最近以來(lái)，房?jì)r(jià)持續大幅度上漲引起民眾的普遍憤慨，國土資源部門(mén)和房地產(chǎn)商為推卸責任，都說(shuō)對方是抬升房?jì)r(jià)的“兇手”。國土資源部多次嚴厲駁斥了部分房地產(chǎn)商關(guān)于地價(jià)抬升房?jì)r(jià)的論調，認為土地價(jià)格的漲幅遠遠小于樓市的漲幅，對“地價(jià)說(shuō)”嗤之以鼻。
按照國土部提供的數據，2004年，全國的土地平均價(jià)格為每平方米1198元，比2003年上漲了6.1%。其中，住宅用地的土地平均價(jià)格為1128元，同比上漲了5.4%。國土資源部認為，這個(gè)漲幅遠遠低于同期部分地區房?jì)r(jià)的漲幅，可見(jiàn)，土地成本推動(dòng)只是房?jì)r(jià)上漲的很小部分，將房?jì)r(jià)上漲全歸于土地問(wèn)題的指責，當然是站不住腳的。
實(shí)際上，國土資源部在這里偷換了概念，地價(jià)同比上漲6.1%本身是一個(gè)假命題。因為，2004年交易的地塊根本不同于2003年交易的地塊，所謂地價(jià)上漲6.1%不過(guò)是2004年土地招拍掛的價(jià)格較之2003年招拍掛的土地價(jià)格的一個(gè)增加率，本身并不能反映同一塊土地價(jià)格的真實(shí)上漲水平。
按照中國城市化過(guò)程中土地征用和相應拍賣(mài)土地的空間順序，必然是先城市內側后城市外延，而且在同一時(shí)間點(diǎn)上，土地價(jià)格隨著(zhù)其與城市中心距離的增大而呈遞減的趨勢。這樣引起我們一個(gè)有趣的討論：如果2003年靠近城市中心的甲地塊的拍賣(mài)價(jià)格為每平方米3000元，而此時(shí)處于甲地塊外側的乙地塊可能還沒(méi)有完成征用手續，即使征用，每平方米也不過(guò)2500元；然而到了2004年，乙地塊完成土地征用手續后由政府進(jìn)行拍賣(mài)，每平方米的拍賣(mài)價(jià)超過(guò)了甲地塊2003年拍賣(mài)價(jià)格的10%，為3300元／平方米，實(shí)際上漲幅度是32%。
按照地價(jià)的市場(chǎng)比較方法，甲地塊的價(jià)格是乙地塊價(jià)格的1.2倍，如果乙地塊2004年的競拍價(jià)為3300元／平方米，則甲地塊2004年的價(jià)格應該為3960元／平方米，較之2003年的每平方米3000元的價(jià)格同樣上漲了32%。如果要精確計算甲地塊的價(jià)格上漲幅度，就要扣除甲地塊損失一年批租年限帶來(lái)的地價(jià)貶值，這樣實(shí)際上甲地塊的價(jià)格上漲幅度可能是31.8%。
所以，我們看到的土地價(jià)格每年甚至每月都在上漲，但價(jià)格信號卻來(lái)自于位置越來(lái)越差的土地交易，由于市場(chǎng)類(lèi)比的作用，帶動(dòng)了原來(lái)競拍的、已建成房地產(chǎn)的、或建設中房地產(chǎn)(含預售房)的地價(jià)部分上漲超過(guò)國土資源部門(mén)統計數值3倍以上的幅度。這部分上漲地價(jià)最終流入已經(jīng)購房的消費者和正在開(kāi)發(fā)過(guò)程中的開(kāi)發(fā)商手中；對于那些曾經(jīng)大量圈地、擁有充足的土地資源、但資金規模不足的開(kāi)發(fā)商而言，通過(guò)轉讓土地獲利就成為一種必然選擇。由于擁有的土地經(jīng)過(guò)一段時(shí)間就可以大幅升值，激發(fā)了一批開(kāi)發(fā)商儲備土地、轉讓獲利的土地投機活動(dòng)，導致這種地方政府、眾多開(kāi)發(fā)商、炒房團層層“疊加”的加價(jià)效應，價(jià)格上漲的預期也刺激一大批公眾參與炒房活動(dòng)，推動(dòng)房?jì)r(jià)走向高點(diǎn)。
筆者的上述分析肯定讓一直倍受指責的開(kāi)發(fā)商們長(cháng)舒一口氣，從而認為自己是無(wú)辜的，只有政府是有“罪”的。但事情總是有起因的。實(shí)際上，政府競拍地價(jià)屢創(chuàng )新高的起因，正是緣于開(kāi)發(fā)商炒賣(mài)土地便可輕易獲取暴利，當然，像“溫州炒房團”這樣有組織的炒房集體也是難辭其咎的。
為什么中國的開(kāi)發(fā)商達到了6萬(wàn)家，并且整個(gè)行業(yè)都能獲得超過(guò)其他領(lǐng)域4倍以上的利潤呢？關(guān)鍵是他們可以在地價(jià)不斷上漲的過(guò)程中通過(guò)層層轉手獲取超額利潤。由于中國現行體制基本上不允許農民和城市居民自建可以獲得等同于商品房權利的住房，大量土地都被開(kāi)發(fā)商這樣一個(gè)“不必要”的環(huán)節截留了。一塊土地經(jīng)過(guò)了開(kāi)發(fā)商的層層轉手和加價(jià)，最后到真正實(shí)施開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)商手中時(shí)，地價(jià)和房?jì)r(jià)就已經(jīng)推得很高了。高房?jì)r(jià)最終需要消費者來(lái)承擔，從而引起城市實(shí)際物價(jià)水平的大幅度上漲。所以，開(kāi)發(fā)商要想推脫房?jì)r(jià)上漲的責任也是不可能的。
在周邊房?jì)r(jià)都已經(jīng)推高的情況下，面臨土地帶來(lái)的巨大經(jīng)濟利益，財政預算普遍吃緊的地方政府沒(méi)有不為之心動(dòng)的。根據現有商品房屋的銷(xiāo)售價(jià)格，政府可以很容易地通過(guò)類(lèi)比地塊倒推計算出讓土地的價(jià)格范圍，并通過(guò)拍賣(mài)機制實(shí)現政府利益的最大化。在現有房?jì)r(jià)、地價(jià)不斷上漲的態(tài)勢下，考慮到大量的土地都已經(jīng)由前任政府低價(jià)轉讓給開(kāi)發(fā)商，政府官員時(shí)刻都在后悔以往地價(jià)的“過(guò)于便宜”，從而進(jìn)一步堅定了其通過(guò)推出更少土地、采取強有力的競拍機制實(shí)現收益最大化的決心。當一個(gè)地塊的樓面地價(jià)都競拍到了5000-8000元／建筑平方米時(shí)，任何人都不能否定政府地價(jià)對推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲的巨大影響。因為如果未來(lái)開(kāi)發(fā)的住房?jì)r(jià)格一旦低于7000-10000元／建筑平方米，就意味著(zhù)開(kāi)發(fā)企業(yè)的虧損。但是每平方米7000-10000元或者更高價(jià)格的住房又如何讓普通消費者承受得起呢？
現在中央要求地方城市重點(diǎn)發(fā)展經(jīng)濟適用房，建立健全廉租房制度和住房租賃制度，這在地方政府看來(lái)肯定屬于一項“賠錢(qián)”但又不能不做的工作�？紤]到現有財政預算安排已經(jīng)很緊，地方政府于是再次把眼光放在土地征用和土地拍賣(mài)獲得的收益上。
筆者疑慮的是，一方面商品房地價(jià)在拍賣(mài)機制下越推越高，必然推動(dòng)整個(gè)城市地價(jià)的大幅上漲，開(kāi)發(fā)商也只有開(kāi)發(fā)高檔商品住宅才能回收資金，這與中央提出的嚴控高檔住宅建設的要求必然背道而馳；另一方面，在整個(gè)城市地價(jià)都已經(jīng)很高的條件下，以極低的價(jià)格把經(jīng)濟適用房或廉租屋提供給那些政府認為有資格獲得該類(lèi)房屋的人手中，是不是一種價(jià)值不菲的“禮物”呢？這更像是向購買(mǎi)商品房屋的消費者抽取高額的消費稅，然后用這筆錢(qián)全額或者部分(因為地方政府可能在其他方面也需要投入)補償購買(mǎi)經(jīng)濟適用房或租賃廉租屋的城市居民。
可悲的是，這種變相征稅絲毫不能傷害到開(kāi)發(fā)商的任何利益，購買(mǎi)商品房的公眾成為最大的“埋單者”，而那些購買(mǎi)了經(jīng)濟適用房或租賃了廉租屋的“受益者”又會(huì )是誰(shuí)呢？是否又是那些開(kāi)著(zhù)“寶馬”、“奔馳”而一下子購買(mǎi)數套大面積經(jīng)濟適用房的富豪呢？或者雖然變成了小戶(hù)型，但被人購買(mǎi)之后用來(lái)轉租牟利呢？可以肯定的是，如果不能有效地定義和界定中低收入居民，則保障性住房很可能像現在的經(jīng)濟適用房一樣落入高收入者之手，從而加劇社會(huì )矛盾。
所以，在目前情況下，與其建立經(jīng)濟適用房或廉租屋制度，不如下決心把房?jì)r(jià)降下來(lái)。降低房?jì)r(jià)的根本對策有三條：一是把地方政府從土地交易環(huán)節中剔除出去；二是讓城鄉居民個(gè)人或以合作組織形式自建住房成為主流，逐步消滅龐大的開(kāi)發(fā)商隊伍；三是對居民擁有的第二套甚至以上的住宅征收高額的不動(dòng)產(chǎn)稅，調整現有住房存量，減少對新建住房的不可遏止的需求。當然，要完全實(shí)施這些政策，則需修改《憲法》的有關(guān)條款以便給予法制保障。
（來(lái)源：中國經(jīng)濟時(shí)報 作者：曹建海）
