中新網(wǎng)6月16日電 據《國際金融報》報道，房?jì)r(jià)猛漲和股票猛跌相互強化，對于投資者來(lái)說(shuō)，在此兩者間進(jìn)行選擇幾乎不用費什么心思。但現在，情況正在出現微妙的變化。
就在剛剛過(guò)去的一個(gè)月間，樓市、股市出現了截然不同的逆轉之勢。前者在“國六條”及“九部門(mén)意見(jiàn)”的連續打壓下，其一貫被看好的投資前景驟然黯淡；后者則在短短3周內，連續沖破1400、1500、1600三個(gè)整數關(guān)口。從目前來(lái)看，雖然震蕩激烈，但市場(chǎng)信心及活躍程度，均已有了明顯回暖。
樓市告別“短線(xiàn)操作”：出售改出租
徐匯區王先生，2002年以65萬(wàn)買(mǎi)進(jìn)一套二手房，本來(lái)想以100萬(wàn)的價(jià)格出售。他算了一下，如果按去年營(yíng)業(yè)稅征收標準執行，出售過(guò)程中不需要繳納營(yíng)業(yè)稅；而如果按照新政執行，就需要繳納5.5萬(wàn)元(稅率5.5%)的營(yíng)業(yè)稅。由于出售成本大大增加，王先生決定改為出租，等待有利時(shí)機到來(lái)。
購房者對于租房的興趣也在提升。公司白領(lǐng)李小姐，原本計劃明年結婚時(shí)購一套100平方米左右的房子，“但問(wèn)題在于，誰(shuí)能保證5年內不換房子？如果是這樣，全額征收營(yíng)業(yè)稅的風(fēng)險太大了”。
對于購買(mǎi)自住用房的客戶(hù)來(lái)說(shuō)，類(lèi)似李小姐這樣的情況不在少數。因為工作年限較短，他們暫時(shí)可接受的婚房面積不會(huì )太大，但在其后5年，一方面，收入狀況將有較大幅度提高，另一方面，由于孩子出生、保姆用房、父母搬來(lái)同住以及工作地點(diǎn)變動(dòng)等原因，原住房很有可能不再適用。
按照李小姐的“小算盤(pán)”，即使貸款60萬(wàn)元，在20年等額本息還款情況下，每月還款也要4213元，這還不包括利率提升等額外支出，“所以，暫時(shí)還是租一段時(shí)間的房子，等市場(chǎng)穩定下來(lái)再說(shuō)”。
上述觀(guān)望心態(tài)已經(jīng)反映在市場(chǎng)數據中。據漢宇地產(chǎn)交易管理部統計，6月1日以來(lái)，公司門(mén)店每天預約的簽約量已經(jīng)下滑到去年4月份的水平，與5月底的情況相比，現在的簽約量少得可憐。不僅如此，根據市場(chǎng)研究部對公司門(mén)店所在區域的研究發(fā)現，上海大多數區域二手房市場(chǎng)都受到了不同程度的影響，其中中檔價(jià)位自住為主的區域受到的影響更加明顯。
理財專(zhuān)家認為，通過(guò)買(mǎi)賣(mài)房屋獲取價(jià)差的做法，風(fēng)險正在加大。因為投資房產(chǎn)要從三個(gè)方面考慮其成本，一是投入，二是支出，還有一個(gè)方面就是機會(huì )成本。在目前的情況下，由于此前房?jì)r(jià)不斷高漲，一套房產(chǎn)的初期資金投入已經(jīng)很大。而從支出的情況來(lái)看，營(yíng)業(yè)稅的征收大大提高了樓市的交易成本，即使保留房產(chǎn)至5年以上，也要支出類(lèi)似物業(yè)管理費等費用，再加上契稅、交易傭金、貸款利息等，一套房子要上漲20%才能保證有所盈利。
那么上海的房?jì)r(jià)還有沒(méi)有上漲20%的可能呢？記者在采訪(fǎng)中發(fā)現，幾乎所有被采訪(fǎng)者均對此持悲觀(guān)態(tài)度。由于強而有力的窗口效應，專(zhuān)家們認為，九部門(mén)意見(jiàn)在很多方面還是留有一定余地的，對于樓市的相關(guān)調控政策還可以有很多，比如個(gè)人所得稅的征收，20%的稅率就要比現在的營(yíng)業(yè)稅具有更大的“殺傷力”。另外，還可以進(jìn)一步提高銀行按揭成數，征收土地增值稅、不動(dòng)產(chǎn)稅和物業(yè)稅等，由此看來(lái)，寄望房?jì)r(jià)上漲20%以獲利的想法并不現實(shí)。
以租養房是否可行：收益率很難達到
如果我們把低價(jià)買(mǎi)入、高價(jià)拋出，博取買(mǎi)賣(mài)差價(jià)的購房行為歸為投機型的話(huà)，那么，購入房產(chǎn)后長(cháng)期擁有，憑借租金收入來(lái)實(shí)現投資收益的購房行為可稱(chēng)為投資型。中信銀行的趙慈拉認為，按照通常的慣例，房?jì)r(jià)應為房產(chǎn)月租金的120至180倍，也就是說(shuō)，一套價(jià)值100萬(wàn)元的全裝修房，每月的租金收入應有6000元，才具有合理的“市盈率”，并與購房貸款的利息支出相當。
我們來(lái)大致算一筆賬：仍以100萬(wàn)元全裝修房為例，目前5年期以上個(gè)人自營(yíng)性住房貸款的基準利率已由6.12%提高到6.39%，個(gè)人能享受到的最優(yōu)惠的下限利率也由5.508%提高到5.751%，因此，每年的資金成本多則6.39萬(wàn)元，少則5.75萬(wàn)元。加上房屋本身有一定的使用年限，如以70年計算，每年的折舊為1.43萬(wàn)元。兩項合計，月租金必須在6000元以上才能覆蓋成本。
這是一個(gè)很難達到的收益率。據上海市二手房指數辦公室和多家中介機構提供的數據顯示，目前上海市大多數房屋的出租收益率已經(jīng)比兩年前大為降低，基本上維持在3%-5%左右。即使是行情較好的一些樓盤(pán)，如徐匯區的高檔房是很多商務(wù)人士尤其是外籍人士的首選，但其7%-8%左右的租金回報率也剛達到保本線(xiàn)。中金公司首席經(jīng)濟學(xué)家哈繼銘認為，以上海為代表的部分城市，炒房者獲取的房租已經(jīng)不足以支撐成本，惟一目的就是等著(zhù)房子漲價(jià)。
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