發(fā)表評論 2007年3月爆發(fā)的美國次貸危機引發(fā)全球金融市場(chǎng)動(dòng)蕩加劇�；ㄆ�、貝爾斯登、美林、摩根、瑞銀等一大批著(zhù)名金融機構，2007年度都因次級貸款發(fā)生巨額虧損。貝爾斯登因支付危機被摩根大通以低價(jià)收購，成為危機發(fā)生以來(lái)第一家倒下的大型金融機構。全球股市出現大幅下跌和劇烈動(dòng)蕩，因次貸問(wèn)題引發(fā)的金融市場(chǎng)危機還在加劇。據有關(guān)研究機構估計，次貸危機的損失可能超過(guò)7000億美元。同時(shí)，中國資本市場(chǎng)也受全球次貸危機影響發(fā)生動(dòng)蕩。深刻認識美國次貸危機的形成機制，對防范我國房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，具有十分重要的借鑒意義。
違規行為造成次貸危機
在當前更為廣泛的調查中，聯(lián)邦機構正在調查抵押貸款公司是否存在利息矛盾、偽造賬目、內幕交易，以及抵押證券是如何提供給投資者的，是否存在違規借貸問(wèn)題等。美國證券及交易委員會(huì )還在進(jìn)行大約36宗民事調查，以查清次級抵押貸款究竟是如何形成的，以及相關(guān)證券的價(jià)值是如何估算的
美國次貸危機，是指房地產(chǎn)市場(chǎng)上的次級按揭貸款因債務(wù)人無(wú)法償債而引發(fā)的金融市場(chǎng)危機。次級按揭貸款，是相對于給資信條件較好的客戶(hù)的按揭貸款而言。通過(guò)抵押形式，對收入低、沒(méi)有或缺乏足夠還款能力證明，或者其他負債較重、資信條件較“次”的住房購買(mǎi)人發(fā)放貸款。美國的房地產(chǎn)市場(chǎng)按揭貸款大致可以分為3個(gè)層次：優(yōu)質(zhì)貸款市場(chǎng)、“ALT-A”貸款市場(chǎng)和次級貸款市場(chǎng)。優(yōu)質(zhì)貸款市場(chǎng)面向信用等級高、債務(wù)負擔合理、風(fēng)險小的優(yōu)良客戶(hù)，按揭利率相對較低。次級市場(chǎng)是指信用分數低、收入證明缺失、負債較重的客戶(hù)，如美國的低收入階層和新移民。而“ALT-A”貸款市場(chǎng)是介于二者之間的灰色地帶，泛指那些信用記錄不錯，但缺少或完全沒(méi)有固定收入、存款、資產(chǎn)等合法證明文件的客戶(hù)。次級市場(chǎng)和“ALT-A”貸款市場(chǎng)都是高風(fēng)險市場(chǎng)，按揭利率比優(yōu)質(zhì)貸款高，次貸危機就是這部分市場(chǎng)出現問(wèn)題引發(fā)的風(fēng)險。
美國次級抵押貸款證券市場(chǎng)產(chǎn)生的風(fēng)險有一套復雜的傳導機制。在美國，個(gè)人貸款者是向抵押貸款公司而不是直接向銀行申請抵押貸款。抵押貸款公司將抵押貸款出售給商業(yè)銀行或者投資銀行。銀行將抵押貸款重新打包成抵押貸款證券后再出售給購買(mǎi)抵押貸款證券的投資者，轉移風(fēng)險。同時(shí)，銀行會(huì )與抵押貸款公司簽署協(xié)議，要求抵押貸款公司在個(gè)人貸款者拖欠還貸的情況下，回購抵押貸款。銀行還會(huì )購買(mǎi)一些信用違約互換合約，相當于購買(mǎi)一種對抗抵押貸款違約率上升的“保險”，來(lái)進(jìn)一步分散自己的風(fēng)險。次級按揭貸款出現風(fēng)險，是一系列綜合因素發(fā)生作用的結果。
次貸危機爆發(fā)后，美國聯(lián)邦調查局(FBI)于2008年初開(kāi)始對14家公司在次級抵押貸款中可能存在的會(huì )計欺詐、內幕交易等違規行為展開(kāi)調查。3月，又開(kāi)始對全美最大的抵押貸款銀行Countrywide涉嫌欺詐展開(kāi)調查。這些公司的抵押貸款業(yè)務(wù)均受到毀滅性的次貸危機拖累。據報道，2004年至2007年之間，Countrywide抵押貸款業(yè)務(wù)的“服務(wù)性證券組合”突破1萬(wàn)億美元。Countrywide于今年1月份接受了美國銀行(Bank of America)40億美元的并購要約。在美國司法部與聯(lián)邦調查局對其展開(kāi)調查前，Countrywide已經(jīng)在接受美國證券及交易委員會(huì )(SEC)調查，并因為退休金基金涉嫌證券欺詐而遭到集體民事訴訟。在當前更為廣泛的調查中，聯(lián)邦機構正在調查抵押貸款公司是否存在利息矛盾、偽造賬目、內幕交易，以及抵押證券是如何提供給投資者的，是否存在違規借貸問(wèn)題等。美國證券及交易委員會(huì )還在進(jìn)行大約36宗民事調查，以查清次級抵押貸款究竟是如何形成的，以及相關(guān)證券的價(jià)值是如何估算的。除了美國聯(lián)邦調查局與證券及交易委員會(huì )之外，數個(gè)州的調查人員也正對抵押貸款業(yè)展開(kāi)獨立調查，以弄清相關(guān)公司是否違反了聯(lián)邦借貸與民事權利法律，操縱誤導少數借款者借進(jìn)成本更高的貸款。
我國房地產(chǎn)貸款安全嗎
如果加上大量以房產(chǎn)作為抵押的其他貸款，房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)已影響到銀行一半左右的信貸資產(chǎn)安全
我國的房地產(chǎn)貸款規模近幾年發(fā)展迅速，并對銀行業(yè)盈利能力和資產(chǎn)安全有較大影響。據上海銀監局2008年2月發(fā)布的《2007年度上海市房地產(chǎn)信貸運行報告》稱(chēng)，截至2007年12月末，全市中資銀行商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額5137.62億元，比年初增加452.88億元，同比多增63.28億元，房地產(chǎn)貸款余額同比增長(cháng)10.58%。2007年，上海中資商業(yè)銀行增量貸款中有27.5%投向了房地產(chǎn)業(yè)。截至去年12月末，中資商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款占各項貸款的比重為32.2%。如果加上大量以房產(chǎn)作為抵押的其他貸款，房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)已影響到銀行一半左右的信貸資產(chǎn)安全。在房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)加劇及宏觀(guān)調控不斷加強的同時(shí)，房地產(chǎn)信貸運行與市場(chǎng)之間的關(guān)聯(lián)更趨密切，無(wú)論是銀行、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，還是房貸借款人，都面臨因房?jì)r(jià)波動(dòng)而帶來(lái)的壓力與風(fēng)險。針對這種狀況，上海銀監局表示，將加強宏觀(guān)監管，關(guān)注信貸資源向房地產(chǎn)業(yè)聚集的趨勢，適時(shí)提示各銀行重視潛在的系統性信用風(fēng)險，制訂并實(shí)施合理、科學(xué)的信貸政策，分散、管理、控制房地產(chǎn)信貸風(fēng)險。
比較我國房地產(chǎn)市場(chǎng)與美國次級按揭市場(chǎng)，二者存在很大不同。最為主要的是住房抵押貸款人一般都是直接向銀行申請貸款，沒(méi)有復雜的衍生產(chǎn)品。同時(shí)，房產(chǎn)首付在20%，政策上不允許發(fā)放零首付貸款。但是，也要看到我國住房抵押貸款存在的風(fēng)險。
一是貸款首付比例較低及虛假信用，存在大量投機性借貸。在房地產(chǎn)“新政”實(shí)施前，我國居民房地產(chǎn)貸款首付比例為20%。但實(shí)際操作中，也存在虛假操作的情況。據報道，2004年上海曾經(jīng)發(fā)生過(guò)有人貸款7800萬(wàn)元，購買(mǎi)128套住房的重大違規貸款行為，就是通過(guò)假信用的方式進(jìn)入的。
二是超支付能力貸款不斷增加。按照銀監會(huì )個(gè)人住房按揭貸款指引，個(gè)人每月按揭貸款還款額不得超過(guò)個(gè)人家庭月可支配收入的50%。但實(shí)際上，國內居民及住房投資者在辦理住房按揭貸款時(shí)，很多人不能滿(mǎn)足這一基本標準。有人從單位或找他人隨意開(kāi)出假的工資收入證明。銀行信貸人員和房產(chǎn)銷(xiāo)售人員為提高房屋銷(xiāo)售和貸款業(yè)績(jì)，甚至明確告訴貸款者只要能開(kāi)到證明就放款。用假的收入證明、工資證明等虛假文件到銀行進(jìn)行按揭貸款，無(wú)疑埋藏了巨大的潛在風(fēng)險。
三是貸款利率增長(cháng)快，導致部分債務(wù)人喪失支付能力。近年來(lái)，央行數次提升貸款基準利率。2004年10月29日從5.31%提高至5.58%；2006年4月28日金融機構一年期貸款基準利率上調0.27個(gè)百分點(diǎn)至5.85%。經(jīng)過(guò)連續10多次上調，目前一年期貸款基準利率已提高到7.47%，這對信用差、還款能力不強的貸款人來(lái)說(shuō)無(wú)疑是巨大壓力。
四是房?jì)r(jià)在飛漲后存在下跌趨勢。統計數據顯示，大城市近年房?jì)r(jià)指數上漲20%左右。就具體的樓盤(pán)而言，則上漲50%至100%甚至更多。飛速上漲的房?jì)r(jià)刺激了購房者的購買(mǎi)熱情，炒房成為獲取巨額財富的途徑，使許多償債能力低的人參與到購房隊伍中。當房?jì)r(jià)下跌、房市流動(dòng)性降低、貸款利率大幅調升時(shí)，勢必加大高價(jià)購房者的償債壓力，使銀行信貸面臨巨大違約風(fēng)險。
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