第一批經(jīng)濟適用房可以上市交易的消息傳出后，前來(lái)門(mén)店咨詢(xún)的人很多，其中大部分都不是最早購買(mǎi)經(jīng)濟適用房的那批市民，而是近兩三年才買(mǎi)入的。他們手中的房源，其投資價(jià)值已基本喪失，因而急于出手
杭州21世紀不動(dòng)產(chǎn)近江店的總經(jīng)理胡啟宇最近正計劃著(zhù)把業(yè)務(wù)員派到門(mén)店周邊的三塘桃園、三塘沁園等小區里宣傳經(jīng)濟適用房上市的政策，以爭取更多的房源。2006年5月~11月，三塘板塊多個(gè)小區內的經(jīng)濟適用房將達到杭州市規定的5年后方可上市交易的年限。
但這場(chǎng)房源爭奪戰中，胡啟宇顯然晚了一步。有些迫不及待的房東早已將手里的經(jīng)濟適用房在其他中介處掛牌。
記者在附近中介門(mén)店走訪(fǎng)時(shí)發(fā)現，一些產(chǎn)權類(lèi)型為“房改房”的房源有相當部分是經(jīng)濟適用房。只是因為還未達到規定的年限，為規避政策，中介門(mén)店更改了這些房源信息。
低價(jià)策略沖擊二手房市場(chǎng)？
在杭州香積寺路某中介門(mén)店里有一套1999年建的經(jīng)濟適用房，掛牌單價(jià)為7400元/平方米。這一價(jià)格在二手房掛牌價(jià)普遍在8000元/平方米左右的三塘板塊格外誘人。某中介門(mén)店業(yè)務(wù)員對《第一財經(jīng)日報》表示，類(lèi)似的經(jīng)濟適用房非常受歡迎，這一區域的二手房本來(lái)就緊俏，一些低價(jià)經(jīng)濟適用房的上市就更引人注目。
據了解，杭州第一批經(jīng)濟適用房于1999年推出,主要集中在三塘板塊,包括三塘苑小區、六塘公寓、長(cháng)興公寓以及大關(guān)南八苑、南九苑等。如果加上辦理房屋所有權證和土地使用權證的時(shí)間，這批房源將陸續在今年達到上市的年限要求。
事實(shí)上，三塘板塊的房屋產(chǎn)權非常復雜，除了經(jīng)濟適用房外，還有很多是動(dòng)遷安置房、單位的“房改房”、解困房等，經(jīng)濟適用房只是其中的一部分。而且有少部分早期的經(jīng)濟適用房實(shí)際上在去年底已經(jīng)達到上市的年限要求。
不少中介門(mén)店的業(yè)務(wù)員告訴記者，最近經(jīng)常有附近的居民前來(lái)詢(xún)問(wèn)經(jīng)濟適用房上市交易的政策，主要是稅費問(wèn)題以及掛牌價(jià)格。而且這批經(jīng)濟適用房當時(shí)價(jià)格一般在2300元/平方米左右。
據胡啟宇的估計，三塘板塊今年達到上市要求的經(jīng)濟適用房大約有2000套左右。他認為，如果這些房源上市，其掛牌單價(jià)大概在每平方米7000~8000元，“比周邊低一些，但不會(huì )低很多”。
一位業(yè)務(wù)員有點(diǎn)憂(yōu)心忡忡：如果這批房源大量上市，肯定會(huì )對三塘區域的二手房?jì)r(jià)格造成沖擊。但一位對周邊房東有相當了解的業(yè)務(wù)員卻認為，附近有相當部分房子是以出租為主，“房東不會(huì )拿來(lái)出售的”。胡啟宇也認為，這批經(jīng)濟適用房的面積不小，房東以小換大的需求不多。而且經(jīng)過(guò)幾年發(fā)展，三塘板塊有了很大改觀(guān)，地段不錯，“會(huì )賣(mài)的人不多”。
利潤空間相當可觀(guān)
但記者還是在杭州華立房地產(chǎn)代理有限公司三塘分公司里找到了一例經(jīng)濟適用房的成交案例。據業(yè)務(wù)員賁中華介紹，該套房源位于三塘的六塘公寓，1998年建成，面積62.88平方米,去年8月份以50萬(wàn)元總價(jià)成交,成交單價(jià)為7952元/平方米。
按照《杭州市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強杭州市區經(jīng)濟適用住房建設和銷(xiāo)售管理工作的若干意見(jiàn)》規定，經(jīng)濟適用房達到規定年份上市交易的，其出讓方在交易時(shí)需比一般的商品房交易多繳納土地出讓金(含級差地租和大市政配套費)以及相關(guān)規費。
但是這部分費用該如何交、交多少，杭州市農稅局的有關(guān)人士稱(chēng)，目前還沒(méi)有新的細則出臺。賁中華表示，他們當時(shí)在操作上述案例時(shí)，是按照杭州市2004年3月4日下發(fā)的《關(guān)于印發(fā)<杭州市區經(jīng)濟適用住房上市交易計繳土地出讓金等相關(guān)費用辦法>的通知》(下稱(chēng)《通知》)來(lái)執行的。
依上述成交案例，這名房東可凈賺約35萬(wàn)元,利潤翻了一番還多。
經(jīng)濟適用房的利潤空間顯而易見(jiàn)。因此胡啟宇表示，早期購買(mǎi)的經(jīng)濟適用房投資空間較大。不過(guò)由于當時(shí)的商品房?jì)r(jià)格也較低，其利潤空間與當時(shí)購買(mǎi)商品房的利潤空間差不多。
由于最初申購經(jīng)濟適用房的標準較低，而且杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入快速上漲的階段，因此經(jīng)濟適用房在隨后幾年里得到很多投資人士的“青睞”，出現了許多開(kāi)著(zhù)寶馬、奔馳的市民前往購買(mǎi)經(jīng)濟適用房的事例，最終導致杭州市于2004年6月暫停經(jīng)濟適用房的申購，重新制訂了“游戲規則”。
“新規則”下的利潤空間
2004年，《通知》出臺后，盡管明確了要繳納土地出讓金，但是具體如何交，對于后來(lái)的經(jīng)濟適用房仍然沒(méi)有一個(gè)確切的說(shuō)法。政府有關(guān)人士表示，由于政策出臺時(shí)還沒(méi)有符合條件的房源上市交易，因此一直也沒(méi)有細則出來(lái)。
但據了解，在2001年2月5日至2003年3月31日之前已領(lǐng)取《商品房預售證》或已簽訂購買(mǎi)意向書(shū)的經(jīng)濟適用房，達到規定年份后上市交易的，其經(jīng)濟適用房享受面積部分，需計繳的土地出讓金為杭州市物價(jià)局下發(fā)的經(jīng)濟適用住房?jì)r(jià)格批復文件中核定的商品房?jì)r(jià)格與經(jīng)濟適用住房?jì)r(jià)格之間的差價(jià)。
賁中華表示，到目前為止，在具體操作中，上述差價(jià)如何算，標準為多少，他還沒(méi)有接到相關(guān)的通知。而胡啟宇則表示，杭州市物價(jià)局對每年各地段的商品房都核定了一個(gè)價(jià)格，一般與經(jīng)濟適用房的差價(jià)在500元/平方米左右。
如果仍以上述成交案例為例，如果該房在上述時(shí)間段內購買(mǎi)，則獲利將減少數萬(wàn)元。
根據《通知》，2003年3月31日后領(lǐng)取《商品房預售證》的經(jīng)濟適用房，在達到規定年份后上市交易的，其經(jīng)濟居住房享受面積部分需計繳的土地出讓金為杭州市物價(jià)局確定的同類(lèi)地段、同類(lèi)商品房市場(chǎng)價(jià)格與經(jīng)濟居住房?jì)r(jià)格之間的差價(jià)。這意味著(zhù)投資經(jīng)濟適用房的空間已與商品房無(wú)異。
而記者在采訪(fǎng)中也發(fā)現一個(gè)有趣的現象，很多中介門(mén)店都提到，在第一批經(jīng)濟適用房可以上市交易的消息傳出后，前來(lái)門(mén)店咨詢(xún)的人很多，其中大部分都不是最早購買(mǎi)經(jīng)濟適用房的那批市民，而是近兩三年才買(mǎi)入的。他們手中的房源，其投資價(jià)值已基本喪失，因而急于出手。
(來(lái)源：第一財經(jīng)日報，作者：翟宇)
