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　　廣州樓價(jià)5個(gè)月漲近四成

　　農歷年后，樓市回暖現象日趨明顯，全國主要城市紛紛出現量?jì)r(jià)齊升的局面。在廣州，中原地產(chǎn)統計顯示，5月第一周，廣州住宅均價(jià)達到11001元/平方米，同今年一月份的8014元相比，漲幅達37.27%。而廣州市國土房管局的數據顯示，1月份，廣州新建商用商品房的均價(jià)為9287元，到4月份上升為11786元，漲幅為26.91%。

　　不過(guò)，樓價(jià)的猛漲也受到了各方的質(zhì)疑。在越秀區看房的郭女士對本報記者抱怨�！拔胰タ戳巳齻�(gè)樓盤(pán)，基本上都漲價(jià)了�！�

　　寒桐投資有限公司總經(jīng)理韓世同在接受本報記者采訪(fǎng)時(shí)表示，本輪樓市行情主要是國家政策的推動(dòng)，而政策的初衷是通過(guò)刺激剛性需求來(lái)擴大成交量。但如果房?jì)r(jià)繼續上漲，老百姓的觀(guān)望情緒肯定會(huì )重新出現，這將扼殺國家政策帶來(lái)的成果。

　　世華地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監肖小平也表示，近期房?jì)r(jià)較年初有了明顯的上漲，使得部分需求并不迫切的改善型購房者，推遲了購房。

　　股市：關(guān)注現金流相對緊張的地產(chǎn)股

　　業(yè)內人士黃平對本報記者表示，資本金比例下調后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)受益最大，從下半年開(kāi)始房地產(chǎn)投資有望回暖，這對資金緊張的房地產(chǎn)上市企業(yè)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是雪中送炭。

　　而市場(chǎng)分析師鄧力認為，盡管下調資本金對房地產(chǎn)股是利好，不過(guò)，對那些前期漲幅巨大的房地產(chǎn)股，投資者要保持警惕。因為其漲幅已包括了此“利好”預期，能否再度大漲仍有待觀(guān)察。

　　他認為，目前可關(guān)注那些前期漲幅不大，且每股經(jīng)營(yíng)現金流相對緊張的績(jì)優(yōu)地產(chǎn)股，如深振業(yè)A、寧波聯(lián)合、榮盛發(fā)展、福星股份、張江高科、DR小商品、上海新梅、首開(kāi)股份、海泰發(fā)展、東湖高新等。

　　房地產(chǎn)股票今年平均

　　漲幅高達100%

　　今年以來(lái)，股市大幅反彈，而房地產(chǎn)股票也大漲。本報最新統計顯示，自年初至本月最后一個(gè)交易日，兩市130只房地產(chǎn)股票的平均漲幅高達100%。其中，有57只個(gè)股年內漲幅在100%以上，而漲幅最大的陽(yáng)光發(fā)展(000671)年內漲幅高達234.96%；漲幅最小的綠景地產(chǎn)(000502)也達25.46%。

　　高華證券日前上調房地產(chǎn)行業(yè)評級至“有吸引力”。高華研究范圍內的海外上市/內地上市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商股票的估值仍較2010年底預期凈資產(chǎn)價(jià)值折讓31%/22%，對應的2010年預期市盈率分別為15倍/21倍，對應2009年預期市凈率分別為1.6倍/2.7倍，而前一次上行周期的平均水平為溢價(jià)29%和43%，市盈率分別為23倍/30倍，市凈率分別為3.5倍/5.0倍。

　　而中銀國際發(fā)布最新研究報告稱(chēng)，國務(wù)院日前正式批轉的《關(guān)于2009深化經(jīng)濟體制改革工作的意見(jiàn)》中，關(guān)于“深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開(kāi)征物業(yè)稅”的提法受到市場(chǎng)強烈關(guān)注。但是，對于住宅地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，財產(chǎn)登記、資產(chǎn)評估、新老劃斷、征收成本等眾多問(wèn)題在中國現行制度下依然很難解決，因此對住宅開(kāi)征物業(yè)稅的擔心還為時(shí)過(guò)早，實(shí)質(zhì)影響十分有限，維持房地產(chǎn)板塊的買(mǎi)入評級不變。

　　收益比較

　　100%與37.27%

　　今年地產(chǎn)股漲幅遠超房?jì)r(jià)漲幅

　　廣州安惠投資總監鄧力等一些業(yè)內人士認為，從幾個(gè)方面來(lái)看，買(mǎi)房地產(chǎn)股和買(mǎi)房各有優(yōu)缺，關(guān)鍵是投資者要根據自身情況進(jìn)行配置。

　　一看潛在收益

　　潛在收益，也就是市場(chǎng)現價(jià)相對于合理估值的上漲空間。據不完全統計，A股市場(chǎng)主流房地產(chǎn)上市公司的市盈率為15~20倍，隨著(zhù)經(jīng)濟回暖，在可預見(jiàn)的未來(lái)，上市房地產(chǎn)凈利潤增長(cháng)率為20~30%，其股票動(dòng)態(tài)市盈率為12~15倍，而全國主要城市的房產(chǎn)租金收益率為3~5%，且在可預見(jiàn)的未來(lái)無(wú)上升或明顯下降的趨勢，將其折算為市盈率為20~33倍，動(dòng)態(tài)市盈率也是20~33倍。相比之下，投資房地產(chǎn)股的市盈率只有投資房地產(chǎn)市盈率的1/2到1/3，兩者的相對投資價(jià)值很明顯。

　　二看風(fēng)險

　　就安全性來(lái)講，房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)是非常安全，原則上它是不會(huì )暴跌的。而房地產(chǎn)股則不同，它受股票市場(chǎng)總體影響大，波動(dòng)幅度也大。不過(guò)，單個(gè)房產(chǎn)投資者購買(mǎi)房產(chǎn)有一定局限，而買(mǎi)房地產(chǎn)股可組合投資。另外，買(mǎi)房會(huì )受到物業(yè)稅等利空影響，但上市的房地產(chǎn)公司基本是大開(kāi)發(fā)商，應對沖擊的能力強。

　　三看流動(dòng)性

　　投資房地產(chǎn)進(jìn)出不便利，而且在房產(chǎn)價(jià)格調整市道中還會(huì )受沖擊。除此之外，時(shí)間成本和交易成本都顯著(zhù)偏高。投資房地產(chǎn)股只要交相對較低的券商傭金和印花稅(賣(mài)出時(shí)才交)，進(jìn)出比較自由快捷。

　　四看歷史漲幅

　　去年底，房地產(chǎn)股和房?jì)r(jià)雙雙出現彈升。不過(guò)，比較起來(lái)，房地產(chǎn)股今年以來(lái)的平均漲幅高達100%，遠遠超過(guò)今年1至5月廣州的房?jì)r(jià)漲幅37.27%。

　　鄧力表示，不管從短期的相對估值來(lái)看，還是從兩者流動(dòng)性特征等方面來(lái)看，投資房地產(chǎn)股都優(yōu)于投資房地產(chǎn)。

　　理財心得：

　　炒股要中線(xiàn) 炒房要長(cháng)線(xiàn)

　　廣州某私募基金管理人陳軍認為，理財投資講究?jì)纱笤瓌t，一是穩妥，存款、保險不可少；二是結合個(gè)人特點(diǎn)，進(jìn)行適當配置，房產(chǎn)投資占總投資額40%就可以，最好長(cháng)線(xiàn)投資，炒股要看中線(xiàn)。

　　陳軍有過(guò)10多年房地產(chǎn)工作經(jīng)驗，他認為，房產(chǎn)投資應選擇一些大型發(fā)展商開(kāi)發(fā)的品牌樓盤(pán)，或一些擁有優(yōu)質(zhì)配套設施、物業(yè)管理完善和具有巨大投資潛力的物業(yè)，投資期限起碼也要5年以上。

　　對于貸款炒房，陳先生不太贊成，盡管有“杠桿效應”，但房地產(chǎn)投資流動(dòng)性差，一旦出現資金周轉困難，就會(huì )有較大風(fēng)險。

　　對于炒股，陳先生認為沒(méi)有必要長(cháng)線(xiàn)投資，最好是中線(xiàn)，做波段�！耙话闱闆r下，首先要精選個(gè)股，買(mǎi)入后，一般持有最少1個(gè)月以上，如果中線(xiàn)漲幅在50%以上，就可以先出來(lái)觀(guān)望一下。熊市反彈幅度達100%以上，就可以考慮出來(lái)了�！�

　　樓市投資建議

　　選擇投資小戶(hù)型物業(yè)。廣州中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監李粵湘建議，如果目前想買(mǎi)房收租，可以選擇投資收益較高的，最好是買(mǎi)中小戶(hù)型物業(yè)。

　　自住型住房現在可考慮購買(mǎi)。李粵湘表示，對有自住需求的購房者來(lái)說(shuō)，房?jì)r(jià)的短期波動(dòng)對其沒(méi)有直接影響。因此，只要有自住需求、有承受能力、有喜歡的房子，現在買(mǎi)幾乎沒(méi)有什么風(fēng)險。

　　高端物業(yè)投資回報較高。數據顯示，今年1月份，廣州新建商用商品房的均價(jià)為9287元，到4月份上升為11786元，漲幅為26.91%。同期，寫(xiě)字樓市場(chǎng)投資收益為28.50%。值得注意的是，高端的別墅價(jià)格卻出現大跨度飆升，前4個(gè)月，廣州別墅均價(jià)由5591元暴漲到10248元，漲幅高達83.29%。(李成 張忠安)