國內大部分城市房?jì)r(jià)上揚趨勢依舊不減甚至出現“轉暖”跡象，房地產(chǎn)宏觀(guān)調控一年之際，一個(gè)無(wú)法回避的事實(shí)是，樓市調控正在遭遇地方、銀行與開(kāi)發(fā)商的“多向突圍”。對此，有關(guān)專(zhuān)家的看法是，房地產(chǎn)宏觀(guān)調控效果剛剛開(kāi)始顯現，房?jì)r(jià)相對于前兩年僅略有松動(dòng)，在這個(gè)時(shí)候積極“救市”無(wú)異飲鴆止渴。
托市或令房產(chǎn)調控成“空調”？
以“新老國八條”為標志，國家上半年實(shí)行的樓市宏觀(guān)調控可以歸結為抑制投資、遏制投機、收緊地根、把好銀根四大方面。調控開(kāi)始之后，一些重點(diǎn)區域樓市很快出現縮量觀(guān)望行情，部分地區樓價(jià)小幅下跌。
但是2005年末，長(cháng)三角地區開(kāi)始出現“樓市調控傷及自住需求”、“樓市下調將危及地方經(jīng)濟”等聲音，此后，一系列針對樓市的動(dòng)作紛紛登臺。
由于個(gè)人房貸業(yè)務(wù)持續萎縮，滬、蘇、浙三地的銀行也開(kāi)始“松綁”個(gè)人房貸。一手房個(gè)人貸款突破7成封頂，升至8成；對第二套購房者也給予優(yōu)惠利率；大幅提高公積金貸款比例；推出“雙周供”、“寬限期還款”等房貸新品……希望以此止住個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的下滑趨勢。
而在政府托市方面，最為典型的例子是杭州市的“購房進(jìn)戶(hù)口”，開(kāi)宗明義地提出此舉是為“為進(jìn)一步吸引外地人來(lái)杭購房置業(yè)，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展”。
上海房地產(chǎn)獨立評論人士顧海波則指責部分地方政府、銀行的某些行為有令房產(chǎn)調控成“空調”嫌疑。他說(shuō)，除地方出招托市、個(gè)人住房貸款政策明顯松動(dòng)外，目前地方官員、“房產(chǎn)專(zhuān)家”的“樓盤(pán)現場(chǎng)秀”以及形形色色的“抱團會(huì )”、“取暖會(huì )”、“壯膽會(huì )”等都值得斟酌。
“高利貸”和跨區拿地盛行
在地方政府、銀行羞羞答答地出招“托市”的同時(shí)，房地產(chǎn)商也在積極設法破解“調控困局”。
由于宏觀(guān)調控，目前長(cháng)三角房地產(chǎn)商的資金鏈已經(jīng)出現緊張甚至斷裂的局面。江蘇一位地產(chǎn)老板告訴記者，目前行內規避風(fēng)險的主要手段是延長(cháng)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期，推遲竣工、暫緩新項目上馬。一些房地產(chǎn)公司也開(kāi)始借“高利貸”，當前民間地產(chǎn)借貸的利率不少已超過(guò)20%。另外長(cháng)三角一些房地產(chǎn)老板開(kāi)始以其他產(chǎn)業(yè)的名義貸款救房地產(chǎn)之急，有的還無(wú)奈選擇“股權抵押”等貸款方式。
跨區域開(kāi)發(fā)則是房地產(chǎn)商應對宏觀(guān)調控的另一重要手段�？鐓^域布局、跨區域土地儲備已經(jīng)成為2005年后各公司重要戰略。萬(wàn)科、深振業(yè)、金地集團、富力地產(chǎn)、招商局等都加強了在二三線(xiàn)城市的布局。
專(zhuān)家擔憂(yōu)新一輪泡沫
“宏觀(guān)調控會(huì )淘汰一批實(shí)力不強的企業(yè)，由此將引致房地產(chǎn)格局的重大變化。但開(kāi)發(fā)商非�？春梅渴邪l(fā)展前景，他們認為只要撐得過(guò)去就是贏(yíng)家�！� 申銀萬(wàn)國證券研究所高級分析師陳昱新對記者說(shuō)。與此同時(shí)，消費者也仍舊對房市抱有較強投資期望。記者在上海、杭州、廣東等地曾經(jīng)采訪(fǎng)過(guò)幾十名消費者，他們均表示看好房市遠景。
“這兩種看好疊加的結果會(huì )對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生重要影響。目前很多房地產(chǎn)商都在拼命拿地，這可能會(huì )繼續導致房地產(chǎn)泡沫的增加�！标愱判戮嬲f(shuō)。
“前幾年房市火爆已經(jīng)令潛在的自住購房能力得到提前釋放，1998年至2005年，中國房屋銷(xiāo)售面積年均增長(cháng)25%。這意味著(zhù)在未來(lái)很長(cháng)一段時(shí)間內，自住需求很難繼續高漲。房地產(chǎn)泡沫的逐步消除已經(jīng)是當務(wù)之急�！标愱判抡f(shuō)。
顧海波則希望有關(guān)方面加強調控擠除泡沫。他說(shuō)，在房地產(chǎn)新政實(shí)施的2005年，全國固定資產(chǎn)投資和房?jì)r(jià)仍然全線(xiàn)飄紅，珠三角和北京等地的房地產(chǎn)投資和房?jì)r(jià)漲幅仍然過(guò)快。在這種情況下，應該督促地方政府、銀行摒棄只顧地方利益、近期利益的短視行為，進(jìn)一步加強宏觀(guān)調控，嚴把土地、信貸兩個(gè)閘門(mén)。(上海證券報 蔡國兆)
