中新網(wǎng)12月15日電 據《北京娛樂(lè )信報》報道，下月起，北京將正式推行使用《北京市商品房現房買(mǎi)賣(mài)合同》示范文本，同時(shí)實(shí)行網(wǎng)上簽約和網(wǎng)上公示。那么，在簽訂該合同時(shí)要注意什么呢？
1、購房署名事先定好
從2006年1月1日起，現房交易將實(shí)行網(wǎng)上簽約和網(wǎng)上公示。市民可通過(guò)北京市建設網(wǎng)和房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)查詢(xún)現房項目、樓盤(pán)和房屋銷(xiāo)售狀態(tài)及成交均價(jià)等信息；購房人可憑打印合同時(shí)設置的密碼和合同號，登錄北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)查詢(xún)所購房屋的網(wǎng)上簽約情況；2006年1月1日后簽訂商品房現房買(mǎi)賣(mài)合同的，雙方當事人應在90天內持網(wǎng)上打印的《商品房現房買(mǎi)賣(mài)合同》和《北京市房屋轉移登記申請表》及其他相關(guān)材料申請辦理轉移登記。
為防止房屋炒作，網(wǎng)上簽約時(shí)，北京市建委要求認購和簽約的購房人名稱(chēng)不得隨意變更；轉移登記前房屋不得轉讓他人；同時(shí)，管理網(wǎng)公示銷(xiāo)售單位的退房信息。因此，合同上購房人署誰(shuí)的名字事先一定要考慮好。雙方當事人可以根據實(shí)際情況決定本合同原件的份數，并在簽訂合同時(shí)認真核對，以確保各份合同內容一致；在任何情況下，買(mǎi)受人都應當至少持有一份合同原件。
2、瞞報抵押情況可要求雙倍賠
現房合同第四條規定了“抵押情況”條款，要求開(kāi)發(fā)商明示房屋的抵押狀況，提示購房人在購買(mǎi)抵押房產(chǎn)時(shí)作必要的補充約定。對此，吳建中律師認為，新版合同的缺陷是沒(méi)有提供“附件三關(guān)于抵押的相關(guān)約定”的范本。這使得非法律專(zhuān)業(yè)的購房人可能不知道應當如何約定附件三的內容。實(shí)踐中，不少開(kāi)發(fā)商提供的附件三的內容不符合法律的規定，不能有效保護購房人的合法權益。
按照法律規定，出售抵押房產(chǎn)，必須取得抵押權人的書(shū)面同意，并在售出后辦理解押手續。因此，附件三中應當包括抵押權人(一般為銀行)同意開(kāi)發(fā)商出售抵押房產(chǎn)的書(shū)面證明。同時(shí)，附件三還應包括開(kāi)發(fā)商限期解除抵押的承諾(包括承諾辦理解押、解押的期限和逾期未辦理解押的違約責任)。有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商會(huì )承諾在很短的時(shí)間內解押，而資金短缺的開(kāi)發(fā)商要等較長(cháng)的時(shí)間。一般來(lái)講，辦理銀行貸款的業(yè)主風(fēng)險不大，因為不解押辦不了貸款，一次性付款的業(yè)主要多加注意。此外，無(wú)論何種情況，都需要約定解押的時(shí)間和違約責任。
按照法律規定，商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人，導致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣(mài)人承擔不超過(guò)已付購房款一倍的賠償責任。
3、租戶(hù)有優(yōu)先購買(mǎi)權
現房合同第五條規定了“租賃情況”條款，要求開(kāi)發(fā)商明示房屋的租賃狀況，提示購房人在購買(mǎi)租賃房產(chǎn)時(shí)作必要的補充約定。合同范本已經(jīng)提請購房人注意，對于已經(jīng)租賃的房屋，應當要求開(kāi)發(fā)商出示“承租人已放棄優(yōu)先購買(mǎi)權”的證明，否則可能會(huì )導致買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。這里可能有兩種情況，一是開(kāi)發(fā)商出示相關(guān)證明，二是開(kāi)發(fā)商承諾取得了承租人的同意。由于購房人不容易判斷證明的真偽，建議大家要求開(kāi)發(fā)商做出承諾，同時(shí)應當要求在此條下面的橫線(xiàn)內或補充協(xié)議中約定，一旦承租人主張優(yōu)先購買(mǎi)權而導致買(mǎi)受人損失的，由開(kāi)發(fā)商承擔什么樣的責任。
此外，根據法律的一般原則，買(mǎi)賣(mài)不破租賃。所以，如何處理租戶(hù)的問(wèn)題也是購房人需要考慮的，不要認為只要我買(mǎi)了房子就一定可以馬上把現有租戶(hù)趕走，應當就租賃合同的處理問(wèn)題與開(kāi)發(fā)商約定清楚。
4、堅決要求提供分戶(hù)驗收表
現房合同將《住宅工程質(zhì)量分戶(hù)驗收表》明確列為房屋竣工驗收和交付的必備條件。因此，只要發(fā)現房屋內存在違反質(zhì)量規范的問(wèn)題，就可以視為開(kāi)發(fā)商沒(méi)有按規定完成竣工驗收，開(kāi)發(fā)商在修復期間應當承擔延期交房的違約責任。這一點(diǎn)對業(yè)主，特別是購買(mǎi)精裝修房屋的業(yè)主是非常有利的，因為它可以有效地督促開(kāi)發(fā)商加快維修的進(jìn)度，并使業(yè)主因新房質(zhì)量問(wèn)題所受到的損失得到補償。
5、貸款買(mǎi)房也可拿到房產(chǎn)證
根據《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條和第十九條，如果買(mǎi)的是現房，從簽訂合同的那一天開(kāi)始，90天內為正常辦理產(chǎn)權證(即房屋權屬證書(shū))的時(shí)間。超過(guò)這個(gè)時(shí)間，開(kāi)發(fā)商要承擔違約責任；超過(guò)這個(gè)時(shí)間滿(mǎn)一年，且是由于開(kāi)發(fā)商的原因，導致買(mǎi)房人拿不到房產(chǎn)證時(shí)，買(mǎi)房人可以要求退房或賠償。
如果是貸款買(mǎi)的房，在所屬房地局做完抵押登記后，通常房產(chǎn)證由放款銀行收押，清償全部貸款后，房產(chǎn)證交給買(mǎi)房人。這是因為買(mǎi)房人在辦理貸款時(shí)，銀行要求買(mǎi)房人與銀行簽訂抵押合同，此合同往往會(huì )有一條買(mǎi)房人同意在還清貸款前，把房產(chǎn)證抵押給銀行的條款。其實(shí)，相應的法律法規并沒(méi)有明確規定，貸款買(mǎi)房所取得的房產(chǎn)證必須抵押給銀行。因此，如果與銀行簽訂的抵押合同中沒(méi)作上述要求，貸款買(mǎi)房就應當拿到房產(chǎn)證。
6、買(mǎi)商品房最少要交6種費
現房合同為交納稅費方式提供了三種選擇，那么買(mǎi)商品房除了房款，還要交哪些費用呢？一般來(lái)說(shuō)，買(mǎi)商品房最少要交6種費：契稅、合同印花稅、產(chǎn)權登記費、專(zhuān)項維修資金、物業(yè)管理費及供暖費，如果需要貸款，還要交律師費、貸款保證金、抵押登記費、保險費、評估費和公證費。
7、代繳維修金15天給專(zhuān)用收據
現房合同明確了專(zhuān)項維修資金可委托賣(mài)方繳納，也可由購房人自行繳納。市建委下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步加強北京市住宅專(zhuān)項維修資金歸集管理工作的公告》規定，從2005年7月5日開(kāi)始凡建設單位(包括物業(yè)管理企業(yè)、經(jīng)紀公司等)受業(yè)主委托代收維修資金的，應在三日內將維修資金匯繳到市住宅專(zhuān)項維修資金歸集銀行——中國光大銀行北京花園路支行，并在十五日內向業(yè)主出具市財政局監制的《北京市住宅公共維修基金專(zhuān)用收據》。
2005年9月6日，市建委小區辦要求，業(yè)主入住新房時(shí)，繳納專(zhuān)項維修資金的時(shí)間將提前到辦理入住前，而且入住時(shí)要向開(kāi)發(fā)商出示收費憑證。
8、要對“不可抗力”進(jìn)行約定
很多合同都會(huì )提到“不可抗力”這個(gè)詞，現房合同也不例外。根據《民法通則》第153條及《合同法》第117條的規定，“不可抗力”是指“不能預見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀(guān)情況”。此外，《合同法》還規定，“因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外�！�
不可抗力條款是一種免責條款，即免除由于不可抗力事件而違約的一方的違約責任。一般應規定的內容包括：不可抗力事件的范圍，事件發(fā)生后通知對方的期限，出具證明文件的機構以及不可抗力事件的后果。一般情況下，地震、臺風(fēng)、火災、水災、雷擊等自然災害最符合“不可抗力”的特征。
9、提前七天書(shū)面通知驗收
現房合同規定，當房屋達到約定的交付條件后，開(kāi)發(fā)商應在交付日的前7日，書(shū)面通知購房人辦理驗收交接手續的時(shí)間、地點(diǎn)以及應當攜帶的相關(guān)證件。
雙方進(jìn)行驗收交接時(shí)，出賣(mài)人應當出示交付條件約定的證明文件，并滿(mǎn)足交付條件約定的其他條件。出賣(mài)人不出示證明文件或出示的證明文件不齊全，或未滿(mǎn)足約定其他條件的，買(mǎi)受人有權拒絕接收，由此產(chǎn)生的逾期交房責任由出賣(mài)人承擔，并按照逾期交房約定處理。(蔡雪婧)
新聞鏈接：現房合同與期房合同的區別
1.增加了房屋租賃情況的說(shuō)明
提示購房人注意該房屋是否出租，已出租的商品房承租人有優(yōu)先購買(mǎi)權，承租人是否已放棄優(yōu)先購買(mǎi)權。
2.賣(mài)方提供《質(zhì)量分戶(hù)驗收表》
在交付條件中增加“該商品房為住宅的，出賣(mài)人提供《住宅工程質(zhì)量分戶(hù)驗收表》�！�
3.地下車(chē)位隨不隨房賣(mài)寫(xiě)進(jìn)合同
商品房的地下停車(chē)位等附屬建筑物、構筑物雙方可以約定，既可以約定隨同商品房一起轉讓?zhuān)部梢约s定不隨同該商品房一并轉讓。
4.物業(yè)服務(wù)費繳納時(shí)間要約定
提示未成立業(yè)主委員會(huì )的，強調前期物業(yè)服務(wù)內容如何約定。此外，該條對物業(yè)服務(wù)費的繳納時(shí)間進(jìn)行了提示性約定。
5.不可抗力事件需要提供證明
不可抗力一條中，增加了“自不可抗力事件結束之日起，＿＿日內向另一方當事人提供證明”的約定。
6.確定了補充協(xié)議與主合同關(guān)系
即“雙方可以對本合同中未約定的內容簽訂書(shū)面補充協(xié)議進(jìn)行變更或補充，但補充協(xié)議中含有不合理內容的，仍以本合同為準�！�
7.約定了共用部位的分攤情況
在附件中對被分攤的共用部位的名稱(chēng)、用途、所在位置、面積；參與分攤公用建筑面積的商品房名稱(chēng)、分攤系數都進(jìn)行了約定。
8.刪除關(guān)于面積差異處理等內容
《北京市商品房預售合同》中的針對預售房屋的設計變更、規劃變更、面積差異處理、權屬初始登記等條款都作了刪除。
