在美國市場(chǎng)經(jīng)濟的大環(huán)境下，其樓市亦已發(fā)展成完善的市場(chǎng)。在這個(gè)市場(chǎng)里，房屋就是商品，商品就要根據市場(chǎng)供求的規律來(lái)流動(dòng)，政府并不直接干預樓市的運作�；蛟S可以說(shuō)，這就是有別于別國的美國“國情”。
去年樓市獲利8870億
過(guò)去幾年的美國樓市，常被經(jīng)濟分析人以“火熱”來(lái)形容。確實(shí)，近年來(lái)美國新建住房銷(xiāo)量每年都在100萬(wàn)套至200萬(wàn)套之間，舊房銷(xiāo)量每年在五六百萬(wàn)套以上。僅今年4月份，美國新建住房的開(kāi)工量以年率計算為近200萬(wàn)套，其中獨門(mén)獨院的單棟住房就高達156萬(wàn)多套，約占開(kāi)工總量的79%。當月新房銷(xiāo)量以年率計算接近120萬(wàn)套，其中單棟住房大約占80%。
作為一個(gè)成型的市場(chǎng)，美國樓市的運行完全依市場(chǎng)規律，住房建設的多少、面積的大小和銷(xiāo)售量完全由市場(chǎng)無(wú)形之手決定，美國的開(kāi)發(fā)商必須根據自己對所在地區市場(chǎng)需求情況進(jìn)行詳盡調查和科學(xué)分析之后作出準確判斷。
火熱的住房建設和銷(xiāo)售導致房地產(chǎn)價(jià)格持續上漲，與股市的長(cháng)期平淡形成鮮明對照。因此，除了自己居住外，買(mǎi)房也成了不少人投資的一種手段。去年一年美國人從樓市獲利就高達8870億美元。
樓價(jià)漲幅適度
近幾年來(lái)，美國樓市的火熱帶來(lái)了住房銷(xiāo)售價(jià)格的迅速上漲，但到目前為止，上漲的幅度相對來(lái)說(shuō)還是適度的。
據美國商務(wù)部公布的報告，以1996年的住房?jì)r(jià)格平均指數為100來(lái)計算，去年全美國的住房平均價(jià)格指數為153.1。也就是說(shuō)，10年間住房平均價(jià)格上漲了53%。1996年美國典型的單棟居民住房全國平均銷(xiāo)售價(jià)格為16.64萬(wàn)美元，去年的平均價(jià)格為25.48萬(wàn)美元。按照美國家庭的平均收入標準來(lái)說(shuō)，無(wú)論是住房實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格還是上漲幅度，都未脫離國人的承受能力。
開(kāi)發(fā)商未敢囤積居奇
住房?jì)r(jià)格的迅速上漲是否會(huì )導致美國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商囤積居奇，從而脫離市場(chǎng)規律人為地哄抬銷(xiāo)售價(jià)格以牟取暴利？
答案是否定的。在美國，如果開(kāi)發(fā)商手中積壓了大量住房就等于積壓了大量的周轉資金，從而無(wú)法進(jìn)行再開(kāi)發(fā)。另外，開(kāi)發(fā)商手中積壓大量房子賣(mài)不出去，就表明它經(jīng)營(yíng)不善，從而也就很難再從銀行貸款進(jìn)行新的開(kāi)發(fā)。
正因為如此，美國房地產(chǎn)商不但不會(huì )囤積住房待價(jià)而沽，反而會(huì )千方百計大力推銷(xiāo)自己的房屋努力減少房屋積存。今年第一季度，美國租用房的镕置率為9.5%，而銷(xiāo)售房的镕置率只有2.1%。
政府力主居者有其屋
美國政府在住房市場(chǎng)上發(fā)揮的作用主要就是幫助低收入家庭獲得住房。除了通過(guò)調整主導利率來(lái)誘導住房抵押貸款利率升降等宏觀(guān)調控措施外，美國政府在幫助低收入家庭購房方面也采取了不少措施。
雖然美國住房?jì)r(jià)格從總體上說(shuō)不算過(guò)于昂貴，但如果沒(méi)有政府的援助，買(mǎi)房對許多低收入家庭來(lái)說(shuō)也是可望而不可及的事。為此，美國政府專(zhuān)門(mén)設有住房和城市發(fā)展部，其職能之一就是資助窮人解決住房問(wèn)題。該部設有多種住房援助計劃，其中包括向低收入家庭提供住房貸款擔保和租房協(xié)助以及出售中低價(jià)住房等。每年美國政府為這些計劃提供大量資金，幫助不少低收入家庭和無(wú)家可歸者解決了住房問(wèn)題。
稿件來(lái)源：香港商報
