(聲明：刊用《中國新聞周刊》稿件務(wù)經(jīng)書(shū)面授權)
“勾地”的醞釀推出，到底是為了穩定地價(jià)，還是為了穩定地方政府的土地出讓金收入，會(huì )否形成新的權力尋租
“勾地”這個(gè)源自香港的名詞，正在逐漸成為2006年中國地產(chǎn)界的第一個(gè)熱詞。
所謂“勾地”，按照國土資源部做出的解釋?zhuān)侵竿恋卦谡綊炫瞥鲎屒�，由單位或個(gè)人對感興趣的土地向政府表明意向并承諾愿意支付的價(jià)格，在政府認可其出價(jià)后，再進(jìn)行掛牌、招標、拍賣(mài)的交易方式。
“勾地”制其實(shí)有一個(gè)正式的名稱(chēng)，叫“土地成交價(jià)格申報制度”。這個(gè)概念出現在2006年春節前，一份發(fā)往全國各地方國土管理部門(mén)的《招標拍賣(mài)掛牌出讓國有土地使用權規范》征求意見(jiàn)稿中。隨后的2月初，國土資源部副部長(cháng)小蘇在談到土地調控時(shí)亦透露，國家將建立“土地成交價(jià)格申報制度”，目的主要是針對當前一些地方非法壓低地價(jià)招商引資。
“由于征求意見(jiàn)稿仍在國土資源部?jì)炔窟M(jìn)行研討，所以這目前還只是一個(gè)大思路，尚未細化，政策將會(huì )在年內出臺�！眹临Y源部的相關(guān)人士解釋說(shuō)。
利與弊
盡管這項設想還未付諸實(shí)踐，但有關(guān)“勾地”制度的討論卻已經(jīng)熱鬧起來(lái)。
贊成者認為，“勾地”實(shí)施后可以穩定地價(jià)，因為拍賣(mài)前就有一個(gè)大致的底部?jì)r(jià)格。另外“勾地”制度有助于房產(chǎn)業(yè)的重新洗牌，因為土地話(huà)語(yǔ)權會(huì )集中在那些有實(shí)力的大開(kāi)發(fā)商手中，中小開(kāi)發(fā)商的生存空間將被進(jìn)一步擠壓�！斑@是對土地招拍掛制度的一種完善�！北本i潤地產(chǎn)總監陳云峰對本刊記者說(shuō)。
反對者則認為，“勾地”制度實(shí)質(zhì)上改變了市場(chǎng)游戲規則，“只許地價(jià)漲，不許地價(jià)跌”。這樣一來(lái)，決定土地交易價(jià)格的因素不再是供求關(guān)系，而是政府的意愿。政府作為土地出讓的主導者，本來(lái)就已從土地拍賣(mài)中獲取巨額收益，而“勾地”制度將更強化了這部分收益的最大化。而且，“勾地”制度會(huì )在無(wú)形中扭曲市場(chǎng)規律。政府將關(guān)起門(mén)來(lái)制訂勾地表上每塊土地的底價(jià)，并不時(shí)作出調整，整個(gè)過(guò)程是不透明的�！斑@就為權力尋租提供了天然的良機。假如開(kāi)發(fā)商通過(guò)行賄等手段，獲取政府勾地的底價(jià)，他們便可以掌握主動(dòng)權，在競爭中占據優(yōu)勢位置�！币晃徊辉竿嘎缎彰臉I(yè)內人士說(shuō)。
面對業(yè)界的爭論，國土資源部有關(guān)人士解釋說(shuō)，“土地成交價(jià)格申報制度”其實(shí)并不是新內容，《城市房地產(chǎn)管理法》中已有明確的規定，這也是國家計收交易稅費和實(shí)施優(yōu)先購買(mǎi)權的依據。事實(shí)上，部分省(區、市)早已開(kāi)始施行土地成交價(jià)格申報制度，有的地方還推行了優(yōu)先購買(mǎi)制度。通過(guò)實(shí)施該制度可以使多頭供地、競相壓低地價(jià)的現象受到遏制，有效控制土地供應總量。
對于業(yè)界的擔心，國土資源部土地利用司有關(guān)負責人表示，“勾地”制度絕不會(huì )突破自2004年以來(lái)確定的國有土地使用權市場(chǎng)化交易原則，其主要針對的是協(xié)議出讓范圍中的工業(yè)用地。對低于市場(chǎng)價(jià)成交的土地，政府可優(yōu)先購買(mǎi)，以防止非法交易。國家也可以因此引導市場(chǎng)需求，穩定市場(chǎng)預期，防止地價(jià)大起大落。
謀劃背后
對于一項新制度或政策，人們或許不應該只關(guān)注其爭議的內容，而應該關(guān)注這個(gè)爭議背后所隱藏的事實(shí)和真相。
一位接近國土資源部的專(zhuān)家告訴本刊記者，“勾地”制度設想的背景主要是因為2005年全國范圍內土地“流拍”現象的出現。2004年8月31日后，“招拍掛”成為市場(chǎng)土地供應的惟一方式。2005年，房地產(chǎn)宏觀(guān)調控力度空前加大，觀(guān)望氣氛在全國范圍內蔓延，土地“流拍”時(shí)有發(fā)生。根據媒體的報道，2005年9月，武漢、南京、深圳、北京等城市相繼出現城市中心區土地“流拍”現象，其中深圳龍三塊土地于2005年9月15日“流拍”；而武漢“流拍”土地的總額更是高達10億元。
華遠集團總裁任志強在接受本刊記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，目前的現實(shí)是，地方政府壟斷了土地一級市場(chǎng)，土地供應遠沒(méi)有進(jìn)入有序狀態(tài)，諸如招拍掛中的“暗箱操作”、地方政府的低地價(jià)招商等等不規范行為，實(shí)際上還存在于土地供應的各個(gè)環(huán)節。除了壟斷供地，地方政府的另一個(gè)做法是，通過(guò)儲備土地，成為土地的直接經(jīng)營(yíng)者。在實(shí)際運作中，土地儲備中心已完完全全成為一個(gè)土地經(jīng)營(yíng)的主體，成為地方政府將土地“低進(jìn)高出”、實(shí)現利益最大化的工具。
更令人關(guān)注的是，土地出讓金已成為地方政府預算外收入的主要來(lái)源。從1994年至今，土地出讓金不再上繳中央財政，全部留歸地方。因此，“土地的流拍顯然給地方的財政帶來(lái)了不小的影響�！币晃徊辉竿嘎缎彰呢敹悓�(zhuān)家說(shuō)。
“目前的做法是，只公開(kāi)準備出讓的土地的信息。而就一塊地的公開(kāi)不是‘公開(kāi)’，而是‘壟斷’，現在是七八條‘惡狼’搶一塊骨頭�！比沃緩娊o本刊記者舉例說(shuō)，2005年北京五環(huán)以外的地漲了230%，不是市場(chǎng)的真實(shí)反映。北京2005年號稱(chēng)供應量是4700多萬(wàn)平方米，但是最后才供應250多萬(wàn)平方米，與計劃相差很遠，五環(huán)以?xún)鹊墓⿷可倭?2%�！氨本┣搴右粔K地16.7億起拍價(jià)，最后拍到了25個(gè)億�！比沃緩娬f(shuō)。
信息公開(kāi)更重要
任志強認為，信息嚴重不對稱(chēng)也是導致流拍的重要原因，因此全盤(pán)計劃公開(kāi)才是真正的透明化�！艾F實(shí)的情況是，當一塊地以網(wǎng)站或通知的形式公布出讓信息后，知道這個(gè)信息的開(kāi)發(fā)商并不多�！毙氯A聯(lián)偉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司副總經(jīng)理陳海旭對本刊記者說(shuō)。顯然，沒(méi)有足夠的買(mǎi)家關(guān)注是一些地方的土地掛牌時(shí)遇到的最大尷尬。
根據陳海旭公司拿地的經(jīng)驗來(lái)看，北京房地產(chǎn)商在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項目時(shí)，事先都進(jìn)行市場(chǎng)調研，作可行性研究。其過(guò)程一般是：首先研究開(kāi)發(fā)住宅預期售價(jià)，再扣除預計建筑安裝成本、稅費、融資利息、預期利潤等費用，剩余的金額才是用來(lái)買(mǎi)地的錢(qián)。但目前土地出讓方式的缺陷是，從發(fā)布土地出讓公告，到出讓現場(chǎng)會(huì )的時(shí)間只有一個(gè)月。想拿地的開(kāi)發(fā)商只能憑經(jīng)驗去判斷推出的某塊地值不值得拿、什么情況下可以拿。所以，開(kāi)發(fā)商往往缺乏理性，最終造成要么地價(jià)被盲目抬高，要么就流拍。
陳海旭向本刊記者回憶說(shuō)，2005年，他們公司曾參與競拍一個(gè)地塊，從市場(chǎng)調研分析市場(chǎng)走向、銷(xiāo)售價(jià)格，推算成本到最后算出公司能接受的拍賣(mài)價(jià)格底線(xiàn)，匆忙之下只用了一個(gè)星期的時(shí)間。1.2億起拍的地塊，在陳他們算來(lái)，日后建成的房子得賣(mài)5800元/平米左右，他們的心理底線(xiàn)是3.2億元，不過(guò)最后被另一家地產(chǎn)商以4億元的價(jià)格中標。在陳看來(lái)，這個(gè)價(jià)格并不能帶來(lái)太多收益，不過(guò)中標的公司是上市公司，其收益可以從股市中撈回。
雖然年初政府都會(huì )公布年度土地供應計劃，但僅僅停留在公示土地總量，出讓的具體地塊只有在該地塊拍賣(mài)前才得以知曉�！伴_(kāi)發(fā)商每年要花費很長(cháng)一段時(shí)間詢(xún)問(wèn)土地出讓計劃�！标惡Ｐ裾f(shuō)。而政府出讓的土地信息對于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)影響巨大，不僅僅是開(kāi)發(fā)商會(huì )因此而改變開(kāi)發(fā)計劃，二手房市場(chǎng)也會(huì )非常敏感。
因此，中國人民大學(xué)土地管理系教授嚴金明在接受本刊記者采訪(fǎng)時(shí)建議，目前的土地開(kāi)發(fā)供應計劃缺乏中長(cháng)期的規劃，應該以年度為主，建立中長(cháng)期的完整的體系，將批地計劃分為下一財政年度的賣(mài)地計劃和后四個(gè)年度的土地發(fā)展計劃，即“1+4”模式，計劃逐年滾動(dòng)，賣(mài)地計劃是定位的，而發(fā)展計劃僅定量。在年度土地出讓計劃中統一公布出讓地塊的位置、面積、數量等明細內容，留給開(kāi)發(fā)商更多的選擇空間和選擇時(shí)間，也賦予業(yè)界主動(dòng)選擇的權利。
陳海旭則認為，政府應該學(xué)習國外，不僅要將信息公布日前提前到一個(gè)長(cháng)的周期，而且應該組織相關(guān)專(zhuān)業(yè)部門(mén)對要出讓的地塊進(jìn)行前期調研，做出全景式可行性分析報告，直接將這些信息賣(mài)給有意競標的開(kāi)發(fā)商，這樣既能減少開(kāi)發(fā)商的盲目抬高地價(jià)，導致房?jì)r(jià)的上升，也能防止開(kāi)發(fā)商因前期準備不足而中途退出導致的土地流拍�！斑@也許比勾地制度更有效�！标惡Ｐ駥Ρ究浾哒f(shuō)。
稿件來(lái)源：《中國新聞周刊》，作者：謝良兵 海芳
