中新網(wǎng)12月8日電 據《東方早報》報道，上海市地方稅務(wù)局日前發(fā)布了2005年第三季度欠稅公告。公告披露了上海436家未在規定期限內繳納稅款的企業(yè)或單位，涉稅金額高達約1.98億元。其中，14家房地產(chǎn)企業(yè)“榜上有名”。
不僅是上海，在全國各地的拖欠稅收“黑名單”中，房地產(chǎn)企業(yè)都是大戶(hù)，所占到的欠稅總金額也是一個(gè)龐大的數字。因此，2003年由國稅局頒發(fā)的一項關(guān)于房地產(chǎn)預售計提的政策又重新被各地征稅機構所提起。
“舊事重提，可以看作是征稅機構對于房地產(chǎn)企業(yè)欠稅、漏稅之后的無(wú)奈之舉�！逼杖A永道稅務(wù)咨詢(xún)人員梅梁表示，正因為房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算極為復雜，因此才會(huì )有預售計提之說(shuō)。所謂企業(yè)所得稅“計提”，實(shí)際上是對實(shí)施預售制的企業(yè)采取的一種征稅辦法，即在預售行為發(fā)生后，在每季度以預售收入為基數，按15%的利潤率計算和預征企業(yè)所得稅，待項目完工后確定利潤和稅款，多退少補。
這項政策并不是新政策，早在2003年就已經(jīng)出臺，但是并沒(méi)有強制執行過(guò)。記者從稅務(wù)局了解到，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預售收入按15%的利潤率征收企業(yè)所得稅，是2003年由國稅局頒發(fā)的一項政策，但終因地產(chǎn)企業(yè)對稅率是否過(guò)高爭議不止，而一直未得以落實(shí)執行。
事實(shí)上，梅梁指出，預征所得稅的制度，跟其他所有的稅收法規沒(méi)有什么大的區別，主要還是以控制源頭為主�，F在適用于所有企業(yè)的所得稅，都是帶有“先預繳，年終匯算，多退少補”的性質(zhì)。
而預售計提，就是針對交易征稅的一種�！巴ǔＧ闆r下，當稅務(wù)機關(guān)認為，它對于企業(yè)的最終經(jīng)濟利益無(wú)法控制，或者企業(yè)無(wú)法確保能夠準確衡量最終經(jīng)濟利益的時(shí)候，稅務(wù)局就可以采取類(lèi)似于先對交易直接征稅，而不看最終利益�！睆馁Y料上來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)所牽涉到的稅種差不多是行業(yè)中最多的。包括印花稅、營(yíng)業(yè)稅、土地使用稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、契稅、城市維護建設稅等12個(gè)稅種。但是這些稅的稅率都是不一樣的，因此在很大程度上，有的房地產(chǎn)企業(yè)根據自己的需要改動(dòng)各稅種的比例，以此達到少繳稅的目的。換句話(huà)來(lái)說(shuō)，作為一個(gè)特殊的行業(yè)，稅務(wù)局對于房地產(chǎn)企業(yè)的利潤核算實(shí)在是頗為麻煩，因此就可能希望通過(guò)一個(gè)核定利潤率來(lái)選擇通過(guò)收入直接征稅。
一位上海開(kāi)發(fā)商表示，對于“預售計提”，目前在上海的房地產(chǎn)企業(yè)中并未執行，許多房地產(chǎn)企業(yè)對此了解得也不多，但是如果真的進(jìn)行實(shí)際操作，還是比較困難的，需要具體問(wèn)題具體分析，特別是關(guān)于“預售計提”的時(shí)間節點(diǎn)上。
“‘預售計提’所采用的是每季度征收，但實(shí)際上房地產(chǎn)的銷(xiāo)售節點(diǎn)不能那么簡(jiǎn)單計算�！彼忉�?zhuān)瑥姆康禺a(chǎn)行業(yè)的運營(yíng)特點(diǎn)來(lái)看，因為房地產(chǎn)行業(yè)的基本特點(diǎn)是標的大、周期長(cháng)。這個(gè)周期長(cháng)不僅僅是指開(kāi)發(fā)建設周期長(cháng)，還包括銷(xiāo)售周期也相對比較長(cháng)，同時(shí)結算的周期也比較長(cháng)。所以成本的發(fā)生不是一時(shí)一刻、一個(gè)時(shí)間點(diǎn)的問(wèn)題，而是不斷在發(fā)生的。況且由于周期長(cháng)、時(shí)間跨度大，市場(chǎng)變化也大，客觀(guān)上也增加了許多不可確定因素。
虹口區的一家開(kāi)發(fā)商則認為，這種預售計提的做法，以前都是針對餐飲、美容美發(fā)這些消費者很少索要發(fā)票、成本又不明朗的行業(yè)。但是房地產(chǎn)市場(chǎng)是在逐漸變化的，引起的利潤率的變化也是非常巨大的，怎樣估計，用什么作參照來(lái)得出利潤率并不那么簡(jiǎn)單的事情。每季度都交，這樣對企業(yè)和稅務(wù)局都要增加不少工作量。另外，怎么計算銷(xiāo)售量，特別是在當前形勢下，碰上退房又該如何計算？
而一位業(yè)內人士表示，就算計提，也有很多逃避的空間，最常見(jiàn)的就是將資產(chǎn)和現金分開(kāi)。例如，開(kāi)發(fā)一個(gè)住宅項目，其中有一個(gè)配套的寫(xiě)字樓。先建住宅，預售后拿到1億元收入，但是可以把1億元里的8000萬(wàn)元拿來(lái)蓋寫(xiě)字樓，蓋好后開(kāi)發(fā)商可以采取不賣(mài)出租的經(jīng)營(yíng)模式。這樣8000萬(wàn)在賬目上就成了投資而非收入，住宅預售的賬面收入只有2000萬(wàn)元，而寫(xiě)字樓只需繳納出租的稅收，總體應納稅額就少了。節約下來(lái)的款項可以用作其他用途，解決資金鏈的周轉。
北京華遠集團任志強曾經(jīng)估算過(guò)，因為是預售計提，在預交的同時(shí)將付出利息的成本，所以核算下來(lái)的話(huà)，累積的稅收甚至要大于45%。中房指數研究院陳晟表示，這項政策真的執行的話(huà)，會(huì )比較難。針對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收制度還有待完善。（葉鶯）
