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　　預售方案不嚴格執行，以“自留房屋”形式囤積房源，同套房源價(jià)格天天都在變，買(mǎi)賣(mài)雙方信息不對稱(chēng)，一套房源長(cháng)期處于“訂購”狀態(tài)，開(kāi)發(fā)商拒售“可售”房源……這些在我們日常購房中曾經(jīng)遇到的情況，今后將得到有效規避。為了穩定成都房地產(chǎn)市場(chǎng)，規范商品房銷(xiāo)售行為，加強市場(chǎng)監管，打擊銷(xiāo)售違規行為，提高商品房銷(xiāo)售透明度，引導社會(huì )監督，日前，我市正式出臺了《成都市商品房預售方案管理暫行規定》、《成都市商品房預售網(wǎng)上簽約暫行規定》，“劍指”房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)的六大“癥結”，對癥下藥地對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷(xiāo)售行為進(jìn)行規范，房管部門(mén)也將通過(guò)曝光、記入信用檔案、關(guān)閉網(wǎng)簽系統暫停銷(xiāo)售等“處罰措施”，對開(kāi)發(fā)企業(yè)的違規行為進(jìn)行打擊。而為了規范我市房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，我市還將建立“透明售房網(wǎng)”，讓購房者和開(kāi)發(fā)商的信息對等；同時(shí)搭建“投訴平臺”，對于購房者的投訴，開(kāi)發(fā)商必須5日內予以回復，否則其銷(xiāo)售行為將被“緊急叫�！�。

　　據悉，兩個(gè)文件將從2010年2月1日起正式實(shí)施。

　　《成都市商品房預售方案管理暫行規定》解讀 　

　　癥結1：不嚴格執行預售方案

　　現實(shí)寫(xiě)照：商品房預售方案是商品房預售許可的要件之一，但由于沒(méi)有具體的規定，對商品房預售方案的監管著(zhù)力不大。因此，往往在具體的執行過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商不是對預售方案擬定的“草草了之”，就是執行方案“前后不一”。此外，對于項目的開(kāi)盤(pán)時(shí)間，以前都是要求開(kāi)發(fā)商拿到預售許可證后10個(gè)工作日內開(kāi)盤(pán)，但往往也給一些開(kāi)發(fā)商提供了“延遲開(kāi)盤(pán)”的借口。

　　對癥下藥：預售方案經(jīng)審核 開(kāi)發(fā)企業(yè)要現場(chǎng)公示

　　“商品房預售，其預售方案須經(jīng)審核，方案應予以公示，開(kāi)發(fā)企業(yè)應嚴格按照方案執行�！� 此次出臺的《暫行規定》明確，開(kāi)發(fā)企業(yè)申請商品房預售許可時(shí)，應將商品房預售方案提交房產(chǎn)管理部門(mén)審核，而開(kāi)發(fā)企業(yè)提交的預售方案，必須按照《暫行規定》要求明確項目基本情況、建設情況、房源、價(jià)格等在內的9大方面內容，而對于開(kāi)盤(pán)時(shí)間，也是要求開(kāi)發(fā)企業(yè)必須在預售方案中明確標示。

　　為了確保開(kāi)發(fā)企業(yè)對預售方案的執行，《暫行規定》還明確，審核后的商品房預售方案列入銷(xiāo)售現場(chǎng)信息披露“文件(文本)公示欄(臺)”，內容進(jìn)行現場(chǎng)公示，同時(shí)其主要內容在網(wǎng)簽系統也要進(jìn)行公示�！霸陬A售方案中，每個(gè)項目的具體情況都將細化到每一套房源的單元、房號，面積、價(jià)格等，而通過(guò)現場(chǎng)公示，能讓老百姓在購房前全面了解項目的情況明白購房，同時(shí)對打擊捂盤(pán)銷(xiāo)售有著(zhù)重要的作用�！毕嚓P(guān)負責人解釋說(shuō)道。

　　《暫行規定》還規定，對于已審核的商品房預售方案一般不得變更，確需變更的，應重新申報。相關(guān)負責人告訴記者，在此基礎上，房管部門(mén)也將加大監管力度，對開(kāi)發(fā)企業(yè)備案和銷(xiāo)售現場(chǎng)公示的銷(xiāo)售方案是否一致，執行是否到位將進(jìn)行嚴格檢查。

　　癥結2：以“自留房屋”的形式囤積房源

　　現實(shí)寫(xiě)照：有過(guò)購房經(jīng)歷的老百姓，對于一些開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)“自留房屋”的方式變相囤積房源的情形，也許并不陌生。往往在售樓現場(chǎng)，看中一套房源想下手，售樓小姐總是會(huì )說(shuō)：“這個(gè)是自留房源，不賣(mài)的�！倍�開(kāi)發(fā)商用這樣的手段捂盤(pán)，達到囤積房源的目的。

　　對癥下藥：自留房源需明確 初始登記前不得上市交易

　　對于這種“不規范”行為，也成為了《暫行規定》中重拳打擊的行為。相關(guān)負責人告訴記者，當前商品房銷(xiāo)售中，一些開(kāi)發(fā)企業(yè)為了捂盤(pán)，對于購房者看中的房源，就以“自留房源”為借口，而這樣的行為嚴重擾亂了正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售秩序。為此，在此次出臺的《暫行規定》中明確，開(kāi)發(fā)企業(yè)應當在商品房預售方案內列明自留房屋的情況，并符合“少量、合理”原則。對于商品房預售方案確定的保留自有房產(chǎn)，原則上在辦理房屋所有權初始登記前不得銷(xiāo)售。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是對于開(kāi)發(fā)企業(yè)的自留房屋在沒(méi)有拿到大產(chǎn)權以前，不能上市交易。

　　而針對當前商品房銷(xiāo)售中“少量多次”申請預售、“捂盤(pán)惜售”有所抬頭的情況 ，《暫行規定》明確，開(kāi)發(fā)企業(yè)應結合實(shí)際，合理確定申請商品房預售許可的規模，商品住宅項目一般不得分層、分單元和以套為單位申辦預售許可。對已經(jīng)辦理預售許可的房源，開(kāi)發(fā)企業(yè)須一次性將全部房源按預售方案申報價(jià)格公開(kāi)對外銷(xiāo)售，不得分批、分次銷(xiāo)售。

　　癥結3：同套房源價(jià)格天天都在變

　　現實(shí)寫(xiě)照：在購房時(shí)，我們往往也會(huì )經(jīng)歷這樣的情況：今天去看的房子是一個(gè)價(jià)格，過(guò)了兩天去看，同樣的房子，每平方米就漲了幾十元，問(wèn)到售樓小姐，她們的回答也很一致：“我們調價(jià)了�！睒潜P(pán)價(jià)格經(jīng)常在變化，開(kāi)發(fā)商的隨意調整，人為制造緊張空氣，哄抬房?jì)r(jià)，也給老百姓購房制造了緊張氛圍。

　　對癥下藥：樓盤(pán)調價(jià)先申報 新價(jià)公示前必須按原價(jià)銷(xiāo)售

　　“樓盤(pán)調價(jià)要先申報！”《暫行規定》中對開(kāi)發(fā)商隨意提價(jià)售房的行為進(jìn)行了制約，以防止其哄抬房?jì)r(jià)，擾亂市場(chǎng)秩序�！稌盒幸幎ā访鞔_要求，開(kāi)發(fā)企業(yè)不僅要嚴格執行預售方案中明確的銷(xiāo)售價(jià)格，同時(shí)還要保證在售樓現場(chǎng)公示的房屋價(jià)格要與商品房網(wǎng)上簽約系統價(jià)格一致。而如果開(kāi)發(fā)企業(yè)確需要調整售房?jì)r(jià)格的，必須按程序重新進(jìn)行申報�！耙郧岸际情_(kāi)發(fā)商自己隨意調價(jià)，雖然價(jià)格是由開(kāi)發(fā)商自己確定，但是作為預售許可的銷(xiāo)售價(jià)格必備條件有了變動(dòng)，須重新走程序，此舉措，在一定程度上能夠打擊開(kāi)發(fā)商的隨意提價(jià)，哄抬房?jì)r(jià)�！蓖瑫r(shí)，《暫行規定》中還明確，在開(kāi)發(fā)商價(jià)格調整期間，其項目的可售房源仍按原價(jià)格銷(xiāo)售，購房人要求購買(mǎi)的，開(kāi)發(fā)企業(yè)不得拒售。

　　值得注意的是，樓盤(pán)的價(jià)格調整“口說(shuō)無(wú)憑”，開(kāi)發(fā)企業(yè)必須按照新調整的價(jià)格對商品房網(wǎng)上簽約系統和銷(xiāo)售現場(chǎng)“可售房源信息公示欄”的內容進(jìn)行變更。同時(shí)，對多次調整價(jià)格的，開(kāi)發(fā)企業(yè)應將每次調整的每套商品房?jì)r(jià)格列入銷(xiāo)售現場(chǎng)信息披露“信息查訪(fǎng)處”內容，方便購房人查詢(xún)。