中新網(wǎng)10月9日電 中國房地產(chǎn)業(yè)局部泡沫化的趨勢非常明顯；如果措施失當，人們有理由擔心，1992年前后的房地產(chǎn)危機會(huì )再度重現。最近一期的中國《新聞周刊》載文對此作了分析。文章全文如下：
北京成壽寺路附近的一處現房樓盤(pán)，價(jià)格低至2600元/平方米。每逢周末，門(mén)可羅雀的情景不能不讓開(kāi)發(fā)商心急。
現在，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現出是這樣的一種情景：一方面是房地產(chǎn)商如火的熱情，他們吆喝著(zhù)自己的樓盤(pán)“物超所值”，他們的投資動(dòng)作也未見(jiàn)緩，新的一輪“圈地運動(dòng)”正在進(jìn)行，僅廣州周邊用地規模在500畝以上的已建或在建的大型樓盤(pán)就有20多個(gè)。
而另一面，購買(mǎi)者發(fā)現房?jì)r(jià)越來(lái)越脫離自己可以忍受的界限，國家統計局最新測算的全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)景氣指數結果表明，今年1至8月空置商品房激增14.1%。北京、長(cháng)沙、成都等地的實(shí)情也表明，大多數的開(kāi)發(fā)商仍在一味地追捧高端市場(chǎng)，造成新的空置。在中低檔市場(chǎng)明顯出現供不應求的情況下眾多開(kāi)發(fā)商還是無(wú)動(dòng)于衷。
不少的業(yè)界人士及專(zhuān)家學(xué)者，也措辭激烈地指出：房地產(chǎn)泡沫正在臨近！
局部“發(fā)燒”？
“那時(shí)候甚至國內各省的政府部門(mén)都籌集資金到海南來(lái)?yè)埔还P，一個(gè)人能在一夜之間變成百萬(wàn)富翁，但是后來(lái)最終的結果是，留給我們一大堆讓人頭痛的‘爛尾樓’�！焙？谑薪�(jīng)貿局副局長(cháng)朱國憲在接受中國《新聞周刊》采訪(fǎng)時(shí)，回憶起了1992年前后的“房地產(chǎn)狂潮”，他說(shuō)：“國家已拿出4個(gè)億的資金作補貼，來(lái)處理這些‘爛尾樓’，但是可能還不夠�！�
當時(shí)，上千億的房地產(chǎn)資金“飛蛾撲火”般地投向幾個(gè)地區，海南至少800億，北海300億，惠州150億，這些資金里很多都是從銀行里貸來(lái)的錢(qián)。而用這些錢(qián)建造出來(lái)的房子卻很少有人問(wèn)津。
“1992年的房地產(chǎn)投資比1991年同比增加117%，而1993年房地產(chǎn)投資比1992又增加了124%，連續兩年的不正常高速增長(cháng)，說(shuō)明1992前后的確出現了房地產(chǎn)過(guò)熱�！敝袊康禺a(chǎn)及住宅研究會(huì )常務(wù)副會(huì )長(cháng)包宗華教授說(shuō)：“但是即使這樣，1992年前后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍是局部過(guò)熱�！卑谌A所說(shuō)的局部是指沿海開(kāi)放的幾個(gè)城市。
那次房地產(chǎn)危機總是被當作“標本”，比對的就是從1998年以來(lái)中國的第二次房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)高潮；相比之下，兩者有很大的區別。
“如果從房地產(chǎn)投資增幅來(lái)看，今年前6個(gè)月只比去年同期增加了32.9%，但全年預測可能不會(huì )超過(guò)2001年的29.2%，并沒(méi)有像1992年前后連續兩年超過(guò)100%的增長(cháng)，中國房地產(chǎn)正常的投資增幅應該是15%至20%�！卑谌A教授說(shuō)，“即使超一點(diǎn)，也是有特殊原因的，比如北京的奧運會(huì )�！�
從投資主體看，新華遠董事長(cháng)任志強認為，和第一次高潮相比，這一輪房地產(chǎn)熱的最大特點(diǎn)在于民營(yíng)資本成為投資主體，1997年以前，房地產(chǎn)市場(chǎng)商銀行貸款占到了60%甚至70%的比例，但目前銀行貸款只占23%左右。
“但有的地方的投資增長(cháng)率大大超過(guò)了銷(xiāo)售增長(cháng)率，”建設部房地及住宅研究會(huì )秘書(shū)長(cháng)張遠端教授說(shuō)：“這意味著(zhù)會(huì )有房屋積壓，實(shí)際上，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在區域性過(guò)熱現象�！倍谌A對此持有相同觀(guān)點(diǎn)。
區域性的過(guò)熱仍然不容忽視。根據上海物價(jià)局的統計，上海外來(lái)購房者已經(jīng)達到53%，這些投資者多以投資為目的，而且購買(mǎi)目標多為高檔住宅。他們購買(mǎi)的驅動(dòng)力是預計房?jì)r(jià)會(huì )繼續增長(cháng)，“現在的高房?jì)r(jià)是靠二手房交易和出租市場(chǎng)支撐起來(lái)的，但如果市場(chǎng)出現飽和，房?jì)r(jià)和租金一跌，投資者的壓力就會(huì )很大�！敝袊鞘幸巹澰O計研究院城市規劃理論研究所所長(cháng)趙燕菁認為。
“亞洲的投資銀行家們堅持將最后的賭注放到上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)。臺灣旅游者在上海最時(shí)髦的活動(dòng)是戴著(zhù)安全帽參觀(guān)建筑工地。當他們走出來(lái)的時(shí)候，‘售磬’的牌子已經(jīng)掛了出來(lái)�！蹦Ω康だ麃営邢薰径驴偨�(jīng)理謝國忠這樣描述上海的“大牛市”。
廣東省建設廳公布的信息顯示，今年上半年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持較大增幅，但銷(xiāo)售增幅下降。1至6月，廣東銷(xiāo)售面積增幅12.92%，比去年下滑18%，而完成土地開(kāi)發(fā)面積和新開(kāi)工面積分別比去年同期增長(cháng)127.88%和37.58%。
深圳也是如此，70%以上的地產(chǎn)商集中在塔尖頂層的那5%至15%群體，這個(gè)群體的購買(mǎi)量畢竟有限。深圳去年房屋銷(xiāo)售平均價(jià)格每平方米為6921元，今年又有所上升，這與城市居民收入月平均3000元是不大適應的，因而背離了主流消費群體。
而北京面臨同樣的問(wèn)題，“按照房地產(chǎn)4至6年的開(kāi)發(fā)周期計算，2002年是北京的房地產(chǎn)供給高峰，如果此時(shí)銷(xiāo)售跟不上去，那么市場(chǎng)就會(huì )對房?jì)r(jià)做出調整�！痹ㄔO部房地產(chǎn)司司長(cháng)張元端教授說(shuō)。
統計顯示，到今年7月底，全國商品房空置面積達1.2億平方米，其中空置一年以上的達50%，占壓資金2570億元以上，居所有行業(yè)不良資產(chǎn)之首。
泡沫“臨界點(diǎn)”
武漢樓市近年來(lái)不斷刷新歷史紀錄，去年就創(chuàng )下了幾個(gè)新高：住宅開(kāi)發(fā)投資95億元，同比增長(cháng)27%，住宅建設在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的比例高達85%；房屋施工、新開(kāi)工和竣工面積均創(chuàng )歷史新高。全市住宅竣工506萬(wàn)平方米，增長(cháng)34%。與此同時(shí)，武漢市的房?jì)r(jià)漲幅超過(guò)10%。
蘇州也受到整體房?jì)r(jià)飚升的影響，去年新區房?jì)r(jià)平均每平方米上揚了500元左右，而一些熱銷(xiāo)樓盤(pán)更達到1000元。
近日，央行發(fā)布了《2002年第二季度貨幣政策執行報告》。央行在報告中預期，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)了幾年的快速增長(cháng)后，存在調整的可能。這一預期值得關(guān)注。就去年對中國GDP增長(cháng)貢獻率而言，房地產(chǎn)業(yè)明顯偏高。據測算，2001年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對中國GDP增長(cháng)的直接貢獻率為1.3個(gè)百分點(diǎn)，間接貢獻率為0.6到1.2個(gè)百分點(diǎn)，兩者相加共計1.9到2.5個(gè)百分點(diǎn)。這表明，中國GDP增長(cháng)對房地產(chǎn)業(yè)的依賴(lài)程度較高。
“現在房地產(chǎn)是拉動(dòng)國民經(jīng)濟的火車(chē)頭，如果剎車(chē)的話(huà)，對國民經(jīng)濟的影響將是非常大的�！敝袊鞘幸巹澙碚撗芯克L(cháng)趙燕菁說(shuō)。
趙燕菁認為，判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)是否出現過(guò)熱首先要找出過(guò)熱的動(dòng)力是什么，那么現在這個(gè)動(dòng)力是否還起作用，或者又有新的動(dòng)力加入；如果有，那么房地產(chǎn)就不會(huì )出現泡沫，如果沒(méi)有，那么風(fēng)險就大了起來(lái)。
這次房地產(chǎn)最主要、直接的導因，是由于1998年開(kāi)始的房地產(chǎn)制度改革、尤其是住房制度的改革。從統計數字上可以清楚地看到這樣一個(gè)分水嶺。
中國從90年代初開(kāi)始，經(jīng)濟進(jìn)入高速發(fā)展狀態(tài)，1993、1994年達到高峰；緊接著(zhù)就是由于中央開(kāi)始治理整頓經(jīng)濟過(guò)熱，投資和住房規模一路下滑，1996、1997年到達了谷底；但從1998年開(kāi)始，房地產(chǎn)業(yè)的增長(cháng)有一個(gè)非常直線(xiàn)的上升，當年就達到最高峰，整個(gè)住房投資和住房開(kāi)工量就超過(guò)了1994年最高峰的時(shí)候；接著(zhù)一路上升，1999年和2000年經(jīng)濟一路高速發(fā)展，2000年房地產(chǎn)開(kāi)工面積一舉超過(guò)了2億平方米；而去年在這個(gè)基礎之上，投資更是猛增了將近30%，速度非�？�。
由此可見(jiàn)，這個(gè)高速發(fā)展是從1998年的房地產(chǎn)制度改革開(kāi)始的。房地產(chǎn)在這次經(jīng)濟發(fā)展中本身就是車(chē)輪，而且帶動(dòng)了整個(gè)的經(jīng)濟發(fā)展；而且到目前為止，可以認為它是最成功的一次改革。
“所以這次房地產(chǎn)熱不是泡沫，因為到目前為止需求都是真實(shí)的，但是問(wèn)題是再往后會(huì )怎么樣。如果高端市場(chǎng)繼續增長(cháng)，那么就有可能出現泡沫，因為你無(wú)法知道市場(chǎng)的拐點(diǎn)在什么地方�！壁w燕菁說(shuō)。
2001年，全國房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲2.2%；2002年上半年房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲3.6%，上漲幅度仍在合理范圍之內。另?yè)䦟?5個(gè)城市的調查，2001年銷(xiāo)售均價(jià)在3500元以上的只有5個(gè)城市，住房?jì)r(jià)格與消費者戶(hù)均年可支配收入之比為5.1倍至13.7倍，而發(fā)達國家在6倍至12倍之間。
“中國房地產(chǎn)仍有很大的發(fā)展空間，二三十年的高速發(fā)展也是可能的，但是風(fēng)險主要集中在高端市場(chǎng)上，而低端市場(chǎng)仍供不應求�！苯ㄔO部房地產(chǎn)及住宅研究會(huì )秘書(shū)長(cháng)張遠端教授說(shuō)。
擠壓泡沫的手
“我發(fā)現每次泡沫都有三個(gè)階段。在第一階段，每個(gè)人都尖叫‘便宜’；在接下來(lái)的階段：投資者在下單之前咬著(zhù)指甲自言自語(yǔ)‘不貴’；在最后階段，錯過(guò)了早期上漲階段的人們會(huì )嘟噥著(zhù)‘不便宜，但還有上漲空間’而帶著(zhù)他們有限資金匆忙殺入�！敝x國忠這樣形象地描述。
結果呢？房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格在經(jīng)過(guò)一段異常膨脹后，開(kāi)始下跌、破滅；由于房地產(chǎn)價(jià)格陡降，造成有房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的銀行出現呆、壞賬，銀行體系運轉失靈；最后，匯率機制被破壞，整個(gè)國民經(jīng)濟陷入困境。在這個(gè)過(guò)程中前一時(shí)期過(guò)量的房地產(chǎn)投資(投機)給以后的金融危機埋下了定時(shí)炸彈。這是亞洲金融危機時(shí)的真實(shí)寫(xiě)照。
也許中國房地產(chǎn)沒(méi)有必要擔心，和1992年的開(kāi)發(fā)熱相比，今天的房地產(chǎn)市場(chǎng)顯得更加理性。但是真實(shí)的數據還是反映出危機所在。
從資金來(lái)源看，房地產(chǎn)企業(yè)有23%的資金來(lái)自金融機構，加上購房者的按揭貸款，這一數字接近60%，金融機構風(fēng)險難以忽視。而今年1至6月，全國房地產(chǎn)投資的增長(cháng)速度超過(guò)了GDP增長(cháng)速度的4倍，為32.9%，有開(kāi)發(fā)過(guò)熱跡象，同時(shí)，過(guò)多的社會(huì )資源(資本、企業(yè)等)擠向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。
據統計，2001年中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額達到了6000多億元，同比增長(cháng)25%左右，2002年1至6月，全國累計完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資2821億元，同比增長(cháng)32.9%；另一方面，截止到2002年6月底，金融機構個(gè)人住房貸款余額已達6630.1億元。據有關(guān)專(zhuān)家測算，金融機構用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和個(gè)人住房貸款余額，占全部金融機構貸款之比估計為10%左右。
房地產(chǎn)市場(chǎng)不盈利的房地產(chǎn)企業(yè)增多，盈利的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利潤也下降。以廣州為例，2001年1318家房地產(chǎn)企業(yè)有1288家虧損，平均利潤率僅為2.3%；與此同時(shí)今年1至7月，全國商品房空置面積增長(cháng)速度加快，達到12.9%，空置率約26%。
“當前房地產(chǎn)市場(chǎng)需要調整的是結構性矛盾，具體的說(shuō)，開(kāi)發(fā)商仍然熱衷于開(kāi)發(fā)銷(xiāo)勢已經(jīng)減弱的高價(jià)位住房，而經(jīng)濟適用房卻不能引起他們的興趣，這需要政府去引導�！卑谌A對中國《新聞周刊》說(shuō)。
20年之內中國城市要轉移進(jìn)來(lái)的人口有4億到5億人，如果按4個(gè)人一套房子計算，將要在未來(lái)20年之內提供上億套房子，如果按照這個(gè)需求估算，假設把它平攤到每一年，可能至少需要5到6億平方米的開(kāi)工量才能滿(mǎn)足這個(gè)需求。但現在中國每一年的開(kāi)工面積大概是3億平方米左右，還遠遠沒(méi)有達到要求。
“這些人需要的都是那些低價(jià)位的經(jīng)濟適用房，而非高檔住宅，所以經(jīng)濟適用房是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流，而且能起到穩定器的作用，起到抑制房?jì)r(jià)虛高的作用�！壁w燕菁說(shuō)，“而且房地產(chǎn)業(yè)能帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，比如家電和裝修業(yè)�！�
“現在問(wèn)題是，經(jīng)濟適用房開(kāi)發(fā)的比較少，而且開(kāi)發(fā)出來(lái)的經(jīng)濟適用房卻被并不是低收入者購買(mǎi)，這也需要政府進(jìn)行有成效的界定�！睆堖h端認為。
張遠端提出，銀行應該在貸款上采取審慎態(tài)度。投機資本往往來(lái)自于金融信貸部門(mén)，要從源頭上控制投機資本。為此，應該嚴格規定金融部門(mén)向房地產(chǎn)貸款的比例和房地產(chǎn)抵押貸款融資的比率，嚴格審查房地產(chǎn)抵押貸款的條件。
與此同時(shí)，各地盡快開(kāi)放房屋的二級市場(chǎng)。國外一人一生平均換六七次房子，如果國內每個(gè)人是3次，按此計算，城鎮住戶(hù)有1.5億，每年有10%的家庭換房子，每個(gè)家庭換房子要花10萬(wàn)元，那么就是1.5萬(wàn)億元，而“九五”期間，每年住宅投資也就3000億。
“這是一個(gè)非常大的數字，但有的城市動(dòng)得非常慢�！卑谌A說(shuō)�！巴瑫r(shí)，政府還應該建立起房地產(chǎn)市場(chǎng)的預警機制，因為房地產(chǎn)牽動(dòng)的產(chǎn)業(yè)太多�！�
來(lái)源：新聞周刊
原標題：房地產(chǎn)：逼近泡沫化懸崖
作者：黃小偉
