)起人，再召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，這個(gè)業(yè)主大會(huì )出席的人要是業(yè)主的10%，然后30%的業(yè)主同意成立業(yè)主立案法團的時(shí)候就可以成立了，這個(gè)是1993年開(kāi)始改的， 1993年以前，必須50%的業(yè)主同意才能成立的，那個(gè)確實(shí)是那個(gè)時(shí)候也是剛才你說(shuō)的是有困難的。所以政府是按實(shí)質(zhì)情況把這個(gè)50%降低到30%，現在基本上30%的比例是不難達到的。
主持人：在香港，如果一個(gè)房地產(chǎn)項目分為兩期以上，業(yè)委會(huì )的組織如何劃分？是成立一個(gè)總的業(yè)委會(huì )，還是一期一個(gè)業(yè)委會(huì )？
孫：如果是同一期落成的，當然是只有一個(gè)立案法團，如果是這個(gè)分期發(fā)展，分兩期、三期的，當然是不同的公寓里邊，一個(gè)公寓里邊分開(kāi)來(lái)，一個(gè)公寓有一個(gè)法團，比如分三期發(fā)展的，不能三期同時(shí)有一個(gè)法團，要三期里面有三期的獨立的業(yè)主法團，要分開(kāi)的。
主持人：內地在成立業(yè)委會(huì )的時(shí)候業(yè)主經(jīng)常會(huì )遇到開(kāi)發(fā)商不配合的問(wèn)題，香港的開(kāi)發(fā)商對業(yè)主成立業(yè)委會(huì )這樣的組織是怎樣的態(tài)度？
孫：因為香港的房地產(chǎn)市場(chǎng)是比較成熟的。一般的發(fā)展商售后服務(wù)、物業(yè)管理是作為他以后發(fā)展的一個(gè)品牌，一個(gè)良好的服務(wù)。對他將來(lái)的銷(xiāo)售是很有幫助。他也不是為了這個(gè)物管賺一點(diǎn)蠅頭小利，目前一般的發(fā)展商不是把物管這塊作為他賺錢(qián)的重要的項目，他主要是做好這個(gè)品牌，做好這個(gè)服務(wù)，為將來(lái)人家買(mǎi)你的房子打下一個(gè)良好的基礎。香港是目前這十幾年，發(fā)展商前期確實(shí)是做的比較到位，做的比較專(zhuān)業(yè)。顧客滿(mǎn)意，業(yè)主滿(mǎn)意，這個(gè)是將來(lái)對他的發(fā)展很有幫助的。
從我們上期節目朝陽(yáng)園小區成立業(yè)委會(huì )的結果來(lái)看，有了業(yè)委會(huì )無(wú)論對于開(kāi)發(fā)商、物業(yè)、業(yè)主還是房地產(chǎn)的管理者都是多贏(yíng)的局面。因此，讓業(yè)委會(huì )成立的路徑更加簡(jiǎn)潔、平坦應是當務(wù)之急。
(來(lái)源：央視國際-東方時(shí)空)
