上市與變革
據了解，碧桂園1992年起家，發(fā)跡地為楊國強的老家廣東順德。最初該公司的主要開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)集中在廣州及珠三角地區，其樓盤(pán)的廣告“給你一個(gè)五星級的家”，以“南中國居住生活的一面旗幟”自詡。
自1999年開(kāi)始，碧桂園園區每年的樓盤(pán)銷(xiāo)售總金額均超過(guò)25億元。據說(shuō)2002年最輝煌時(shí)，曾在廣州創(chuàng )下了一分鐘銷(xiāo)售一套別墅的驚人紀錄，被當地業(yè)界戲稱(chēng)為“像賣(mài)白菜一樣賣(mài)別墅”。
據稱(chēng)，楊國強平時(shí)為人相當低調，極少在公開(kāi)場(chǎng)合拋頭露面，更少接受媒體采訪(fǎng)。加之碧桂園歷來(lái)以財務(wù)穩健、資金充裕來(lái)標榜自己，此次拋出上市的信息，不僅讓業(yè)內人士都大感意外，就連其內部員工也感覺(jué)突然。在其內部員工看來(lái)，公司一旦上市，原來(lái)的一些經(jīng)營(yíng)模式將大幅改變，公司現有的相對封閉的股權結構也將受到?jīng)_擊，可以說(shuō)，老板是下了很大的決心的。
為了上市，早在2006年7月，碧桂園集團就開(kāi)始改變其注冊“身份”，由內資變成外資。據稱(chēng)，這是內地民營(yíng)企業(yè)赴香港上市的習慣做法。
可以說(shuō)，在上市之前，碧桂園是典型的家族企業(yè)。隨著(zhù)碧桂園的在港上市，勢將給其帶來(lái)深刻的變革，而多年來(lái)行事低調的碧桂園之所以選擇上市，也是基于變革與適應形勢發(fā)展的需要。
透過(guò)楊國強的早年創(chuàng )業(yè)史我們就可以看到，他的發(fā)家得益于自己在政府部門(mén)當“領(lǐng)導”的哥哥楊國華�！八旧砭褪亲鼋ㄖ�，加上哥哥在二建里是當領(lǐng)導的，所以職位提升得很快�！贝謇镆晃焕先苏f(shuō)。1989年，農民工出身的楊國強已經(jīng)成為鎮政府旗下建筑公司———北建筑工程公司的法定代表人兼經(jīng)理。
到了1992年，中國的沿海開(kāi)放城市出現了一股房地產(chǎn)投資和開(kāi)發(fā)的狂潮，楊國強正是從此時(shí)以過(guò)人的勇氣投身于房地產(chǎn)創(chuàng )業(yè)之路。當年，楊以包工頭的身份，毅然買(mǎi)下順德碧江及桂山交界的大片荒地，興建4000套別墅和洋房，并以“碧桂園”命名，開(kāi)始了自己的房地產(chǎn)事業(yè)。
1999年，碧桂園低調進(jìn)入廣州，“用生產(chǎn)商品的方式來(lái)蓋房子”、“搞房地產(chǎn)像工業(yè)化生產(chǎn)”。此后，碧桂園推出的房子以超低價(jià)格一度創(chuàng )造了銷(xiāo)售速度奇跡，曾有一分鐘銷(xiāo)售一套別墅、一天之內創(chuàng )造了銷(xiāo)售額7.5億元的銷(xiāo)售神話(huà)，至今這一紀錄仍無(wú)開(kāi)發(fā)商可以打破。
但是，這種超低價(jià)格的房子是基于低價(jià)從政府手里拿地的前提。正因如此，碧桂園所以才理直氣壯地對外宣稱(chēng)，碧桂園的單位土地成本占平均售價(jià)的百分比始終低于10%。而事實(shí)上，這種模式的建立來(lái)源于碧桂園基于本土的發(fā)展，據說(shuō)，碧桂園園區的成功有很多程度基于其用人成功，他們聘請了一些從政府部門(mén)離退休的人員到公司任職，甚至做股東，這樣一來(lái)，他們可以通過(guò)公關(guān)拿下很多低價(jià)的土地。
但問(wèn)題在于，碧桂園過(guò)去的那種“一年一個(gè)碧桂園”已經(jīng)不能適應形勢發(fā)展的需要。同城相爭的富力、雅居樂(lè )等地產(chǎn)商分別在港上市，并陸續在國內其他城市取得了長(cháng)足發(fā)展，而碧桂園在2005年以前，一直在廣州及珠三角徘徊不前。
一位碧桂園中層干部曾向媒體表示：“假如我們還固守原有發(fā)展模式，等到將來(lái)競爭格局大定，我們就難免被邊緣化的命運，甚至最終被市場(chǎng)淘汰�！�
財經(jīng)專(zhuān)欄作家東方愚認為，行政力量是碧桂園上市不可輕視的一股推動(dòng)力量，而碧桂園并沒(méi)有想像中的那么風(fēng)光，缺錢(qián)少地問(wèn)題早已開(kāi)始暴露。
為改變現狀，近幾年來(lái)，碧桂園一年當中同時(shí)開(kāi)發(fā)幾個(gè)大型社區樓盤(pán)，不僅在珠三角二線(xiàn)城市如南海、肇慶、高明、江門(mén)、陽(yáng)東等地及廣州南沙開(kāi)發(fā)區儲備了不少土地，還先后啟動(dòng)了沈陽(yáng)，天津、長(cháng)沙、上海等地的項目。
同時(shí)啟動(dòng)如此多的項目，自然需要源源不斷的資金。據了解，碧桂園在沈陽(yáng)拿下的近7000畝土地，盡管以分期付款的方式，但目前支付的土地款就高達數億，而且，這些土地的低價(jià)格不再低廉，地價(jià)為60萬(wàn)元／畝。
而在去年9月，碧桂園在廣州商務(wù)中心區珠江新城以高價(jià)4.8億元，拿下一塊住宅用地。
種種跡象表明，盡管碧桂園前期的土地成本依然較低，可供未來(lái)一段時(shí)間開(kāi)發(fā)之用，但近一兩年以來(lái)，隨著(zhù)各地土地交易市場(chǎng)走向成熟規范，同行間的競爭日趨激烈，碧桂園的發(fā)展戰略勢必因此而做出調整。而且，隨著(zhù)土地增值稅開(kāi)征后，已經(jīng)身為外資企業(yè)的碧桂園在此前獲得的增值額不需要補繳，但是在新規實(shí)施后所獲得的增值部分則需要按規定繳稅，這意味著(zhù)，已經(jīng)習慣于低價(jià)拿地的碧桂園將要面臨后續項目稅收開(kāi)支的巨大壓力。
在一定程度上，上市似乎是惟一的出路。因此，有分析人士認為，碧桂園的上市是大勢所趨，是被逼出“關(guān)”，而此次上市之后，手握上百億元融資的碧桂園必將加快各地城市布點(diǎn)，力爭成為全國性地產(chǎn)商。
但有關(guān)人士對碧桂園的未來(lái)發(fā)展提出了擔憂(yōu)，指出碧桂園至少面臨三大挑戰：
一是土地成本上升的挑戰。土地成本的低廉與政府關(guān)系有關(guān)，這一點(diǎn)從目前的形勢來(lái)看將不再是優(yōu)勢；此外，低價(jià)土地面臨高額增值稅壓力。
二是全國性擴張瓶頸的挑戰。碧桂園的廣東模式是基于與政府關(guān)系的密切，此后進(jìn)軍全國，能否像生產(chǎn)商品一樣將廣東模式復制到全國各地，這將是一項重要的挑戰。
三是管理模式的挑戰。從家族式企業(yè)管理到系統化、流程化的管理，需要一個(gè)艱難的過(guò)渡。有關(guān)人士分析認為，25歲的楊惠妍能否帶領(lǐng)碧桂園這艘地產(chǎn)巨艦，繼續其父楊國強的創(chuàng )富神話(huà)，有待觀(guān)望。(張曉暉)
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