中新網(wǎng)12月15日電 據《中國經(jīng)濟時(shí)報》報道，中國國際金融有限公司首席經(jīng)濟學(xué)家哈繼銘表示，“要解決房地產(chǎn)企業(yè)資金窘境，可以考慮國內合格的房地產(chǎn)企業(yè)在境內上市，以期雙贏(yíng)乃至多贏(yíng)�！�
房地產(chǎn)行業(yè)以其事關(guān)國計民生的特性，一直是最受關(guān)注、最有爭議的一個(gè)行業(yè)。在日前舉行的“財經(jīng)年會(huì )2006：預測與戰略”上，各方圍繞房地產(chǎn)的宏觀(guān)調控和房地產(chǎn)融資問(wèn)題各抒己見(jiàn)。
合格房企可在境內上市
哈繼銘認為，控制貸款是為了風(fēng)險控制，目前貸款占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的比重很高，貸款的控制可能導致很多房地產(chǎn)商資金短缺，尋求其他途徑融資，包括外資乘虛而入。中國資本市場(chǎng)為何自身不能提供足夠的直接融資呢？“一個(gè)合格的、較好的房地產(chǎn)商在本土證券市場(chǎng)上募得資金，同時(shí)也是為老百姓創(chuàng )造更具吸引力的投資手段，而不是熱衷購買(mǎi)房產(chǎn)投資，也不是將資金固定在銀行中只求2.25%利率回報�！�
北京高華證券有限責任公司副董事長(cháng)許小年則指出，國內資本市場(chǎng)的融資功能正在退化，資產(chǎn)定價(jià)功能逐漸喪失，真正成為中國經(jīng)濟晴雨表的香港資本市場(chǎng)的融資能力卻在逐步走強。由于內地企業(yè)上市地且產(chǎn)品市場(chǎng)都在內地，國內市場(chǎng)和H股市場(chǎng)的融資能力存在此消彼長(cháng)的關(guān)系。國內的市場(chǎng)應當更多學(xué)習香港經(jīng)驗，在制度建設上跨出更大的一步。否則香港也會(huì )逐漸變成國內的金融中心，愈來(lái)愈多的國內企業(yè)到香港上市的趨勢將無(wú)法遏制。
標準普爾中國區總裁扈企平建議，住房融資定要證券化。住房貸款證券化如何才能更有效助力于融資？“第一，要有完整的法律。第二，完善會(huì )計和稅收。若要促進(jìn)中低收入房屋的需要，應該在稅收方面有所調整。第三，需要專(zhuān)業(yè)的分析師。第四，與信用評級密不可分。第五，完善投資銀行的相關(guān)措施，自始至終以規范貫之。第六，利用利率，證券定價(jià)是以國庫券的利率加之利差，故首先需要國庫券利率為基礎。第七，要有活躍的二級市場(chǎng)，準確為新證券定價(jià)。第八，需要專(zhuān)業(yè)投資者。
控制銀行對房地產(chǎn)貸款
美林集團全球資本投資部中國區總經(jīng)理蓬鋼認為，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)主要的問(wèn)題在于供應，而并不在于需求�！皩�(shí)際上，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量非�！】怠�，主要來(lái)源于人口的城市化，體現了城市人口對于生活空間的需求從無(wú)到有的積累過(guò)程�！�
“供應問(wèn)題的產(chǎn)生源于整個(gè)房地產(chǎn)供應鏈上的管理缺陷和銀行的貸款來(lái)之太易�！迸钿摲治�，“銀行如果能將為房地產(chǎn)項目提供80%、90%的資金支持，降至40%、50%，將是一種健康的趨勢。項目的草率上馬和對市場(chǎng)接受能力的錯估導致產(chǎn)生太多不良貸款。由此看來(lái)，控制供應、控制銀行對房地產(chǎn)貸款的調控會(huì )是長(cháng)久之計，市場(chǎng)需求的某些限制反而是暫時(shí)現象�！�
國際資本參與利害并存
蓬鋼說(shuō)，國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金20%來(lái)自銀行貸款，50%來(lái)自預售。宏觀(guān)調控和預售回落使得絕大多數房地產(chǎn)企業(yè)陷入缺乏資金的窘境，于是企業(yè)各顯神通以求融資。但是，由于銀行以外的資本市場(chǎng)缺乏規章制度和市場(chǎng)標準，風(fēng)險大為放大，這時(shí)，外資嗅出了其中的商機廣泛參與進(jìn)來(lái)。
北京國華置業(yè)有限公司董事長(cháng)兼總經(jīng)理房超指出，國際資本進(jìn)入后，新的理念，新的評估方式的運用，產(chǎn)業(yè)鏈系統整合的經(jīng)驗隨之而來(lái)，這將拉動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)升級，提升房地產(chǎn)的行業(yè)價(jià)值。
蓬鋼認為，國際資本的參與是利害并存。中國的高經(jīng)濟增長(cháng)速度和仍將繼續實(shí)現增長(cháng)的潛力，給眾多國際資本提供了充分發(fā)揮的機會(huì )。國際資本的規模巨大，其中也不乏投機資本，故政府目前對于國外資金進(jìn)入中國仍有諸多限制。歸根到底，中國的資本市場(chǎng)還未對國際開(kāi)放，形式拘泥于國外直接投資。(唐瑋)
