中新網(wǎng)12月25日電 據報道，在幾大國有商業(yè)銀行的共同努力下，央行有可能與中國證監會(huì )聯(lián)手，將市場(chǎng)求證已久的房產(chǎn)證券化推上前臺。截至12月份，中國建設銀行、中國工商銀行都已連續3次以上向央行與國務(wù)院上報了有關(guān)開(kāi)展房地產(chǎn)證券化的業(yè)務(wù)方案。
央行有關(guān)人士透露，央行已經(jīng)召集了各方面的專(zhuān)家正在對兩家銀行的方案進(jìn)行論證，問(wèn)題的核心是央行與證監會(huì )的權力分配、責任分擔的劃分及央行對四大行如何進(jìn)行有效監管。中國人民銀行貨幣政策司正就個(gè)人住房抵押貸款證券化方案向國務(wù)院辦公廳做最后的細節解釋工作，待細節解釋工作結束后，個(gè)人住房抵押貸款證券化可能正式實(shí)施。
《經(jīng)濟觀(guān)察報》報道稱(chēng)，在幾大國有商業(yè)銀行的共同努力下，央行有可能與中國證監會(huì )聯(lián)手，將市場(chǎng)求證已久的房產(chǎn)證券化推上前臺。截至12月份，中國建設銀行、中國工商銀行都已連續3次以上向央行與國務(wù)院上報了有關(guān)開(kāi)展房地產(chǎn)證券化的業(yè)務(wù)方案。央行有關(guān)人士透露，央行已經(jīng)召集了各方面的專(zhuān)家正在對兩家銀行的方案進(jìn)行論證，問(wèn)題的核心是央行與證監會(huì )的權力分配、責任分擔的劃分及央行對四大行如何進(jìn)行有效監管。中國人民銀行貨幣政策司正就個(gè)人住房抵押貸款證券化方案向國務(wù)院辦公廳做最后的細節解釋工作，待細節解釋工作結束后，個(gè)人住房抵押貸款證券化可能正式實(shí)施。
證監會(huì )的考慮
“現在，我們正在開(kāi)會(huì )，討論的就是這個(gè)問(wèn)題”，參與論證的國家貨幣政策委員會(huì )委員李楊證實(shí)。但對于兩家銀行是否將在年內開(kāi)辦住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)，李楊不置可否。
據了解，這兩家銀行的方案在央行最終獲得通過(guò)的可能性很大。央行的一位不愿透露姓名的人士告訴記者，“央行的態(tài)度很鮮明，自從建行的抵押債券模式(即表內融資)被央行認同后，央行已經(jīng)開(kāi)始考慮放開(kāi)個(gè)人住房貸款證券化業(yè)務(wù)；就此事，央行曾多次與證監會(huì )高層接洽，并拿出了一整套方案送報國務(wù)院”。
一消息人士透露，國務(wù)院已責成央行與中國證監會(huì )共同拿出一套可行性方案。
央行認為，由于房地產(chǎn)價(jià)值大、周期長(cháng)、位置固定、整體不可分割性等不利因素，形成其投資金額大、市場(chǎng)流動(dòng)性差的特點(diǎn)，使得一般企業(yè)或個(gè)人很難涉足于該行業(yè)的投資；房地產(chǎn)證券化通過(guò)有價(jià)證券形式對房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行分割并出售給各中小投資者，是啟動(dòng)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)突破點(diǎn)。
據悉，要實(shí)現人均居住8平方米的目標，約需投資2000-7000億元，但我國目前的公積金、住房基金的積累還遠未達到發(fā)展的需要；我國銀行儲蓄存款雖已逾10萬(wàn)億元，但其中絕大部分都是5年期以下的存款，而房地產(chǎn)抵押貸款的一般期限都在10年左右。
央行的這位不愿透露姓名的人士坦言，“房地產(chǎn)證券化，不失為當前最可行的方法之一。就銀行方面來(lái)說(shuō)，由于房地產(chǎn)證券化在銀行業(yè)務(wù)中是不反映在資產(chǎn)負債表上的，與傳統的貸款相比，它可減少央行對銀行的準備和資本要求，具有更大的利潤”。
但證監會(huì )卻認為，大部分商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款的業(yè)務(wù)才剛起步，房地產(chǎn)抵押貸款占總貸款比例不足1%，與國外30%-40%的比例相比仍有相當的差距，對于現在的各商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，需要考慮更多的是業(yè)務(wù)的發(fā)展，抵押貸款證券化還不是當務(wù)之急；此外，證監會(huì )有關(guān)房地產(chǎn)證券化的一系列配套措施尚未成熟。
央行態(tài)度轉變
雖然在我國進(jìn)行個(gè)人住房抵押貸款證券化的呼聲一直很高，但是各商業(yè)銀行在先期向中國人民銀行上報的個(gè)人住房抵押貸款證券化方案卻都很難說(shuō)服監管部門(mén)�！白钪饕脑蚴牵貉胄邢Ｍ虡I(yè)銀行通過(guò)表外融資的方式出售資產(chǎn)，而各大商業(yè)銀行的方案，則要求表內融資，即把銀行的證券化資產(chǎn)拿來(lái)抵押”，李楊解釋道。
“表內融資”是指被證券化的貸款資產(chǎn)保留在銀行的資產(chǎn)負債表中，所有者權益仍屬于銀行，這樣，住房抵押貸款證券的發(fā)行人實(shí)際上就是銀行本身。這些住房抵押貸款還作為商業(yè)銀行倒閉時(shí)清算的資產(chǎn)。而“表外融資”則不然。
建行市場(chǎng)部總經(jīng)理孫滌博士指出，表內融資方式，其真實(shí)目的是想借此搭建好連接貨幣市場(chǎng)與資產(chǎn)市場(chǎng)的平臺，為銀行未來(lái)的各種信貸證券化樹(shù)立一個(gè)好信譽(yù)，并最終降低自身不良資產(chǎn)比率。
而央行認為，拿來(lái)出售才是標準意義上的個(gè)人住房貸款證券化，而后者則只能叫做住房抵押債券。此前，建行已被批準試點(diǎn)的方案也只能是一種抵押債券的概念。
“央行一再要求商業(yè)銀行一步到位進(jìn)行表外融資，并且，雙方圍繞著(zhù)個(gè)人住房抵押貸款證券化方案進(jìn)行了多次協(xié)調�！毖胄械挠嘘P(guān)人士告訴記者。
誰(shuí)是最終受益者
“房地產(chǎn)證券化后，銀行、房地產(chǎn)商、購房者、投資者都將是最終的受益者”，工行的周先生如是說(shuō)。
他分析，房地產(chǎn)證券化實(shí)施之后，各投資主體就能直接到市場(chǎng)上尋求資金來(lái)源，減少了相互依賴(lài)性，降低了串聯(lián)系統風(fēng)險，并有效地緩解了銀行資金緊張的狀況，增加了銀行信貸資金流動(dòng)性；對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，能夠最大限度地解決空置房積壓，盤(pán)活存量資產(chǎn)，促進(jìn)其資本加速流通和改善資本結構，從而實(shí)現其房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)目標，解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的巨額債務(wù)，使其房地產(chǎn)物業(yè)得以“解套”，也同時(shí)使得銀行等債權人的債權能夠實(shí)現；購房者可以擺脫銀行由于資金來(lái)源不足等原因而提供貸款時(shí)存在的苛刻條件，還能減輕購房還貸利息負擔；由于房貸信用質(zhì)量較高，房貸證券化為投資者提供了一種比炒股保險、比存款劃算的新型投資方式。
孫滌認為，房地產(chǎn)證券化的實(shí)現將推動(dòng)房地產(chǎn)投資與消費兩方面的實(shí)現，使房地產(chǎn)業(yè)成為新的經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)和新的消費熱點(diǎn)。購房者可以通過(guò)購買(mǎi)有價(jià)證券，對房地產(chǎn)實(shí)現保值，中小投資者也可按自己的意愿換房，更多地得到實(shí)惠。另外，證券讓資產(chǎn)的持有者更加分散，將有利于整個(gè)房地產(chǎn)風(fēng)險的分散，這對市場(chǎng)的長(cháng)期發(fā)展大為有利。
亟待解決的問(wèn)題
住房抵押貸款證券化在我國還屬于試驗階段，現有的有待完善的法律體系將是我國開(kāi)展住房抵押貸款證券化的首要障礙。
“目前，實(shí)行房地產(chǎn)證券化，除了會(huì )遇到專(zhuān)業(yè)機構和人才缺乏等技術(shù)性問(wèn)題以外，還會(huì )有3個(gè)顯性風(fēng)險：商業(yè)銀行對房地產(chǎn)行業(yè)的貸款面臨著(zhù)巨額呆賬和不良資產(chǎn)的風(fēng)險；缺乏健全的個(gè)人信用制度；我國的證券法沒(méi)有對國有商業(yè)銀行金融資產(chǎn)證券化作出單獨的規定和描述”，趙錫軍分析。
房地產(chǎn)證券化推行前期，必須要求銀行房地產(chǎn)貸款應當是那些風(fēng)險小、還本付息違約率低的信貸資產(chǎn)，以便降低證券化以后的風(fēng)險，保護投資者的利益。目前，我國的個(gè)人住房按揭貸款的呆賬及不良資產(chǎn)跡象已經(jīng)“顯山露水”，更有一些房地產(chǎn)企業(yè)為了騙取房貸而不惜用“假按揭”的手段。因此銀行要加強對個(gè)人住房按揭貸款的審核工作，房地產(chǎn)企業(yè)要按照國際慣例和市場(chǎng)整合的規則進(jìn)行股份制改造，減少不良債務(wù)，提高企業(yè)經(jīng)濟效益。
“個(gè)人住宅抵押貸款雖然安全性強，但其期限長(cháng)，現金回流慢，加上日益增長(cháng)的住房抵押貸款，其資產(chǎn)項目中的長(cháng)期資產(chǎn)所占的比例越來(lái)越大，去掉央行的法定準備金和巨額的不良債權，稍有不慎，海南發(fā)展銀行的悲劇就有可能重演”，李揚提醒。
現今，我國還沒(méi)有完整意義上的個(gè)人信用制度，銀行很難對借款人的資信狀況作出準確判斷，對個(gè)人信貸業(yè)務(wù)的貸前調查和對貸款風(fēng)險的評價(jià)顯得“軟弱無(wú)力”。銀行為了降低風(fēng)險，只好在貸款方式上進(jìn)行嚴格控制。這就無(wú)形中制約了個(gè)人信貸業(yè)務(wù)規模的擴展，而規模過(guò)小的住房抵押貸款初級市場(chǎng)對證券化的推行是沒(méi)有多大意義的。因此，建立包括個(gè)人信用登記、評估、風(fēng)險預報及規避在內的一系列個(gè)人信用制度，就成了當務(wù)之急。
由于歷史的原因，我國現行《證券法》的相關(guān)條款中，缺少對資產(chǎn)證券化在房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)應用中的規定，甚至在有關(guān)規定和條款中根本沒(méi)有提及證券化這種新的金融創(chuàng )新工具，這勢必增加房地產(chǎn)證券化的推行難度�！翱梢酝ㄟ^(guò)制定《房地產(chǎn)抵押貸款債券管理條例》等相關(guān)的法律、法規來(lái)彌補證券監管體制的這一缺陷，用市場(chǎng)經(jīng)濟的手段和法律手段對未來(lái)的房地產(chǎn)證券市場(chǎng)進(jìn)行監管”，李揚建議。
新聞鏈接
房地產(chǎn)證券化是指通過(guò)發(fā)行基金權益單位，將小投資者的資金匯集后購買(mǎi)房地產(chǎn)，或將房地產(chǎn)按價(jià)值單元分割成小的產(chǎn)權單位，出售給投資者，實(shí)行房地產(chǎn)所有權和使用權分離的一種投融資方式。住房抵押貸款證券化是房地產(chǎn)證券化內容之一，就是用住房作擔保，把抵押貸款集中在一起發(fā)行證券。
