房貸風(fēng)險若隱若現。9月10日，央行上�？偛堪l(fā)布數據顯示，在房?jì)r(jià)上漲預期下，房貸仍大規模上升。當月上海中資商業(yè)銀行個(gè)人房貸猛增71.3億元，創(chuàng )2005年以來(lái)單月新高，其中新增個(gè)人消費貸款占新增貸款總量的99%，房貸占到了90%。
房貸已步入違約高風(fēng)險期
近日建行研究中心發(fā)布研究報告也指出，雖然我國沒(méi)有典型的次級住房抵押貸款市場(chǎng)，但我國住房按揭貸款同樣有風(fēng)險。(9月20日《上海證券報》)
在央行近年來(lái)連續多次加息，個(gè)人房貸支付不斷增加的情況下，意味著(zhù)國內商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款在近一個(gè)時(shí)期內已經(jīng)逐漸步入違約高風(fēng)險期。
數據顯示，工、中、建三大銀行房地產(chǎn)貸款中的個(gè)人住房貸款由2005年末的10127.23億上升至2006年底的11760.66億元。
個(gè)人住房不良貸款由2005年末的184.42億上升到2006年末的192.41億。近年來(lái)，我國個(gè)人住房不良貸款數額已呈攀升趨勢。
從數據來(lái)看，個(gè)人房貸仍屬于優(yōu)質(zhì)貸款，多數銀行并不認為風(fēng)險難控，在贏(yíng)利壓力下垂涎于穩定的房貸高利息收益似乎有理。但銀行將自己捆綁在房貸上承擔的是不可預知的風(fēng)險，房?jì)r(jià)漲則大收利潤，房?jì)r(jià)跌則滿(mǎn)盤(pán)皆輸。
一旦發(fā)作，將比美國次級債危機厲害百倍。美國次級債所占份額在金融份額中極小，而我國80%左右的土地購置和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金，直接或間接地來(lái)自銀行貸款，而個(gè)人通過(guò)按揭貸款買(mǎi)房的人，占全部購房總數的90%。
因此，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)衰退將影響中國銀行業(yè)，最終直接打擊中國經(jīng)濟。中央政府顯然不會(huì )允許這樣的情況出現，銀監會(huì )最近的壓力測試，以及未必空穴來(lái)風(fēng)的提高房貸的首付比例的傳言，都與這一背景有關(guān)。
銀行內控機制并不嚴密
一些銀行之所以認為房貸風(fēng)險不大，理由有兩條：一是認為對貸款者審核嚴格，風(fēng)險控制基礎做得不錯；二是因為房貸有抵押品，商人有土地、個(gè)人房貸有房子，起碼銀行還能收回成本。
從目前來(lái)看，我國銀行內控機制并不嚴密，所謂的收入證明等很少加以審核。最重要的是，土地、房產(chǎn)等抵押品的估值完全隨樓市的行情而來(lái)，一旦房地產(chǎn)進(jìn)入下降通道，房地產(chǎn)價(jià)格甚至可能縮水至原來(lái)評估價(jià)的一半甚至30%，這種極端情況在泡沫經(jīng)濟破滅后的日本、以及東南亞金融危機后的我國香港地區都發(fā)生過(guò)。
以目前房地產(chǎn)旺市時(shí)的估價(jià)，來(lái)抵御房地產(chǎn)一旦衰退之后的風(fēng)險，無(wú)異于空中樓閣式的想像。當然，在房地產(chǎn)旺市時(shí)期，國內銀行都慮不及此，不過(guò)作為政府，考量全面風(fēng)險防止經(jīng)濟崩盤(pán)，則是職責所在。
抵押貸款證券化分散風(fēng)險
如何抵御房貸風(fēng)險？建行提出的建議是，加強房地產(chǎn)貸款管理，加快住房抵押貸款證券化，健全金融機構內控機制。這些舉措中，健全內控機制所訴求的是銀行本身治理的健全，而加快抵押貸款證券化則是政府、央行、銀監會(huì )一直希望推進(jìn)而進(jìn)展緩慢的做法。
美國次級債也許會(huì )讓國內銀行冒出一頭冷汗。如果遭遇這種困境，國內銀行以目前的經(jīng)營(yíng)模式可能也會(huì )像英國的北巖銀行一樣遭到擠兌。
美國的情況雖然嚴重，大部分金融機構卻全身而退。這不能不說(shuō)是美國銀行資產(chǎn)證券化的大成功。通過(guò)證券化將利益同時(shí)也將風(fēng)險分散給世界投資者，在危急時(shí)刻顯示出保全自身的英雄本色。
為緩解房貸風(fēng)險，我國正強力推行信貸資產(chǎn)證券化，銀行個(gè)人住房、汽車(chē)貸款、助學(xué)貸款等都有可能作為證券化的基礎產(chǎn)品。據稱(chēng)，第二批試點(diǎn)結束后，信貸資產(chǎn)證券化可望進(jìn)入取消額度限制的常規化發(fā)行階段。(葉檀 資深媒體人）
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