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　　發(fā)改委11月23日宣布，上海迪士尼樂(lè )園項目已獲核準，建設地址位于上海市浦東新區川沙新鎮，樂(lè )園占地僅116公頃(合1.16平方公里)。由于該項目占地面積比目前迪士尼在世界范圍的5座樂(lè )園都要小，也遠低于此前市場(chǎng)預期的4.12平方公里，因此，一些市場(chǎng)人士認為，該項目將無(wú)力推高周邊房?jì)r(jià)；但更多的人則認為，迪士尼帶給上海的絕不僅僅是一座樂(lè )園，而是一個(gè)價(jià)值巨大的產(chǎn)業(yè)。

　　“迷你”的迪士尼，其影響力會(huì )不會(huì )也變得“迷你”？作為占地面積最小的上海迪士尼樂(lè )園，面向的卻是世界上規模最大的人群，這是否會(huì )給“迪士尼效應”帶來(lái)一些變數？為此，《每日經(jīng)濟新聞》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)NBD)請來(lái)了熟悉上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的三位地產(chǎn)人——上�？鐕�采購中心五角世貿商城有限公司總經(jīng)理柯?tīng)柨�、上海景瑞地產(chǎn)集團市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部副總監楊子江、上海佑威房地產(chǎn)信息服務(wù)有限公司執行董事黃志堅參加本期《地產(chǎn)峰會(huì )》，請他們?yōu)橥顿Y者解析迪士尼及其關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)所能帶來(lái)的價(jià)值。

　　【話(huà)題1】能帶動(dòng)多少商鋪升值

　　NBD：迪士尼樂(lè )園的“吸金”能力究竟有多大？迪士尼所在的浦東乃至整個(gè)長(cháng)三角將有多少產(chǎn)業(yè)群會(huì )為此受益？單就樂(lè )園周邊來(lái)說(shuō)，半徑多少公里范圍內的商鋪將借上海迪士尼樂(lè )園升值？

　　黃志堅：迪士尼樂(lè )園首先吸引的是“人潮”，然后轉化為“錢(qián)潮”。美國的迪士尼樂(lè )園每年有2000多萬(wàn)的客流量，東京迪士尼有1300萬(wàn)客流量，香港迪士尼的客流量最少也有450萬(wàn)。上海迪士尼樂(lè )園開(kāi)園后，估計吸引的客流可以達到1000萬(wàn)。這些客流的衣、食、住、行、購物觀(guān)光等將帶來(lái)巨量的消費，并分流至各個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)。對于周邊的商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，如何把人潮變成錢(qián)潮，是重要的課題。

　　柯?tīng)柨耍何覀児�司開(kāi)發(fā)的上�？鐕�采購中心五角世貿商城就在籌建中的迪士尼樂(lè )園附近，未來(lái)受益是毋庸置疑的。但是我們在做大浦東、迪士尼樂(lè )園概念的同時(shí)，仍然保持冷靜。根據發(fā)改委公布的信息，經(jīng)核定的上海迪士尼樂(lè )園總占地面積僅為116公頃，是目前為止世界上最小的一個(gè)。此前迪士尼概念被過(guò)分透支，現在需要重新思考，迪士尼樂(lè )園究竟能給川沙、南匯的樓市帶來(lái)怎樣的影響。

　　在我看來(lái)，受益最多的并非是住宅，而是周邊的商業(yè)地產(chǎn)。前面說(shuō)，上海迪士尼樂(lè )園的人流將演變成為消費流。根據研究，在迪士尼樂(lè )園10~15公里半徑范圍內，會(huì )自發(fā)地形成多個(gè)客流分流層次，把整個(gè)東亞、東南亞的消費人群吸引過(guò)來(lái)，帶動(dòng)消費產(chǎn)業(yè)，進(jìn)而促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

　　以上�？鐕�采購中心五角世貿商城為例，該商城將依托迪士尼等帶來(lái)的經(jīng)濟效應，構筑國際專(zhuān)業(yè)展貿交易平臺，并為跨國采購的客商做好餐飲、休閑等配套服務(wù)工作。

　　楊子江：每年1000萬(wàn)的迪士尼樂(lè )園觀(guān)光客流，換算成每天就是大約3萬(wàn)人。上述3萬(wàn)人所產(chǎn)生的經(jīng)濟效應，絕不會(huì )僅限于發(fā)改委所核準的100多公頃占地。實(shí)際上它將成為后世博時(shí)代上海經(jīng)濟新的“助推器”。從上半年開(kāi)始，政府不斷出臺政策利好，南匯和浦東合并形成大浦東、崇明跨江隧橋通車(chē)……幾乎每?jì)傻饺齻�(gè)月就有一個(gè)好消息，世博會(huì )后的上海經(jīng)濟無(wú)疑是非常光明的。

　　【話(huà)題2】能否帶動(dòng)長(cháng)三角房產(chǎn)開(kāi)發(fā)

　　NBD：與《每日經(jīng)濟新聞》上期所報道的大虹橋一樣，迪士尼樂(lè )園無(wú)疑是又一個(gè)拉動(dòng)長(cháng)三角經(jīng)濟的項目，而未來(lái)在整個(gè)長(cháng)三角會(huì )不會(huì )有越來(lái)越多的商業(yè)地產(chǎn)項目定位服務(wù)上海四個(gè)中心建設、服務(wù)迪士尼樂(lè )園開(kāi)發(fā)，進(jìn)而帶動(dòng)整個(gè)長(cháng)三角房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展？

　　黃志堅：浦東已經(jīng)成為帶領(lǐng)整個(gè)上海經(jīng)濟發(fā)展的航空母艦，占據了天時(shí)地利，迪士尼的落戶(hù)、大虹橋的軌道建設，加上上海國際經(jīng)濟中心、國際金融中心、國際貿易中心、國際航運中心等四個(gè)中心的建設，長(cháng)三角的一體化將繼續深入，最終將被打造成世界第六大的城市群。

　　楊子江：雖然目前迪士尼核定的占地面積不大，但從人口來(lái)看，上海迪士尼樂(lè )園所面向的人群，將是全世界最大的，而且又擁有著(zhù)龐大的經(jīng)濟總量，顯然會(huì )是一個(gè)非常成熟的市場(chǎng)。上海目前正在進(jìn)入新一輪的發(fā)展建設高潮期，通過(guò)大浦東、大虹橋的建設，上海正在西進(jìn)北擴南下，帶動(dòng)整個(gè)長(cháng)三角一小時(shí)經(jīng)濟圈的發(fā)展。圍繞上海的四個(gè)中心定位，長(cháng)三角一帶開(kāi)始逐步形成服務(wù)于上海的功能定位。從這個(gè)角度說(shuō)，迪士尼樂(lè )園就像是這個(gè)龐大發(fā)展戰略中一朵美麗的花，為上海與珠三角、渤海灣等貿易圈的競爭添磚加瓦。

　　從開(kāi)發(fā)商的角度看，迪士尼樂(lè )園所在的浦東具有金融、物流、文娛、貿易等功能，有巨大發(fā)展潛力。該項目將會(huì )把整個(gè)上海的經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)都帶動(dòng)起來(lái)，產(chǎn)業(yè)的升級和發(fā)展也將帶動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展。輻射長(cháng)三角的上海經(jīng)濟，也將為房地產(chǎn)公司未來(lái)的市場(chǎng)空間提供新的方向。

　　柯?tīng)柨耍何覀兾褰鞘蕾Q商城將從明年下半年起逐步開(kāi)館，進(jìn)而形成大規模的展覽交易人流。借助上海國際金融中心與國際航運中心的發(fā)展定位，因勢利導，通過(guò)國際化招商，在三至五年內形成龐大的跨國采購人流，進(jìn)而借勢迪士尼效應，進(jìn)一步提升商城的營(yíng)業(yè)額，使整個(gè)項目在未來(lái)實(shí)現整體升值。我做商業(yè)地產(chǎn)的心得是，不能僅僅靠題材和概念銷(xiāo)售，而是要真抓實(shí)干，把商場(chǎng)運作好，把投資客服務(wù)好，確保他們投資的商鋪在未來(lái)有一個(gè)比較大的價(jià)值增幅。要知道，商業(yè)地產(chǎn)的租金只要提升10%，物業(yè)價(jià)值就可以翻一番。我相信，如果我們能把商場(chǎng)運營(yíng)好，營(yíng)業(yè)額大幅度上升的話(huà)，租金上漲只是時(shí)間問(wèn)題。