買(mǎi)商品房入住5年后，朝陽(yáng)區安翔里華盛樂(lè )章53號、54號樓的200多戶(hù)業(yè)主，至今仍沒(méi)拿到房產(chǎn)證。
為此，業(yè)主們不斷探詢(xún)原因。他們發(fā)現開(kāi)發(fā)商沒(méi)有取得華盛樂(lè )章項目的國有土地使用權證，辦不了大產(chǎn)權，更談不上為他們辦房產(chǎn)證。
在沒(méi)有國有土地使用權證的情況下，開(kāi)發(fā)商華盛公司如何取得商品房預售許可證？2月27日起，本報記者對此展開(kāi)調查。
入住5年沒(méi)有房產(chǎn)證
2000年，朝陽(yáng)區安翔里華盛樂(lè )章53號、54號樓預售。李華(化名)看中了53號樓的一套商品房。從售樓小姐處看到了該樓的《預售許可證》復印件后，李華與開(kāi)發(fā)商北京華盛創(chuàng )業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，以每平方米約5000元的價(jià)格買(mǎi)了下來(lái)。
然而，入住1年多后，李華的房產(chǎn)證仍舊沒(méi)有辦下來(lái)。他多次催開(kāi)發(fā)商辦理，得到的答復卻是“有關(guān)部門(mén)停止辦理了”、“合作方不蓋章”等。最終，李華和另兩名業(yè)主聯(lián)合起訴開(kāi)發(fā)商。2003年，法院判決“開(kāi)發(fā)商在判決生效15日內辦理過(guò)戶(hù)手續”。然而，兩年多時(shí)間過(guò)去了，直到現在，李華的房產(chǎn)證仍舊沒(méi)有蹤影。
此間，不少業(yè)主以拒絕繳納物業(yè)費的形式表示抗議。開(kāi)發(fā)商于是提出為部分業(yè)主辦理房產(chǎn)證，前提是按時(shí)繳納物業(yè)費。但是，只有部分業(yè)主響應了開(kāi)發(fā)商的提議。
“法院都判了，為什么還不給辦證？”和李華一樣，等待房產(chǎn)證的200多戶(hù)業(yè)主開(kāi)始調查其中的原因。
發(fā)現開(kāi)發(fā)商無(wú)土地證
華盛樂(lè )章小區是由北京華盛創(chuàng )業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(下稱(chēng)華盛公司)和北京長(cháng)空機械有限責任公司(下稱(chēng)長(cháng)空公司)合資、合作開(kāi)發(fā)的項目。
2003年底，業(yè)主們在北京市高級人民法院于當年12月15日作出的有關(guān)華盛公司與長(cháng)空公司糾紛的判決中，發(fā)現華盛公司并沒(méi)有取得華盛樂(lè )章項目的國有土地使用權證。
隨后，數名業(yè)主從朝陽(yáng)區國土資源和房屋管理分局獲悉，華盛樂(lè )章項目已進(jìn)入該局紅色名單，即不能辦理大產(chǎn)權證�！伴_(kāi)發(fā)商沒(méi)有土地證，所以辦不了大產(chǎn)權證；沒(méi)有大產(chǎn)權證，業(yè)主自然不能辦理房產(chǎn)證了�！痹摼忠幻ぷ魅藛T告訴業(yè)主。
失望的業(yè)主們開(kāi)始不斷向法院起訴開(kāi)發(fā)商，至今已打了數十起官司。但開(kāi)發(fā)商的辯解理由仍是：與長(cháng)空公司在土地使用權上有爭議，導致無(wú)法協(xié)助業(yè)主辦理產(chǎn)權登記義務(wù)。
今年2月28日，朝陽(yáng)區國土資源和房屋管理分局房屋權屬登記中心徐主任向記者證實(shí)，華盛公司沒(méi)有土地證的原因的確是與長(cháng)空公司的土地糾紛。
“法院作出多次判決，要求開(kāi)發(fā)商賠償違約金，但我們從來(lái)沒(méi)有獲得過(guò)一分錢(qián)賠償�！睒I(yè)主們說(shuō)，開(kāi)發(fā)商一拖再拖，讓他們擔憂(yōu)自己的房產(chǎn)證“真的泡湯”了。
預售許可證從何而來(lái)
根據市國土資源和房屋管理局的要求，從2004年7月1日起，開(kāi)發(fā)商須按整棟樓交清地價(jià)款，取得土地證后方可申請預售，已交地價(jià)款不足整棟樓的，須補足后方可申請預售許可。與此同時(shí)，北京停發(fā)延續多年的臨時(shí)土地使用證。
呂先生等多名業(yè)主認為，開(kāi)發(fā)商有預售許可證，才讓他們相信開(kāi)發(fā)商完全有資質(zhì)出售房屋�！暗_(kāi)發(fā)商沒(méi)有國有土地使用權證，市國土資源和房屋管理局怎么給它核發(fā)了預售許可證呢？”
華盛樂(lè )章項目于2002年7月11日，在已經(jīng)開(kāi)始預售兩年后取得預售許可證。一位房地產(chǎn)業(yè)內人士介紹，此前，開(kāi)發(fā)商繳納40%的土地出讓金后，就可以獲得一個(gè)臨時(shí)土地使用證，憑此辦理預(銷(xiāo))售許可證。
華盛公司是否取得過(guò)臨時(shí)土地使用證？記者未能從朝陽(yáng)區國土資源和房屋管理分局得到答復�！吨腥A人民共和國土地管理法》規定，“臨時(shí)使用土地期限一般不超過(guò)二年�！比A盛公司如有臨時(shí)土地使用證，應在取得預售許可證(即2002年7月11日)之前，距今已超出兩年的期限。
3月1日，記者找到現在負責辦理商品房預售許可證的市建委房屋交易市場(chǎng)管理處。該處處長(cháng)沈潔證實(shí)，開(kāi)發(fā)商在獲取預售許可證前，應當獲得國有土地使用權證。但對于“華盛公司沒(méi)有土地證，卻有預售許可證”的問(wèn)題，她以“已接到業(yè)主投訴，正在調查此事”為由，拒絕回答。
部分業(yè)主獲得房產(chǎn)證
按照有關(guān)規定，沒(méi)有土地使用證，肯定就辦不了房產(chǎn)證。然而，2004年間，開(kāi)發(fā)商分兩批為業(yè)主們辦下了40個(gè)房產(chǎn)證。這讓部分業(yè)主一度相信：“開(kāi)發(fā)商是能辦證的，只是時(shí)間長(cháng)短的問(wèn)題�！�
另一些業(yè)主則認為，按正常途徑，開(kāi)發(fā)商不能辦理房產(chǎn)證，他們甚至認為這些證是假的。
2月28日，朝陽(yáng)區國土資源和房屋管理分局房屋權屬登記中心徐主任在查看了呂先生的房產(chǎn)證后證實(shí)，這是真的商品房房產(chǎn)證。
開(kāi)發(fā)商沒(méi)有大產(chǎn)權證，為什么還辦下了40個(gè)房產(chǎn)證？徐主任稱(chēng)：“因為這個(gè)問(wèn)題百姓意見(jiàn)大，經(jīng)過(guò)有關(guān)部門(mén)協(xié)調，辦理了一部分。剩下的只要開(kāi)發(fā)商解決問(wèn)題了，馬上登記辦理�！�
同時(shí)，李華等多名業(yè)主發(fā)現，在市國土資源和房屋管理局核發(fā)的“華盛樂(lè )章預售許可證”(京房售證字710號)上，他們所買(mǎi)的房屋根本不在許可范圍內。在向市建委咨詢(xún)后，業(yè)主們得知“開(kāi)發(fā)商取得的只是部分房屋的預售許可”。
3月1日，華盛公司總經(jīng)理王獻在電話(huà)中向記者表示，政府要求做的華盛公司都做了，“我們一直在主動(dòng)解決此事�！�
“通過(guò)討房本，讓我們發(fā)現花錢(qián)買(mǎi)的房子居然有這么多問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商沒(méi)有大產(chǎn)權，又怎么能做擔保，讓銀行為業(yè)主做按揭呢？”一些業(yè)主說(shuō)，他們正準備通知銀行，暫停繳納貸款按揭。
(來(lái)源：《京華時(shí)報》，作者：易靖)
