作者：孫夢(mèng)凡

　　幾乎不約而同，北上廣深二手房市場(chǎng)出現“異動(dòng)”。

　　業(yè)內數據顯示，進(jìn)入三月份后，四大一線(xiàn)城市的二手房成交均出現回升趨勢，其中北京有周末單日成交破千套，上海二手房日均成交量是二月的兩倍，深圳二手房周成交突破千套關(guān)口，廣州二手樓市市場(chǎng)活躍度也有上升趨勢。

　　三月本是傳統樓市的“小陽(yáng)春”時(shí)節，不過(guò)自樓市整體行情下行后，這一特殊時(shí)點(diǎn)的波動(dòng)幅度越來(lái)越小，唯有幾個(gè)核心城市尚有余溫?！昂诵某鞘卸址砍山坏拇_在回升，但速度比以往慢，小陽(yáng)春行情可期，但不一定能達到以往水平?！币晃粯I(yè)內分析師認為。

　　“小陽(yáng)春”冒頭

　　“北京小陽(yáng)春，房子賣(mài)掉啦?！苯?，不少業(yè)主在社交平臺曬出自己的賣(mài)房經(jīng)歷。

　　有人去年便開(kāi)始著(zhù)手賣(mài)房，經(jīng)歷幾次市場(chǎng)起伏后，終于趁著(zhù)今年春節后的行情順利賣(mài)出，雖然價(jià)格較去年小陽(yáng)春高點(diǎn)有所折讓?，F實(shí)冷暖不一，有業(yè)主順利出手，也有業(yè)主無(wú)奈表示“小區同戶(hù)型30多套，根本賣(mài)不動(dòng)，只能走降價(jià)路線(xiàn)?！?/p>

　　購房者也在政策松綁之際糾結，是趁市場(chǎng)盤(pán)整“殺價(jià)”入場(chǎng)，還是考慮到高企的二手房存量，等待價(jià)格繼續下滑？這并沒(méi)有一個(gè)標準答案。去年以來(lái)，北京二手房市場(chǎng)已然經(jīng)歷多次“以?xún)r(jià)換量”，房源要想順利成交，降價(jià)幾乎是難逃之路。

　　一個(gè)個(gè)業(yè)主賣(mài)房故事背后，二手房市場(chǎng)到底怎樣了？“小陽(yáng)春”能否到來(lái)？從業(yè)內數據及分析來(lái)看，一線(xiàn)城市有望迎來(lái)“小陽(yáng)春”。

　　以北京為例，年初便有業(yè)內分析認為，北京二手房火熱的基礎線(xiàn)是住宅單月成交1.5萬(wàn)套，但市場(chǎng)推動(dòng)主要依賴(lài)學(xué)區房需求，過(guò)了4月需求就會(huì )下降。2023年“小陽(yáng)春”很大程度上是學(xué)區房和前期積壓的需求釋放，2024年市場(chǎng)成交高點(diǎn)也可能出現在3～4月。

　　據中原地產(chǎn)統計，3月2日～3日周末兩日，北京二手房合計成交量約在1700套，相比上個(gè)周末1100套明顯上漲，較春節前的周末成交量也普遍多了200～300套。而在剛剛過(guò)去的9日、10日周末兩日，北京二手房成交合計達到2100套，10日接近1200套。

　　“一線(xiàn)城市限購松綁效應繼續釋放，從中原報價(jià)指數看，一線(xiàn)城市繼續普遍回升，整體來(lái)說(shuō)，2024年的小陽(yáng)春真的在路上了，雖然比往年晚一點(diǎn)，熱度低一點(diǎn)，但只要有政策，最近市場(chǎng)會(huì )有一波行情?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉認為。

　　他表示，每年3月“樓市小陽(yáng)春”出現的原因有三點(diǎn)，一是上年冬季不便外出，春節假期購房需求被壓抑，節后釋放了出來(lái)；二是各種金融或樓市調控政策影響；第三是學(xué)區房交易熱，一般5月前落戶(hù)當年就可在相關(guān)學(xué)區就學(xué)，由此拉動(dòng)了三月四月的市場(chǎng)成交。

　　不過(guò)，鑒于樓市還在見(jiàn)底調整，二手房市場(chǎng)降價(jià)普遍，購房者信心恢復需要時(shí)間，業(yè)內對今年“小陽(yáng)春”的力度并不抱太大希望?！靶￡?yáng)春大概率是會(huì )有的，但可能是最弱的一次小陽(yáng)春，往年3月市場(chǎng)成交量會(huì )是1月份的翻倍，2024年出現的可能性不大?！睆埓髠フJ為。

　　其他一線(xiàn)城市的情況也是如此。今年2月份，上海二手房成交均價(jià)為每平方米38633元，較上月下降了9%；受春節假期因素影響，成交量為6800套，較上月減少59%。

　　但進(jìn)入3月以來(lái)，市場(chǎng)情況有所好轉。上海房地產(chǎn)中心交易數據顯示，3月1日～3月8日上海每日二手房成交量在478套至676套之間，日均成交量為571.5套，是2月同期日均成交量(250套)的2倍以上。

　　每年3月和4月，都是上海樓市的傳統旺季，“金三銀四”甚少在上海樓市缺席，加上如今政策不斷刺激加碼，今年會(huì )再次出現回溫走勢嗎？

　　“成交的確在回升，但是速度比以往慢一點(diǎn)?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦告訴第一財經(jīng)，以往春節兩周后可以回到正常水平甚至更高，現在是節后三周才達到較高水平?！靶￡?yáng)春行情肯定會(huì )出來(lái)，但是不一定能達到以往水平，升溫遲了一周，說(shuō)明市場(chǎng)還是挺猶豫的?！?/p>

　　深圳方面，據深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì )統計，2024年第9周全市二手房(含自助)錄得1085套，環(huán)比增長(cháng)14.1%。政策效應還在持續發(fā)力，二手房周成交量突破千套關(guān)口?！斑@一數據表明，在傳統3月小陽(yáng)春的勢能下，深圳二手房市場(chǎng)呈現出強勁的復蘇態(tài)勢?！?/p>

　　“當前政策密集出臺的背景下，市場(chǎng)預期政策在一定時(shí)期內將持續放寬。這對穩定市場(chǎng)信心起到了積極作用，使得市場(chǎng)在成交量上已經(jīng)筑底并開(kāi)始進(jìn)入修復期?！鄙罘恐袇f(xié)稱(chēng)。廣州房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì )近期也表示，當地二手樓市活躍度上升趨勢明顯。

　　業(yè)內期待政策空間打開(kāi)

　　不僅是北上廣深，多地二手房成交正在環(huán)比回溫。

　　根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2024年第10周(3.4-3.10)，重點(diǎn)10城二手住宅成交量為14463套，環(huán)比上漲11.23%，同比下降35.9%。相較新房而言，二手房成交更具穩健特征，成交量已現環(huán)比“三連升”，同比降幅連續小幅收窄。

　　“雖然二手房整體復蘇速度相對較慢，但具備持續性回升的趨勢及潛能?！鄙鲜鰴C構表示，對于二手房后續走勢維持穩步回升的預判，下周二手房成交量有望恢復至節前水平。

　　二手房市場(chǎng)微幅回溫，新房市場(chǎng)是否值得期待？

　　據克而瑞調研報告，3月28個(gè)重點(diǎn)城市預計新增商品住宅供應面積748萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲124%，同比下降60%?；诠帕?，成交有望修復，預期環(huán)比持增，但是考量到去年高基數原因，同比或將延續降勢，部分城市或將出現局部“小陽(yáng)春”。

　　克而瑞認為，不同城市分化行情預期還將延續，北京、上海、成都、西安、深圳、廈門(mén)等核心一二線(xiàn)城市，因政策利好、疊加適銷(xiāo)對路改善產(chǎn)品入市，成交預期會(huì )迎來(lái)一波放量。

　　整體而言，當下樓市回暖的基礎并不牢固，今年全國兩會(huì )也對后續調控有了明確定調。

　　政府工作報告表示，要減少限制性措施，更好滿(mǎn)足人民群眾改善生活需要。實(shí)施政策要強化協(xié)同聯(lián)動(dòng)、放大組合效應，防止顧此失彼、相互掣肘。研究?jì)湔咭鰪娗罢靶?、豐富工具箱，并留出冗余度，確保一旦需要就能及時(shí)推出、有效發(fā)揮作用。

　　對此克而瑞點(diǎn)評稱(chēng)，減少限制性措施，一方面意味著(zhù)今年一線(xiàn)調控趨松、二三線(xiàn)全面放開(kāi)的總趨勢不會(huì )變，北上廣深杭蓉等城市“四限”均有再松綁空間；另一方面，信貸、財稅等方面政策有望進(jìn)一步發(fā)力，支持居民購房。

　　此外，降準、降息仍有空間，2月降準和超預期幅度降息體現貨幣政策靠前發(fā)力特征，在經(jīng)濟增長(cháng)、降低社會(huì )綜合融資成本等訴求下，年內降準降息仍然可期；結構性貨幣政策工具有望接續發(fā)力；居民住房信貸政策仍有優(yōu)化調整空間，譬如對多孩家庭、已購住房用于租賃的，相應放寬購房貸款套數認定標準等。

　　住房和城鄉建設部部長(cháng)倪虹日前也表示：“現在已經(jīng)充分賦予城市調控的自主權，城市政府就要扛起責任，根據人口的情況，供需的情況以及保障的需求編制好、實(shí)施好住房的發(fā)展規劃，因城施策，優(yōu)化房地產(chǎn)的政策，穩定房地產(chǎn)的市場(chǎng)?！?/p>

　　中指研究院表示，2024年，預計更多城市將結合自身情況及時(shí)優(yōu)化調整相關(guān)政策，一線(xiàn)城市或繼續優(yōu)化限購政策，二線(xiàn)城市有望全面取消限制性政策，核心城市降低首付比例、降低房貸利率等政策依然具備空間；同時(shí)在供給端，對項目?jì)r(jià)格端的限制亦有望優(yōu)化，以滿(mǎn)足居民多樣化改善性住房需求。