近日，備受矚目的上海退房案終于有了說(shuō)法：法院一審判決開(kāi)發(fā)商應退還房款，收回價(jià)格已大大“縮水”的房屋。有關(guān)專(zhuān)家指出，這起近5年來(lái)上海首次出現的退房集體訴訟，無(wú)疑給宏觀(guān)調控下漸漸吃緊的開(kāi)發(fā)商亮了一張黃牌，樓市有漲有跌，開(kāi)發(fā)商在博弈樓市、節節推高房?jì)r(jià)之時(shí)，是否也應該對房?jì)r(jià)下跌的風(fēng)險有所預期？
退房潮襲擊上海
去年年底，上海地產(chǎn)十強之一的大華公司遇到了大麻煩：它所開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)水岸藍橋的89名業(yè)主，將一份聯(lián)名解約“通牒”遞交給開(kāi)發(fā)商、貸款銀行和貸款擔保公司，強烈要求退房，并聲明將集體停止償還房貸。一時(shí)間，上海樓市“風(fēng)云”乍起，十幾個(gè)樓盤(pán)先后發(fā)生集體退房事件。
據了解，房?jì)r(jià)下跌是退房風(fēng)起的真實(shí)原因。2004年下半年，水岸藍橋的房?jì)r(jià)每平方米還只有五六千元，2005年春節前后，“瘋漲”到13000元甚至更高�？傻搅�2005年下半年，樓市宏觀(guān)調控趨緊，該地區房?jì)r(jià)最低跌到每平方米8000多元，而且不少房子是帶新裝修出售。如此一來(lái)，買(mǎi)房人房子還沒(méi)到手，每套房?jì)r(jià)格就“縮水”了三四十萬(wàn)元。與此同時(shí)，上海另一個(gè)樓盤(pán)地杰?chē)H城40余名業(yè)主也要求團退。當初，地杰?chē)H城的房?jì)r(jià)每一次開(kāi)盤(pán)都要拉一個(gè)漲停板，從6200元/平方米開(kāi)始，第四批已經(jīng)到了9000多元/平方米。4月國家抑制炒樓的組合拳打出，地杰?chē)H城第四批的購房者中大多數投機者拿到號后最終都沒(méi)有買(mǎi)房，很多人放棄了購買(mǎi)權。到了今年10月，新的房源推出，價(jià)格只有6000多元/平方米，由此提出退房要求的業(yè)主達到了70多戶(hù)。因退房要求未獲開(kāi)發(fā)商回應，一些業(yè)主將聯(lián)名信送到開(kāi)發(fā)商、貸款銀行和貸款擔保公司手中，明確表示將集體停止還貸。
上海業(yè)主們的退房理由當然不能是市場(chǎng)價(jià)格，他們找到了交房過(guò)程中一些不完善之處。在過(guò)去房?jì)r(jià)上漲期間，嚴重的工程質(zhì)量問(wèn)題只會(huì )帶來(lái)索賠的要求，有的業(yè)主因房?jì)r(jià)飆升而不敢找開(kāi)發(fā)商理論；而今房?jì)r(jià)一跌，業(yè)主開(kāi)始頻頻借質(zhì)量問(wèn)題找開(kāi)發(fā)商的麻煩，甚至引發(fā)集體退房事件。據稱(chēng)，目前在積極退房的人中大部分是投資客。這些投資客中，外地人、境外人士占有重要比例，其中溫州人就扮演著(zhù)重要角色。
在要求團退的業(yè)主中，很多人把自己的行為叫做“維權”。有趣的是，不少律師并不認同他們的觀(guān)點(diǎn)。房產(chǎn)糾紛的裁定標準都是以合同為準。一般來(lái)講，只有出現重大工程質(zhì)量隱患等情況，購房者才能成功退房。并不是所有的瑕疵都能成為退房的正當理由。對于買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)，買(mǎi)了房子以后房屋價(jià)格的漲跌應屬于商業(yè)風(fēng)險。這種風(fēng)險是隨著(zhù)購房合同的生效就從開(kāi)發(fā)商轉由買(mǎi)房人承擔了。除非開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售房子時(shí)曾對前期業(yè)主做出“購房保價(jià)”的承諾，但“購房保價(jià)”必須寫(xiě)進(jìn)合同。事實(shí)上，絕大多數退房的理由都不充分，有的稱(chēng)銀行貸款辦不出，有的貸款貸出來(lái)了買(mǎi)家也拒不簽字，還有的借口開(kāi)發(fā)商延期交付、配套設施沒(méi)跟上等。
開(kāi)發(fā)商博弈退房潮
目前，要求退房的業(yè)主們最關(guān)注的問(wèn)題是他們的要求能否實(shí)現。對此，一位權威人士表示，從法律的角度來(lái)講退房很難，因為此前雙方是有購房合同的。根據國務(wù)院發(fā)布的《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》商品房交付使用后，購買(mǎi)人認為主體結構質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監督單位申請重新核驗。經(jīng)核驗確屬主體結構質(zhì)量不合格的，購房人有權退房，但目前業(yè)主退房的理由僅是價(jià)格問(wèn)題。
近日，備受矚目的上海退房案一審判決開(kāi)發(fā)商應退還房款，收回價(jià)格已大大“縮水”的房屋。分析人士表示，在銀根日益收緊、資金鏈普遍趨緊的行業(yè)大背景下，這對于開(kāi)發(fā)商而言，無(wú)疑是雪上加霜。但“瘋狂”總得付出代價(jià)。開(kāi)發(fā)商之所以遭受如此慘痛的教訓，是因為在樓市一天一個(gè)價(jià)的瘋狂日子里，他們壓根兒不曾想到房?jì)r(jià)下跌的風(fēng)險，更沒(méi)有做好這方面的準備。對于上海涌現的退房潮和最近的判決，使開(kāi)發(fā)商們感到憂(yōu)心忡忡，并將希望寄托在政府干預上�！跋嘈耪粫�(huì )眼看著(zhù)大家都來(lái)退房，畢竟這不利于社會(huì )穩定，”一位開(kāi)發(fā)商坦言。
業(yè)內人士認為，上海退房案購房人勝訴，是一個(gè)積極的信號。房?jì)r(jià)只漲不跌那是神話(huà)。開(kāi)發(fā)商不要生活在神話(huà)中，更不要指望政府幫忙，樓市調控的最終目標就是要市場(chǎng)健康發(fā)展。
退房背后的信用危機
購房者采取了如拒絕收樓、停止供款、甚至走進(jìn)法庭等手段要求退房，主要是當事人出于對自身利益的保護和風(fēng)險規避動(dòng)作。但為什么購房者公然的把“違約”來(lái)作為規避經(jīng)濟風(fēng)險的手段？并且，這些公然違約的行為能得到了眾多的輿論支持？這才是退房潮背后值得關(guān)注和思考的問(wèn)題。
信用是市場(chǎng)經(jīng)濟的基石、契約是信用保證的一種形式，但綜觀(guān)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，信用危機幾乎無(wú)處不在。關(guān)于誠信問(wèn)題，之前大家關(guān)注的焦點(diǎn)主要集中在開(kāi)發(fā)商、中介機構等企業(yè)身上，而忽視了對于其他市場(chǎng)參與主體的洞察。上海退房潮，除了讓我們去檢討地產(chǎn)市場(chǎng)自身存在的體系問(wèn)題外，也應該重新思考整個(gè)社會(huì )的信用體系和信用觀(guān)念，包括企業(yè)信用、民眾信用以及其他市場(chǎng)參與主體的信用等。
先說(shuō)企業(yè)信用。自市場(chǎng)化以來(lái)，關(guān)于房地產(chǎn)方面的投訴一直是3·15熱線(xiàn)最熱門(mén)的話(huà)題之一。但這么多年，這種局面并沒(méi)有得到有效的抑制或改善，如虛假廣告、建筑質(zhì)量、違規操作、侵占業(yè)主利益等問(wèn)題層出不窮。綜觀(guān)這些問(wèn)題的根源，一方面，開(kāi)發(fā)商在很大程度上能夠把控輿論的話(huà)語(yǔ)權；另一方面，市場(chǎng)監管和治理力度太弱，企業(yè)違規成本太低，在這種情況下，企業(yè)信用保證基本無(wú)從談起。
再說(shuō)公眾信用。作為市場(chǎng)最重要的參與者之一的消費者，其購房遭遇固然值得同情，但消費者契約精神的缺失讓人汗顏。在發(fā)達的市場(chǎng)和社會(huì )體系中，信用破產(chǎn)讓人寸步難行；而在上海退房潮中違約受到保護并為民眾所認可，這不利于法制社會(huì )的健全與發(fā)展。由此可見(jiàn)，作為市場(chǎng)經(jīng)濟基石的“信用”，在我們眾多的市場(chǎng)參與者的眼中并不是行事的原則，而僅僅是一種利益博弈的工具。而信用體系的缺失，不僅大大增加了流通和交易成本，也為市場(chǎng)經(jīng)濟埋下了隱患。因此，對于依舊處于發(fā)展中的中國房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，信用危機亦應引起足夠的重視。
來(lái)源：中國證券報 記者：林華
