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房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入目前非理性繁榮景象，房?jì)r(jià)快速上漲，根源仍然在于不合理的土地制度及由此而形成的住房模式。
任何一個(gè)國家都可能出現資產(chǎn)泡沫。但是，房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮、價(jià)格上漲成為一個(gè)社會(huì )問(wèn)題甚至政治問(wèn)題，卻相當罕見(jiàn)。不幸的是，這樣的情況就出現在我們身邊。
應當說(shuō)，每一輪資產(chǎn)泡沫都是各種復雜因素造成的。以房地產(chǎn)市場(chǎng)為例，開(kāi)發(fā)商的逐利、消費者的羊群心理、政府的貨幣信貸政策，都與非理性繁榮難脫干系。民眾中的一部分抱怨買(mǎi)不起房，而另一部分則瘋狂投入炒作中，甚至那些成為“房奴”的人，其購房需求也部分來(lái)自投機。
不過(guò)，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入目前非理性繁榮景象，房?jì)r(jià)快速上漲，根源仍在于不合理的土地制度及由此而形成的住房模式。
城市化意味著(zhù)城市需要占用原來(lái)的農業(yè)用地。事實(shí)上，大量城市人口都在從城市向原來(lái)的郊區遷移。但根據現有的土地法律，政府壟斷了供應工商業(yè)用地和城市人口居住用地的權力。必須由政府向農民征用土地之后，這些土地才可以用于工商業(yè)開(kāi)發(fā)和城市居民居住。由于種種原因，政府只向開(kāi)發(fā)商出讓它所占有之國有土地，而拒絕向家庭及若干家庭組成的類(lèi)似于住房合作社之類(lèi)的組織出讓土地。
由此形成了我們目前基本的城市房屋解決模式：政府壟斷土地供應，開(kāi)發(fā)商壟斷房屋供應。所有人都必須向開(kāi)發(fā)商購買(mǎi)房屋，因為政府只向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商供應土地。
專(zhuān)家們分析說(shuō)，這種模式與香港地產(chǎn)模式大體相同。事實(shí)上，它很可能就是模仿自香港。而內地地方政府之所以模仿香港模式，乃是看中了香港模式的一項巨大優(yōu)勢：它能給政府帶來(lái)巨額財政收入。香港政府的最大宗財政收入是售地收入，目前內地各城市的收入結構也基本呈現這種特點(diǎn)。
但也正是這一點(diǎn)決定了，一些地方政府成為地產(chǎn)市場(chǎng)上的一個(gè)完全的逐利者。它本能地傾向于通過(guò)操縱土地供應，哄抬土地價(jià)格，從而使土地成本不斷升高，推動(dòng)房屋價(jià)格迅速升高。因此，香港模式的基本特點(diǎn)就是，高地價(jià)、高房?jì)r(jià)。
這種模式的經(jīng)濟后果是，房地產(chǎn)業(yè)在城市經(jīng)濟中所占的比重非常高，而這意味著(zhù)城市經(jīng)濟缺乏創(chuàng )造性，因為房地產(chǎn)業(yè)其實(shí)是最原始的產(chǎn)業(yè)。這種模式的社會(huì )后果是，社會(huì )財富畸形地體現到土地與物業(yè)上，而普通民眾大量地成為房奴，窮畢生之力供房，抑制社會(huì )整體生活品質(zhì)的提高。
香港模式也會(huì )導致另一個(gè)嚴重的經(jīng)濟與社會(huì )后果：大量低收入群體根本買(mǎi)不起房。因此，香港模式除了高地價(jià)和高房?jì)r(jià)之外，還有一個(gè)顯著(zhù)特征：住房高福利。也即，政府為低收入群體提供大量住房福利。有統計稱(chēng)，在香港，居民公屋入住率達到50%以上，即香港一半以上的中低收入民眾可以通過(guò)住房保障體系來(lái)解決住房問(wèn)題。
因此，香港歷屆政府通過(guò)出售土地套取的利益，其中至少有一部分變成了低收入者的住房福利，這是對完全向政府、向房地產(chǎn)傾斜的房地產(chǎn)模式的一種矯正。
不幸的是，這一點(diǎn)卻被內地各級政府有意忽略了。政府提供給低收入群體的住房福利微乎其微。廉租房幾乎沒(méi)有，經(jīng)濟適用房比例低下。也就是說(shuō)，內地只模仿了香港模式的前半截，高地價(jià)、高房?jì)r(jià)，卻忘記香港模式的后半截：住房高福利。
各地政府在住房市場(chǎng)化改革的名義下，把幾乎所有城市居民推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)，而這個(gè)市場(chǎng)卻已被政府強行地嵌入了一種地價(jià)、房?jì)r(jià)傾向于非理性上漲的機制，使低收入者無(wú)力購買(mǎi)房屋。這就是住房問(wèn)題成為一個(gè)復雜的社會(huì )、政治問(wèn)題的癥結所在。而政府過(guò)往進(jìn)行的宏觀(guān)調控之失靈也證明，只要現有的房地產(chǎn)模式不變，房?jì)r(jià)騰漲、中低收入群體住不起房的格局，就無(wú)法從根本上改變。
解決之道在于改變城市居民解決住房問(wèn)題的基本模式。
我們換一個(gè)角度思考。占人口多數的農民的住房問(wèn)題，從未成為社會(huì )問(wèn)題。原因在于，農民可以以非常低廉的成本獲得屬于自己家庭的宅基地，從而房屋成本是完全可以控制的。當今城市人口解決住房問(wèn)題，也可以參考這種古今中外通行的模式。
也就是說(shuō)，城市家庭可以到郊區向農民購買(mǎi)土地建設使用權，并以家庭為單位或組合為住宅合作社，自行建造自住房屋。當然，商業(yè)性開(kāi)發(fā)公司也可以直接向農民購買(mǎi)土地開(kāi)發(fā)商品房。但是，它們將不再是城市房屋的壟斷性供應者。
這里的要害是，屬于農民的農村集體土地，毋須經(jīng)過(guò)政府征用環(huán)節，即可跟國有土地一樣，轉讓建設用地使用權給城市居民用于建造房屋。這樣做有兩個(gè)明顯的好處：第一，從城市居民角度看，繞開(kāi)政府征用土地、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從政府手中購買(mǎi)土地這兩個(gè)環(huán)節，住房成本立刻就可以大幅度降低。第二，農民仍將保有對自己土地的所有權，而又可以獲得比政府征用高得多的土地轉讓收益。由此，城市化的擴張，將采取一種分散的方式，由城市居民在與農民討價(jià)還價(jià)中進(jìn)行。而在這個(gè)過(guò)程中，農民將自然地實(shí)現向市民的轉化，不會(huì )因為城市化反而成為生活沒(méi)有著(zhù)落的“失地農民”。
當然，這一改革最大的利益受損者將是各地政府，因此，土地制度改革的關(guān)鍵就是，政府作出選擇：是毅然舍棄自己的既得利益，真正地以民眾——既包括城市居民、也包括農民——利益、以公共利益為其惟一的追求目標，還是繼續作為一個(gè)壟斷性商人，在土地市場(chǎng)上逐利？
假如這一改革難度過(guò)大，那么，退而求其次，也應當考慮，對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的各級政府施加更為剛性的約束。第一，在征地環(huán)節，政府應當按照未來(lái)的土地轉讓價(jià)格，而非如當下按照農業(yè)產(chǎn)值確定征地補償標準確定給農民的征地補償。因為，政府征用土地的目的是為了工商業(yè)用途。土地交易價(jià)格取決于未來(lái)的收入流。
第二，各地政府建立公共住房福利基金，比如說(shuō)，土地轉讓收入的一定比例必須用于補充這一基金，用于向中低收入群體提供住房福利。
第三，土地轉讓收益的另一部分，應當用于新開(kāi)發(fā)地區的基礎設施建設。建設基礎設施是政府的責任。讓開(kāi)發(fā)商承擔這個(gè)責任，實(shí)際上是讓業(yè)主承擔，這等于對業(yè)主雙重征稅，因為，業(yè)主作為納稅人，其稅款的一部分本來(lái)就是用于購買(mǎi)政府的基礎設施供應的。
(來(lái)源：《中國新聞周刊》；秋風(fēng)）
