中新網(wǎng)2月16日電 據《北京娛樂(lè )信報》報道，目前商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)魚(yú)龍混雜，老百姓購房需處處提防陷阱，開(kāi)發(fā)商挖空心思玩弄文字游戲，為的是在購房合同約定中爭取主動(dòng)。因此，買(mǎi)房就需要格外小心。以下是買(mǎi)房需要注意的幾個(gè)關(guān)鍵環(huán)節。
一、認購書(shū)及定金
認購書(shū)，是商品房交易時(shí)開(kāi)發(fā)商提供的，在購房者交納一定的人民幣后訂立的，在約定時(shí)間內與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的文書(shū)。認購書(shū)中往往約定，購房者應當交納一定的金錢(qián)作為定金，如果購房者違約，定金將不予退還。
定金不予退還的約定是否合法呢？根據最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《解釋》)的明確規定，如果因對合同條款內容如何約定而達不成一致意見(jiàn)時(shí)，屬于不可歸責于任何一方的責任，定金應當退還。
二、銷(xiāo)售合同
開(kāi)發(fā)商拿到了預售證，便將在第一時(shí)間推出房產(chǎn)，以期早點(diǎn)回收資金。有些房產(chǎn)甚至有沒(méi)有達到法律規定的已完工25%就進(jìn)行預售的。在簽訂銷(xiāo)售合同時(shí)，要認真看清楚合同里的每條手寫(xiě)的規定。尤其是對開(kāi)發(fā)商的免責條款，購房者一定要看清楚了。
三、廣告的法律效力
根據最高法院《解釋》的規定，商品房銷(xiāo)售廣告及宣傳資料屬于要約邀請，購房者有權要求將廣告的相關(guān)內容寫(xiě)入合同，如果不寫(xiě)入合同，對開(kāi)發(fā)商就沒(méi)有約束力。從上述規定可以看出，購房者在簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)應當將廣告內容寫(xiě)入合同，以維護自己的合法權益。
四、要審查“五證”
“五證”即《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建筑工程規劃許可證》、《建筑工程開(kāi)工許可證》和《商品房預(銷(xiāo))售許可證》。
五、面積的構成
商品房的面積包括建筑面積、套內建筑面積和公攤面積。實(shí)踐中，最容易出現問(wèn)題的是面積的誤差及公攤面積的構成。
建筑面積誤差的處理方法，法律法規都有規定，合同中也有相應的約定。但如果套內建筑面積或公攤面積發(fā)生誤差怎么辦，合同中卻沒(méi)有約定，需要購房者另行約定。
六、規劃設計變更
如果開(kāi)發(fā)商在交付房屋后，將原有的景觀(guān)、綠化等進(jìn)行拆除，改為他用，就會(huì )損害購房者的利益。由于合同中對此問(wèn)題很少涉及，往往使購房者申訴無(wú)門(mén)。所以，在簽訂合同時(shí)，如果可以，一定要盡量把相關(guān)材料附上去。（鄒玉瑞）
