“欣欣向榮”的房地產(chǎn)市場(chǎng)遭遇“盛世危言”。據估測，到2007年底，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商囤地約10億平方米，同時(shí)，銀行體系每向房地產(chǎn)行業(yè)注入4元資金，就約有1元被沉淀在土地上。
日前，受焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)委托，北京師范大學(xué)金融研究中心撰寫(xiě)了《中國房地產(chǎn)土地囤積及資金沉淀評估報告》(下稱(chēng)“報告”)。報告主要撰寫(xiě)人、北師大金融中心主任鐘偉認為，繼續維持既有決策思維定勢和市場(chǎng)供求狀況，對房地產(chǎn)行業(yè)和金融行業(yè)將是一場(chǎng)危險而巨大的賭博。
在計算了近10年來(lái)全國土地購置和開(kāi)發(fā)面積之間的差額后，報告估測到2007年底，開(kāi)發(fā)商通過(guò)規范渠道的囤地規模約為8億平方米，規范和非規范囤地約為10億平方米。在2002年~2006年間，山東、江蘇、浙江和四川省的土地囤積最多的省份，分別占近五年全國土地囤積總量的8.9%、8.8%、7.7%和7.7%。
鐘偉表示：“開(kāi)發(fā)商目前的囤地規模大約可支持開(kāi)發(fā)商靜態(tài)開(kāi)發(fā)4年或者動(dòng)態(tài)開(kāi)發(fā)3年，即可支撐一個(gè)完整的開(kāi)發(fā)周期�！�
此外，報告認為，國家土地儲備中心也存在囤積大量土地現象，其計劃的土地供應量并沒(méi)有完全進(jìn)入市場(chǎng)，從全國來(lái)看，2002年~2006年，全國計劃的住宅用地供應量為21億平方米，而所有房地產(chǎn)購置土地總量?jì)H14.5億平方米。報告認為，近來(lái)一些城市房?jì)r(jià)大幅上漲，無(wú)一不和當地政府連續三年以上未能完成供地計劃有關(guān)。
報告認為，大量的土地囤積導致開(kāi)發(fā)商每年為囤地所需要承受的資金成本高達1800億~2000億元，甚至已經(jīng)超出了全行業(yè)目前的利潤水平。根據估算，截止到2006年底，估計沉淀在土地上的資金約2.4萬(wàn)億�！斑@幾乎相當于目前商品房的年銷(xiāo)售額，沉淀在土地上的資金成本也超過(guò)了目前房地產(chǎn)行業(yè)的年度利潤總額，顯示出房地產(chǎn)企業(yè)的總體財務(wù)狀況穩健性迅速下降�！�
同時(shí)，報告進(jìn)一步分析認為，來(lái)自銀行信貸的資金可能高達1.32萬(wàn)億，顯示出銀行每提供4個(gè)單位的涉及房地產(chǎn)的信貸，就有一個(gè)單位被開(kāi)發(fā)商或儲備中心沉淀在土地上。
“在全部囤地導致的資金沉淀中，和房地產(chǎn)企業(yè)的凈資產(chǎn)、凈利潤等指標相比較，沉淀在土地上的銀行信貸資金已有一定風(fēng)險�！辩妭ケ硎�。
根據前述分析，報告認為，地價(jià)影響房?jì)r(jià)的關(guān)鍵在于目前的土地開(kāi)發(fā)、供應方式和規模，以及囤地的資金成本，造成了市場(chǎng)嚴重的供不應求，形成了強烈的房?jì)r(jià)上漲預期。
鐘偉解釋?zhuān)绻斊诜績(jì)r(jià)上漲8%，那么僅有2.5個(gè)百分點(diǎn)可以直接歸因為前期地價(jià)的上漲。 供地方式和規模的改變，造成了商品房嚴重的供求失衡，造成了開(kāi)發(fā)商的囤地浪潮，供地和囤地可以解釋當前全部房?jì)r(jià)上漲的70%。
報告最后認為，如果持續目前的供地、囤地和房地產(chǎn)金融、稅收政策，商品房?jì)r(jià)格極有可能持續大幅度上漲。
中國人民銀行研究局副研究員鄒平座向《第一財經(jīng)日報》表示，現在對房地產(chǎn)業(yè)過(guò)于寬松的金融環(huán)境到了應改變的時(shí)候，“央行已確定把金融資源的優(yōu)化配置當作當前重點(diǎn)工作來(lái)安排”。
而中國房地產(chǎn)與住宅研究會(huì )副會(huì )長(cháng)顧云昌表示：“如果數據屬實(shí)，確實(shí)需要加大打擊囤積土地的行為，加快土地供應節奏�！�(孫榮飛)
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