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中國社科院4月25日公布的《2006年房地產(chǎn)藍皮書(shū)》顯示，經(jīng)過(guò)一年的房地產(chǎn)宏觀(guān)調控，中國內地的商品房空置率居高不下，2005年1至9月住宅空置面積與2004年同比增長(cháng)4.2%。
有學(xué)者估計，真正的空置率遠超過(guò)這個(gè)數字。而這份報告的結果也顯示，北京替代上海成為了房地產(chǎn)泡沫最為嚴重的城市。去年北京樓價(jià)飆升了20%，商品期房的同比漲幅更高達23.2%
就在此份藍皮書(shū)發(fā)表前不久，中國國家統計局亦公布第一季度經(jīng)濟增長(cháng)10.2%，固定資產(chǎn)投資增長(cháng)27.7%。市場(chǎng)普遍認為固定投資增長(cháng)過(guò)快，經(jīng)濟存在過(guò)熱跡象。其中，房地產(chǎn)貸款余額占人民幣各項貸款余額的14.84%，對于投資過(guò)快增長(cháng)起到了相當大的推動(dòng)作用。
調控措施治標不治本
鑒于以上情況，中國人民銀行于4月27日晚宣布調高金融機構人民幣貸款基準利率，一年期貸款利率上調0.27厘，是自2004年10月以來(lái)的首次加息。央行此舉被視為對第一季度經(jīng)濟數據過(guò)熱的回應，用行長(cháng)周小川的話(huà)說(shuō)，經(jīng)濟有些過(guò)熱，貸款利率調整旨在微調經(jīng)濟。
至于央行加息為經(jīng)濟降溫的效果，分析師普遍認為并不會(huì )太明顯。因為中國的利率傳導機制并不完善，而且按2004年加息的經(jīng)驗來(lái)看的話(huà)，并沒(méi)有對樓市帶來(lái)顯著(zhù)打壓。除非人行未來(lái)持續加息，但那樣卻可能同時(shí)壓制到本已十分疲軟的消費，所以可能性不大。更何況增加貸款利率會(huì )給銀行貸款增加更大的難度，在如今存款居高不下的情況下，銀行將持續面臨被“水浸”的問(wèn)題。
于是，很多專(zhuān)家預期，中央還會(huì )持續出臺一些專(zhuān)門(mén)針對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀(guān)調控措施，包括繼續透過(guò)稅收杠桿打擊炒房，控制外資購買(mǎi)等等。然而問(wèn)題在于，這些加息以外的宏調措施又能起到多大作用? 要回答這個(gè)問(wèn)題首先還應回顧一下上一次，2005年房地產(chǎn)調控所采取的措施。
2005年初，國務(wù)院下發(fā)了有關(guān)控制房?jì)r(jià)的通知以及具體措施，同時(shí)也動(dòng)用了稅收、利率等杠桿來(lái)控制房?jì)r(jià)。雖然不少專(zhuān)家學(xué)者認為房地產(chǎn)泡沫爆破，可能會(huì )造成經(jīng)濟硬著(zhù)陸，導致嚴重的社會(huì )后果，所以在調控時(shí)總是投鼠忌器。這種說(shuō)法并非毫無(wú)道理，但太過(guò)嚴厲的措施的確可能引發(fā)一場(chǎng)信貸危機，并非是可取的調控方法。于是，中央在2005年出臺的調控措施并未達致預期效果。
除了加息之外，今年新一輪房地產(chǎn)調控政策還未出臺。但由于2005年和現在的經(jīng)濟情況并沒(méi)有太大差異，所以調控措施很可能與去年雷同，最多只是加大一些力度。鑒于去年的經(jīng)驗，可以預期，如果中國政府繼續遵循之前的路線(xiàn)，房地產(chǎn)只能表面上略為冷卻，2007年仍會(huì )重復今天的局面。因為，所謂的調控措施，只治標不治本。
應擴大供應低價(jià)住房
中國內地居民和海外投資者始終對房地產(chǎn)充滿(mǎn)信心，根本原因在于他們對未來(lái)市場(chǎng)需求有憧憬。摩根斯坦利的經(jīng)濟分析師謝國忠多次指出，中國房?jì)r(jià)收入已經(jīng)高于國際水平很多，足以證明泡沫的存在。但人們仍然認為隨著(zhù)居民收入的提高，需求將會(huì )大幅增長(cháng)。這番憧憬使人們忽略了一個(gè)事實(shí)：中國作為勞動(dòng)力密集的國家，勞動(dòng)人口競爭激烈，居民收入的增速是遠遠趕不上房?jì)r(jià)上漲速度的。
照現在的趨勢發(fā)展下去，房?jì)r(jià)只會(huì )年復一年的上升，宏觀(guān)調控也是年復一年地為地產(chǎn)界降溫。去年政策重點(diǎn)集中在上海，今年是北京，后年又是另一座城市�！叭笊健敝坏淖》�，將長(cháng)期成為城市居民生活的沉重負擔。
對于房地產(chǎn)過(guò)熱，治本的方法在于緩解“三座大山”之一的住房，即由政府主導，增加經(jīng)濟適用房的建設。目前中國很多一線(xiàn)城市的高房?jì)r(jià)政策有諸多弊端，例如很多工薪階層都感到不堪重負，導致消費疲軟等。
很多國家政府都有為大眾提供經(jīng)濟適用房的經(jīng)驗。例如，新加坡政府組屋居民占了總人口的84%。這樣的政策不僅解決低收入人口住房問(wèn)題，也避免了市場(chǎng)對“未來(lái)需求”的非理性憧憬。
換句話(huà)說(shuō)，在香港或新加坡的公屋不僅解決了低收入人群的住房問(wèn)題，而且也沒(méi)有影響到商品房市場(chǎng)。眾所周知，這兩座城市商品房市場(chǎng)依然十分活躍。
對中國來(lái)說(shuō)，增加經(jīng)濟適用房供應不僅可以降低投資者的非理性憧憬，從而達致為房地產(chǎn)降溫的效果，同時(shí)也可以避免因樓市泡沫爆破而導致經(jīng)濟硬著(zhù)陸。因為經(jīng)濟適用房與商品房將會(huì )形成兩個(gè)不同的價(jià)格走勢，商品房?jì)r(jià)格并不會(huì )跟隨廉價(jià)的經(jīng)濟適用房而暴跌，仍然由市場(chǎng)的供需機制來(lái)決定。所以說(shuō)增加經(jīng)濟適用房供應是項一箭雙雕的措施。
必須解決的“三座大山”
當然，中國也已開(kāi)始發(fā)展經(jīng)濟適用房，但是不僅供應嚴重不足，而且關(guān)鍵是在規劃管制上也存在缺位，導致經(jīng)濟適用房推出后的一系列非法活動(dòng)，例如搶號，高價(jià)轉手出售等。到底哪些人可以申請，購買(mǎi)之后轉賣(mài)的價(jià)格可以增長(cháng)多少等，這些問(wèn)題在中國仍然缺少有效的監督管理機制。
以北京市為例，國土資源局于4月初公布的《北京市2006年土地供應計劃》中確認，2006年北京市供地總量6500公頃，其中住宅商品房1600公頃，經(jīng)濟適用房300公頃，即經(jīng)濟適用房的建設比例還不到商品房的五分之一。與此對照的是，建設部規定家庭年收入6萬(wàn)以下便可購買(mǎi)經(jīng)濟適用房，相當于北京70%的家庭。這樣的供求比例，再加上監管缺位，如何不滋生非法行為?
“十一五計劃”期間的一項工作重點(diǎn)是擴大內需，刺激消費。目前中國居民存款已經(jīng)高達15萬(wàn)億人民幣，而且還在快速增長(cháng)，可見(jiàn)中國人不消費的原因并非沒(méi)有錢(qián)。人們存錢(qián)的原因主要還是對未來(lái)缺乏安全感。多數人對于“三座大山”，即住房、醫療、教育感到無(wú)奈，只有靠?jì)π顏?lái)增加安全感。
增加經(jīng)濟適用房建設，完善有關(guān)制度本身并不足以達到刺激消費的目的，但卻是其必要條件�！叭笊健敝兄灰幸豁梿�(wèn)題不解決，中國的居民就無(wú)法養成消費所必須的安全感。
可見(jiàn)，提高消費的關(guān)鍵，是要解決公共品嚴重短缺的問(wèn)題，而發(fā)達市場(chǎng)經(jīng)濟體刺激消費的金融手段，如降低存款利率等，在中國難以奏效。因為發(fā)達國家的“三座大山”遠不及中國的沉重。只有在規范的市場(chǎng)機制里，加息等手段才能起到預期效果。
解決了“三座大山”問(wèn)題，人們的消費意愿自然會(huì )增加。與其說(shuō)“十一五計劃”的工作重點(diǎn)是刺激消費，擴大內需，不如直指問(wèn)題關(guān)鍵——解決“三座大山”，為居民提供基本公共品，才是未來(lái)五年經(jīng)濟工作的核心。(摘自新加坡聯(lián)合早報；作者：林煙)
